[地方财政]房产税的狰狞面目——房产税争议两大焦点：服务调控还是财政 [复制链接]

房产税全国试点成为“两会”焦点之一。其间，国家税务总局局长肖捷表示，有关房产税目前主要是总结两试点城市经验，尚未得知北京和深圳被列入下一批房产税试点城市的信息。住房和城乡建设部副部长齐骥则模糊表示，将配合财政部和税务总局，在试点的基础上去推进房产税试点工作。

然而，房产税究竟是为调控房价服务，还是为地方财政服务，依然模糊。

高端市场波动加大

“最终出台的房产税试点方案，太轻描淡写了，尤其是上海版本。”杜丙国分析说。

比较沪渝两套方案不难发现，上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低，仅针对新购且属于居民第二套住房(本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征)。重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大，对独栋商品住宅、新购高档住房(交易单价为上两年平均交易单价两倍以上)和“三无人员”(无户籍、无企业、无工作)新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。

监测报告认为，两地试点施行至今体现的政策效果，短期影响不大，毕竟较低的税率对持有成本增加不多，但却加大了高端市场的波动。报告指出，房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使实际税率更低。

让人期待的，是房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。此次房产税试点主要针对高端住宅市场，2010年占整体比重约10%(上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%)。

据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，1月28日房产税政策实施以后，上海全市单价在28426元/平方米以上的新建商品房房源成交平淡，该单价区间房源于1月28日至2月22日累计成交套数仅为198套，占该时期总成交量比例的11.9%，而1月份前27天该价格区间成交套数占比为16.3%。由此可知，均价在28426元/平米以上的新建商品房房源成交降速更快。

谁的房产税？

一般居民和房地产从业人员更关心房产税对市场尤其是房价的影响，而专家学者则倾向于从增加地方税收的角度来解读。不过，房产税试点近一个半月，两种效果均没能清晰看到。

来自上海市税务局的消息称，1月28日上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，截至2月27日，税务机关已受理个人住房房产税征免认定申请1970件，税务机关已发放个人住房房产税认定通知书456份，其中，应征房产税的住房133套，约占已认定数的30%，适用0.4%税率的为129套。

显然，从调控楼市的角度，房产税的威力并未发挥；而所披露的房产税税额，与庞大的土地财政相比，几乎可以忽略不计。根据此前第一太平戴维斯最近做的一个房产税税基、税率的上海样本测算，得出的结论是，即使税率达到1%，上海(也基本适用于其他城市)若对所有房产征税，则每年征税额840亿元，对地方政府收入的贡献率是25%，此后每年递增；若只对新房征税，2011年预计可征40亿元，财政贡献率仅1.5%。

现在实际的税率，以上海为例，仅为大部分0.4%和小部分0.6%，对地方政府财政收入的贡献率显然更微乎其微。

本报记者获悉，从对炒房客等市场主体的调控效果看，房产税对房价的调控作用则显得更为尴尬。

“上海房产税方案中既往不咎的特点，让众多拥有大量物业、并无多少贷款的实力型楼市炒家毫不担心，因为房产税和其手头的庞大囤积房源根本无关。目前这类炒家普遍选择持有收租，并大肆涨租。”上海知名中介公司陆家嘴区域负责人告诉本报，陆家嘴等区域的豪宅是楼市炒家的聚集区，恰恰这些人才是真正的区域房价推动者和既得利益者。

全国推行的困局

某种程度上，是两地房产税试点出台后效果差强人意，令对房产税的争议进一步加剧。这种争议的另一个重要刺激点则是，房产税全国推行的趋势。

在两地房产税试点最终出炉之前，数据监控中心曾做过一个调查，结果显示，超过五成网友(53.3%)表示不支持上海开征房产税，认为房产税的开征或成为负担。调查中，37.8%的网友持支持意见，房产税或成为房价下调的“一剂良药”。此外，8.9%的网友对房产税的征收与否持“无所谓”的态度。其中，房产税不能遏制房价过快上涨，是被调查者最担忧的事情。

