韩国的城市化和土地市场
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house.sohu.com 2003年05月08日14:20 罗罡辉中国房地产报
城市化与土地用途的变化
韩国在３０年左右的时间内经历了高速的城市化过程，成为高度城市化的国度。１９６０～１９８５年，韩国城市化水平从３６％上升到７４％，２５年提高近４０个百分点。
在过去的４０余年，韩国经历了史无前例的城市发展。１９３０年只有５％以下的人口居住在城市，１９６０年达３９％，１９７０年达５０％，２０００年，城市人口更高达８９％。
韩国的城市化过程有三个转折点。第一个是日本把殖民地政策从剥削农业转变为工业的２０世纪３０年代。第二个是光复后大量回国人员和韩国战争期间从北方来的难民为寻找就业机会定居于城市。第三个也是最为重要的转折出现在２０世纪６０年代以后。随着经济开发和工业化加快，无数的农村人口流入城市，在此过程中伴生急速的城市化。政府推行了以低工资为基础、轻工业为中心的输出主导型开发政策。为扩大输出，政府扩大既有工厂的生产能力，随之城市人口也增加。新建制造企业也建立在基础设施较好、又易于取得劳动力的城市地区。
经过这一过程，国土利用更趋城市性。２０００年，在韩国９９，４６０平方公里的国土中，农耕地和林地占８７％，而住宅用地（２．４％）、工厂用地（０．５％）等城市用地仅占２．９％，道路、铁路、学校用地等公共用地占２．７％。４８００万人居住在占国土面积２．４％的区域，所有产业活动在仅占国土０．５％的空间上展开。
城市用地的规模虽然小，但是城市用地的增长率还是相对较高的。在过去２５年间，城市用地和公共设施用地分别增长１．６３倍和１．４５倍。另外，虽然传统的农耕地（水田和旱地）减少６．５％，但果园和牧场用地等商业用途的农耕地却各增加４１倍和６９倍。
城市化机制的特征
韩国城市化机制有三个明显特征。一是经济规律对城市化模式的决定作用。战后韩国经济的高速增长决定了城市化的高速发展。与欧美国家相比，韩国的经济增长都是时间上的“压缩型”形式，即在相对短的时间内完成同样的工业化过程，这种时间上的压缩性直接导致了空间上的压缩性。为了在尽可能短的时间内获得尽可能快的经济增长，必然要以经济效率为首要原则来衡量经济活动的区位选择，而空间集中式的格局可以获得高的规模效益，从而决定了城市发展的空间高度集中模式。另外，外向型的经济战略又决定了产业活动向沿海港口城市高度集聚。因而，韩国的城市发展均体现出既迅猛又集中的特点。
二是基础设施的重要意义。高水平的交通、通讯基础设施，无论在韩国城市发展的集聚时期还是分散时期，对城市体系结构的形成均起了不可低估的作用。在城市发展集聚期，便利的基础设施为生产要素高度流动提供了条件，使城市的集聚成为可能，大都市区、城市群、都市带的形成均由高水平的基础设施作保证。例如韩国第一条高速公路——京釜高速公路成为连接两大城市集聚区的通道，而且在通道上形成了韩国的主要城市集中区。汉城都市圈的形成是由交通线作导向的。在城市的分散发展期，一方面，发达的基础设施为加强各等级城镇间、城乡间的联系，实现城乡一体化发展提供可能；另一方面，基础设施通过改变时空距离概念直接影响中心城市等级结构的框架，使中心城市的数量、辐射范围产生变化，从而影响城市体系结构。
三是政府与政治制度对城市化模式的引导作用。首先，韩国虽然是市场经济型国家，但是政府在经济中的作用始终左右着发展的时空结构，区域经济开发和规划很大程度上是在行政计划框架之内运行的，一般通过工业化用地（经济开发区）的设立和开发来推动人口等要素向某些区位的快速集聚，这似乎是一种典型的“计划空间”结构。这是韩国工业化战略实施尤其是新兴工业城市迅速崛起的重要机制。上世纪六七十年代，人口迅速向东南沿海地区集中的原因，就在于韩国所推行的工业化模式——开放型工业化。再者，在韩国的政治制度中，中央集权的特征比较明显，这又是城市高度集中发展的主要因素。作为这种制度的象征，国家的首都在全国经济、政治、文化生活中发挥着卓越的作用，在城市体系中居于突出的城市功能地位。这在一定程度上削弱了非首都城市的竞争能力，从而制约着全国城市的体系结构。全国几个主要的中心城市在整个城市化过程中始终处在规模结构以及功能结构上的突出地位，如韩国的六大城市占全国城市总人口的５９．７％（１９９０年）。另外，首位城市的集聚度和优先增长非常突出，这一特征一直保持到国土高度城市化阶段。如１９９０年首都汉城的人口规模为１０６４．３万人，城市首位度为２．７９。最后，这种政治制度对城市发展的引导作用，还表现在因制度的若干差别而产生的城市体系的差别上。韩国的中央集权程度很强，在城市体系中，除了首都之外，较强的是一些新兴工业城市，而地方中心的发展活力并不强。
城市化与地价结构变化
土地用途的变化也反映在地价结构之中。在全国国土中仅占一小部分的城市区域，其地价却占全国国土总地价的大部分。１９７５年，仅占全国国土面积４％的城市区域在全国总地价中所占比重为４５％。随着城市化的进展，地价分布更加不平衡。１９８８年，占全国国土面积２．４％的六大城市的地价占全国总地价的５２％；１９９４年上升为５８％；到２０００年，七大城市占全国总地价的５３％，其他９５％的国土地价仅占全国总地价的４７％。这种区域地价的不均衡性在汉城和首都圈更加显著。汉城的土地面积仅占全国国土面积的０．６％，首都圈的面积也仅占全国国土面积的１１．８％，但２０００年汉城和首都圈的地价分别占全国总地价的２９．３％和５４．１％。
地价结构的不均衡性也表现在土地用途上。１９７５年，城市用地仅为国土的１．９％，但地价占了全国总地价的４４％。这种不均衡性随着进行经济开发和市场化更加深化。１９８８年前述两比例分别为２．３％和６３％。１９９４年，占国土面积２．１％的房地产开发用地地价占全国总地价的５４％；占国土面积８８％的非城市用地的地价进一步减少，仅占全国总地价的１９％。
这说明随着城市化的进展，城市区域的地价比农村升得快，大城市的地价比小城市上升得快。事实上，从１９７４年到１９９６年间，韩国农村地区的地价增加１０．２倍，小城市的地价增加２０．２倍，而六大城市和汉城的地价分别增加２８．９倍和３２．９倍。这是由于韩国过去人口主要集中于大城市，城市土地的主要用途为房地产开发，而房地产用地比其他用地更具增值空间。
显然，城市用地能比非城市用地产生更多的利益。从数据上看，１９８５～１９８８年，韩国居住用地和商业用地仅占全国国土的１．９％，但却占全部资本收益５１％。
