以下是引用路有冻死骨在2004-9-30 19:24:43的发言：
城区有多少人?
2003年进贤城区常住人口13万~
进贤县县城滨湖土地成片开发项目投资分析
http://www.invebest.com/invest/project/ 2003-9-22
一、项目概况
进贤县城距江西省会南昌市60公里，连接市、县的一级公路已于今年7月2日动工建设，预计今年年底竣工通车，标志着进贤已纳入了南昌市“半小时经济圈”。京九铁路向西站距离县城20余公里；浙赣铁路复线，316、320国道并行穿越而过；沪瑞、昌厦和正在兴建的京福高速公路在境内交汇，因此,在区位、交通优势上，进贤号称江西的“金三角”。本项目四至位置：东靠进贤县青岚湖（11万亩水面）、南接进贤县老城区、西邻在建的进贤县行政中心（新城区）、北连规划中的进贤县水上乐园。
项目用地2049亩，土地主要用途为商业用地、住宅用地和商住混合用地。由省土地开发整理中心购买该2049亩土地的土地使用权，实施三通一平，将生地做成熟地后由政府部门挂牌向市场转让。
二、项目进展
江西省土地开发整理中心已经与进贤县政府就该2049亩土地的成片开发达成协议，省土地开发整理中心已经支付2000万元的购地定金。
本项目总投资1.1亿元，后期6000——7000万元已经落实。
三、销售市场状况
目前进贤县常驻人口13万人，流动人口6万余人，依据我国土地人口比统计数据，比照类似进贤县发达程度及地理位置状况的同类城市，每一万人应当拥有1平方公里的商业、住宅、及公共用地，据此计算，进贤县的商业、住宅、及公共用地应当在20平方公里左右，而进贤县现有城区面积仅为7平方公里，人口密度很大，县城显得十分拥挤。本项目所开发的2049亩土地折合1.366平方公里，相比县城理论上10余平方公里的商住用地缺口来看，远不足以满足市场的需要。省土地中心与当地政府在《县城滨湖土地成片开发项目协议书》中约定：当地政府承诺在项目方将土地使用权处置80％之前，在经有权机关批准的进贤县城总体规划区内不批准新增土地用于商业、住宅及城镇个人建房。
进贤县居民富有经商传统，日益富裕的群众对居住及生活环境表现出极大的渴望，致使商业及住宅用地价格不断攀升。
从周边商住用地的市场价格来看，本项目属于进贤县滨湖土地开发二期工程，而南面仅一条马路之隔的县滨湖土地开发一期工程目前土地市价在70万元左右，西面仅一条马路之隔的未开发毛地，2001年深圳正昌公司300亩土地使用权的购价为15万/亩，考虑其他优惠条件，实际成本为12万/亩。而最近在进贤县老政府大院旁边一块商业用地更是拍卖出了300万元/亩以上的天价。
从进贤县来看，本项目所开发的地块东靠国家风景旅游名胜军山湖、青岚湖（11万亩水面）、南接进贤县老城区、西邻在建的进贤县行政中心（新城区）、北连规划中的进贤县水上乐园，地理位置极为优越。从江西省来看，京九铁路、浙赣铁路复线、316、320国道、沪瑞、昌厦、京福高速公路及正在修建的南昌市、县的一级公路，构建出四通八达的交通网。进贤县城土地价格蓄势待发，具有极大的增值空间。
从本项目土地成本来看，由于省土地开发中心的介入，购地成本仅为2万元/亩，即使以8万元/亩的保守价格测算，拿到该土地的使用权即意味着已经获利1.2亿元。
而且由于滨湖区地质状况良好，三通一平的成本很低（具体测算数据见附件）。项目盈利空间巨大。根据省土地中心与地方政府的开发协议及双方协商结果，本项目同时可以享受当地两免三减的税收优惠政策。
四、项目合作方式及对合作方资金的安全保障措施
本项目银行融资能力很强（）。
项目合作方式：
资金方出资4000万——5000万元，与省土地中心组建项目公司
项目公司承接省土地中心对该2049亩土地的开发权以及2049亩土地的土地使用权（由当地政府颁发土地使用权証），项目公司作为本项目的主体公司组织实施土地的三通一平及土地销售工作。土地中心将利用其在江西的资源优势、市场能力、项目经验等最大程度的为项目公司提供支持。
资金方资金安全保障措施及资金安全性分析：
1、资金方绝对控股的项目公司承接本项目2049亩土地的土地使用权，2049亩土地（毛地）使用权即使以8万元/亩的保守价格估计，价值也在1.6亿元，相对与资金方5000万元的投资有充分的安全保障，项目公司的财务由投资方控制。
2、本项目由县、市、省全程审批通过并提供批准文件，完全合法合规，资金方资金不存在法律风险。
3、江西省土地开发中心对投资方本次投资提供不可撤销的担保：以自用资金、资产保证投资方在两年半内收回全部5000万元投资并获得20％的投资回报。
江西省土地开发整理中心是江西省国土厅下设的负责全省土地开发整理项目的管理及经营单位，作为非公益型、经营型事业单位，其对外担保合法有效。