北京大学宪法学教授张千帆近期表示，房产税可以推行，但不是现在，因为现在中国并不满足开征房产税的充分必要条件，那就是各地政府首先应停止“卖地财政”。最重要的是，及时修改目前的土地出让制度，全面禁止地方“卖地”，让征地在中国也成为一桩赔钱的生意。只有在这个前提下，房产税才是政府可以正当征收的税种。

如今，被千呼万唤的房产税已经走下楼市调控或者地方财政的“神坛”。就连全国人大代表、重庆市市长黄奇帆日前也公开表示，在房地产调控效果的判断坐标中，税收只是房地产调控中的一个，房产税也只是其中的一种税。

要实现经济再平衡，政府要做的就是少从家庭部门刮钱

谢国忠

中国在过去十年内经历了GDP两位数字的增长，去年更是一跃成为世界第二大经济体。这值得庆贺。但是，中国国内却是一片忧心忡忡。除了一些通常的担忧因素，诸如收入分配、房价、环境恶化、食品安全危机、医疗卫生的安全性以及高昂的医疗费用、教育成本迅速上涨等等，还有备受关注的通胀问题。

这一长串问题反映了中国增长模式的特点。通过灵活多样的激励机制“招商引资”，是中国发展模式的核心。拉动固定资产投资短期内可以对GDP产生巨大的影响。但是，这种模式削弱了家庭的消费能力。当投资完成以后，国内需求却不足以支持这种投资。因此，出口成了支持这种“招商引资”模式的关键。

投资模式导致了众多的政治和经济问题。比如，日益加剧的收入不平等和房地产泡沫就是两个最明显的后果。为了给更多的投资进行融资，政府必须不断增加收入。通过税收、收费和房地产销售，地方政府增加了收入，但却削减了家庭的收入与购买力。地方政府实际上就像站在一台无法停止的跑步机上，需要不断增加收入，为更多的固定资产投资筹集资金。因此，地方政府需要土地价格不断上涨，从而导致了全国大范围的房地产泡沫。

投融资的紧迫性，降低了政府为诸如教育和医疗卫生等经常性支出融资的意愿或能力。腐败渗透到了教育和医疗行业，从而造成了家庭在这两个关键方面无法预测的支出和花费。这种不可预测性造成了家庭的恐惧，抑制了消费。

地方政府把GDP和财政收入放在了产品安全的前面。当问题发生，地方政府就会受到保证GDP增长数字的驱动而保护问题企业。即使产品存在巨大缺陷，企业也很少会被关闭。企业之所以会主动冒险，就是因为损失极为有限。中国的政治激励其实是和产品安全相悖的。

通货膨胀是这种模式最新的后果。除了收入，地方政府一直在最大化借贷，来进行超额固定资产投资。这推动了过去几年货币的巨额增长，从而导致了今天的通胀。

出口模式途穷难返

中国的出口在过去10年内以每年20%的速度增长，从2490亿美元增加到了1.579万亿美元。巨额的出口增长是维持投资热潮的主要因素。中国的家庭消费与GDP总量之比从两年前的55%下降到了现在的三分之一。其下降力度无法支持过去10年的消费热潮。而出口收入就不同了。因此，中国模式需要依赖全球出口需求。

如果发达国家经济不增长，中国的出口就无法维持过去的高速增长。例如，如果中国的出口增长在最近十年放缓到每年10%，那么投资增长率就要下调一半才能与之匹配。

中国已经准备好了面对未来出口增长明显放缓的可能性。除了追求量的增长，中国还应该致力于提高出口价格。这种战略很有可能起作用。其他发展中国家没有发达的基础设施来取代中国世界工厂的地位。因此，中国可以实现价格提升。

没有地方政府会欢迎提价策略，因为这可能会导致生产转移到中国其他地方。中央政府可以在这方面发挥协调作用。关键是要取消地方政府补贴出口生产的权力，例如，规范工业用地价格和税收优惠政策。

近十年来，中央政府一直表示，希望让经济转向以消费为导向，实现经济再平衡。家庭消费在新兴经济体国家通常会占到GDP总量的50%。中国的情况太极端了，不可能轻松调整。中国必须制定目标，使消费占GDP的比率每年增加一个百分比。关键在于增加家庭收入在经济中所占的份额，降低大项目(如住房、教育、医疗等)的价格。为了实现这个目标，政府必须立即进行以下三项转变：

——政府应该把个人所得税最高边际税率从45%削减到25%。较高的个人所得税通常是为了实现财富从高收入人群到低收入人群的再分配。但是，中国的高税收负担主要落在了中产阶级白领身上。中国高收入人群根本不怎么缴税。他们可以拥有自己的企业，来负担其个人开销。他们的个人所得税率就等于企业所得税率，也就是25%。这就是中国个人所得税税收收入如此低的原因。过高的税率只会削减新兴中产阶级的消费能力。不降低税率，促进消费只能是空谈。

并且，中国应将增值税率从17%下调到12%。在中国，增值税就是消费税。17%是世界最高的此类税率。高消费税与投资最大化模式是一致的，都把收入从家庭转移到了政府。如果政府真的希望改变发展模式，增值税就要降到合理的水平才能鼓励消费。

——政府应当立即通过把储蓄利率提高两个百分点的方式，消除负实际利率。负实际利率将金钱从储户手里转移到了借贷人手中。跟其他国家一样，中国的中产阶级都是储户，而国有行业和企业都是借贷者。负实际利率就是一种中产阶级税。这对经济发展不利，而且极不公平。

在经济理论中，利率等于人均收入增长率。其他经济体在经历高增长率时(如日本、韩国和台湾)，其利率接近人均收入增长率。这样可以防止泡沫的形成，让储户分享经济发展的成果。过去八年，中国年名义人均收入增长率大约为19%。在高增长时期，中国存款利率几乎为零。中国家庭存款占到了GDP总量的大约80%。这样就少付了储户相当于超过GDP13%的利率，2010年约为5万亿元人民币，这是国有企业全部利润的2.5倍。没有任何其他国家对待储户像中国这么糟糕。

由于中国国有行业是最大的借贷方，所以中国把利率调整到公平的水平将是不可想象的。政府至少应该做到的就是消除负实际利率。这至少不会把钱从储户手里拿走。中国的税率政策不应该是一种把钱从中产阶级手中抢到富人和权贵手里的抢劫行为。

——中国应把房价调低到全球平均水平，也就是每平方米的价格不应该超过两个月的税后收入。政府已经讨论了三年房产价格降温，但却几乎没有任何效果。市场最终冷却了下来，但这是因为通胀迫使货币从紧。但是，房产价格还是太高了。降温不足以使之成为中产阶级的产品。房地产最多只是有灰色收入的人以及投机者的产品罢了。

当前的共识是要建设经济适用房来减少社会不满情绪。即使这项策略成功了，也难以促进社会和谐。中产阶级应该能够买得起商品市场上的房子。如果负担不起，中产阶级就不是真正的中产阶级。如果一个以各种标准评判都很成功的白领，在工作10年之后仍然买不起房子，那么这个市场和经济就真的出了问题。

很多人争论说房价是市场现象，政府干预无法起作用。这种论调是不正确的。政府拥有所有土地，在理论上代表全体人民。土地成本和税收占了全部售价的一半以上。中国房地产市场是政府的产物，而不是自由市场的产物。

控制房价的一种简单方法就是控制投机。当前的需求被投机需求放大了。负实际利率就是推手。不过，高资本收益税将把投机需求维持在很高的水平。政府应该征收50%-90%的资本收益税，而不是征收房产税，来控制投机。这能够直接针对炒房者，而不会影响最终的房屋使用者。为什么执行就那么难呢？

医疗和教育改革

中国是一个社会主义国家。医疗和教育应该是人民可以负担得起的。但事实上，医疗体系的不确定性给人们带来了恐惧和担忧。人们永远无法知道会花多少钱。实际上，如果一个人患了重病，那么他或她的家人就只能任由医院摆布了。正是这种担忧吓得人们不敢再花钱。

政府控制的系统并没有为人民服务。我怀疑国有制度内的改革将是不够的。最好是能引入竞争机制。应该允许私人资本进入这一领域。当政府控制不起作用，我们应该给市场一个机会。

中国教育体系比医疗体系情况要好，但仍然非常昂贵。教育支出不是来自学费、书费等这些正式项目。其他非正式项目的花费要高的多。20年前中国的教育体系是真正的英才教育。然而此后它在错误的方向上发展至今。学校和教师常常会卖人情。穷人家的孩子在学校里属于弱势群体。

近期，在高校招生上有一些创新。我担心，无论这些改革在理论上听起来有多好，偏离严格标准化入学考试只会给不公平开后门。恐怕一些改革的建议实际上也就是为了实现这一目的。如果中国的大学录取受制于金钱和关系，那么人民也就被剥夺了子女前途的最后希望。

经济再平衡很容易，政府要做的就是少从家庭部门刮钱。如果当前的体系无法很快做到这点，中国可能在未来10年内经历滞胀。国家稳定可能会受到威胁。

作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家

要监督，例如保险公司VS医院。

按市场现价，在北上广之类的城市包括二线城市有几百万资产的大有人在，
但是很多人根本承受不了高额的房产税。对存量住房征税，就是要让这批人睡到大街上。

其实，对自住型住房就不应该征税，因为如果没有交易，房地产的溢价就不会有实际受益者。但问题是自住型住房如何界定？

房子多的人，多数也不会闲置吧，也有租金收益什么的，纯住就没有收益，如果你搞多点房子，交点税也是应该的。当然，按这种逻辑，很多地方的GDP就要重新算，房子多的地方GDP自然会更高，比如鹤岗。按照美国标准，中国自住房虚拟房租至少要有10万亿的GDP

http://xzqh.info/lt/read.php?tid=109953

房产税如果要收的话，那可是一场真正的革命。

一个，这是史无前例，中国历史上没有现成经验可循，只能摸石头过河，逐步探索。
而以儒家文化的低智，恐怕很难探索出什么有效的过河路径。

二个，这是触及全体人民根本利益的大事，稍有不慎，就可能引发政治事件。
目前维稳第一的局面下，非同小可。

三个，这是触及灵魂深处的革命，价值观要从社会主义价值观转到资本主义价值观上来。
社会主义怎么能收房产税，从来没听说过。社会主义的房子都是国家分配。
社会主义其实连税这个概念都是很淡化的。这几十年修正主义改开，大力宣扬纳税人意识，其实也是一种意识形态和平演变。

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自我革命，可别真的把自己的命革了。

翻了下我司员工租房合同，发现一份2009年合同，房东就在合同里提到房产税了。

然鹅，2023年了，还没落地。

搞清楚房产税是干什么的，然后再收房产税就没问题了，搞不清，那就是一个乱。

房产税是一种消费调节税，房子也是消费品好吧。抽烟要收税，喝酒要收税，住大房子要收税，这不是天经地义的事情么。

如此，只要规定好每个人口或者每户可以居住的面积（扣除数，表示当年社会条件下你可以享受的居住条件），对超过的面积进行累进税收（采用累进的原因就是浪费越严重，惩罚就该越重），这个就是非常合理和应该的了。

房屋这块应该有个整体的方针政策路线才行的，不是随便乱搞就能搞得好的：
1.需要设计好租售比例，租房是相当灵活的居住形式，而且租房也是政府长期收入的保证，个人建议租房比例60%比较合适。
2.要设计好户型，出租用房可以有大有小，这样个人根据收入可以调节。有利于穷人致富，有利于保证社会公平。
3.自住房收房产税，房产税为消费调节税，是对超过当前社会允许的居住条件的高消费的调节和烟酒税等是同样的道理。

只有这样成体系的解决问题才行。否则就是无选择的强抢了。
比如你继承一个房子，现在要交高额房产税，你要交没钱，不交房子没了，没地方住了。这个就不合理了。现在有大量出租房的情况下，你就有选择了，房子卖掉，你可以去租房子住啊，大小任意选，这个就合理了。