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[建成区]【转】哪些鬼城可以“免于一死” [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 0 发表于: 2015-03-03

作者:天天说钱,本名刘晓博,财经传媒人,高级编辑,现居深圳。  

       来源:哪些鬼城可以“免于一死”--天天说钱的博客--凤凰网博客          http://blog.ifeng.com/article/35057586.html?touping

最新一期的《经济观察报》上,有一篇关于郑州郑东新区的报道,凤凰网在转载的时候,做了一个颇为吸引眼球的标题:“中国最大鬼城逆袭:房价从2000元蹿升至超1.5万”。

报道称,2009年到2013年曾近被中外媒体称为“中国最大鬼城”的郑东新区,目前已经成为郑州市人气最旺,建设档次最高,房价最贵的区域。

虽然我很久没有去过郑东新区了,但我相信这篇报道是属实的。原因有二,第一,郑州最近几年人口增长极为强劲,远远超过了广州、成都、武汉、南京、杭州这些貌似更NB城市,超过北京直追深圳;第二,我春节期间接待了一位好友,他长期生活在郑州,而且安家在郑东新区。

我想告诉大家的是,过去10多年在房地产畸形发展中,在中国各地涌现了很多鬼城。但最终能像郑东新区一样得救,修成正果的,将少之又少。

郑东新区之所以能“咸鱼翻生”,三个原因缺一不可:

第一,郑州是一个有明显人口增量的城市。我曾经多次向大家展示过我统计的数据表格,通过小学生在校生人数反映出来的城市人口增长情况。在2008年到2013年之间,中国人口增长超过20%的较大城市有11个:

城市  2008  2013   增减幅度

厦门  17.6   24.1    +37%

上海  59.1   79.3    +34%

廊坊  26.4   34.3    +30%

东莞  52.9   65.9    +24.7%

深圳  58.6   73.0    +24.6%

苏州  35.5   44.0    +24%

郑州  56.9   70.5    +23.9%

北京  66.0   78.9    +19.5%

长沙  39.5   45.8    +15.9%

泉州  53.2   61.4    +15.4%

南京  28.6   32.1    +12.2%

需要解释的是,这几年中,中国因为计划生育政策影响,全国小学生在校人数减少了9.4%,但总人口仍然缓慢增长。所以,上述城市的实际人口增长速度,应该是“实际小学生增长比例+9.4%”。也就是说,过去几年里,郑州人口增长达到了33%以上(因为中心城市房价较高,很多务工者没有带孩子进城生活)。

与郑州形成巨大反差的是,河南绝大多数地级市处于人口极度流失之中。在过去几年,只有新乡、济源、洛阳等少数城市缓慢增长。其他多数城市,都呈现人口严重流失现象。比如商丘在2009年到2013年之间的4年里,小学生减少了31%;周口在2010年到2013年间小学生人数下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小学生人数下降比例分别为:信阳(-21.6%)、驻马店(-21.6%)、濮阳(-19%)、鹤壁(-17.7%)、三门峡(-16.1%)、漯河(-12.7%)。

一将功成万骨枯,所以,郑东新区的成功至少在河南省内是唯一的。

第二,郑东新区是紧靠传统市区规划的一个新区,基本上是无缝连接。传统市区的资源向这里转移,没有多少障碍。

想想天津滨海新区的于家堡、响螺湾吧,这个天津最高档次的CBD竟然规划到了传统市区40公里之外。虽然靠着海港、保税区,有原来塘沽传统市区的支撑,但仍然无力回天。如今,这里拿到了自贸区的头衔,估计情况会有所好转。但何时能像郑东新区一样,房价超过传统市区,仍遥遥无期。

从中国城市发展史看,除了营建新的都城,非首都城市搞新区,很少有远离传统市中心而轻易获得成功的。当年上海开发浦东,深圳开发福田中心区,都跟郑东新区一样,紧靠传统中心区,但仍然花费了很长时间。

中国现在很多财力单薄、人口增量有限(甚至流失)的中小城市,也纷纷借助开发区或者高铁站搞新城,旧城又无法放弃,这其实是稀释自己有限的资源。这类城市的“鬼城”,基本上没有办法获救。

第三,郑州是人口大省、经济大省的省会,省内没有强有力的竞争对手,省委、省政府“万千宠爱在一身”,能调动的资源比较多。

我曾多次在文章中说,中国城市是有权力大小之分的。所有的大城市,其实都需要“剥削”其他中小城市和农村,各国莫不如此。省会城市,可以理所当然集中全省最好的资源,地级市可以理所当然调动下面县里的资源。

而且你注意,强省会跟弱省会是有天壤之别的。山东经济远比河南发达,但济南为什么混得不如郑州?石家庄为什么是中东部最苦逼的省会?都是因为旁边有搅局者、分流资源者。青岛、烟台搅局济南,河北北部和中部地区的地级市心向北京、天津,所以在中国人口、经济大省中,很少有省会城市像石家庄、济南那样苦逼的。郑州、成都、武汉、长沙这些都是强省会城市,他们化解自身“鬼城”的能力就强大很多,甚至超过重庆、天津这类二流直辖市。

所以,鬼城得救需要以下几个条件:第一,距离传统市中心不远;第二,所在城市有强劲的人口增量,经济相对发达;第三,城市等级较高,鬼城在领导心目中地位重要。

如果你买的房子,已经有沦为鬼城的迹象,而且以上条件都不沾边,那你的麻烦大了,想斩仓估计都困难。如果只占以上条件中的两条,也没有多少前途,需要考虑套现出局。

一粒沙寂寞成一整个撒哈拉,
一滴泪蓝调了一整面地中海!
只看该作者 1 发表于: 2015-03-03
河南人多,郑州人口还会上升,
中国人口大省省会一般不会出现鬼城,
大地市、人口大县市、长三角珠三角等发达地区出现鬼成的机率较小
只看该作者 2 发表于: 2015-03-03
郑东新区是新城区,不是鬼城。
只看该作者 3 发表于: 2015-03-03
现在的新区新城都搞晚,如果80年代就开始搞,中国有多少历史建筑能够保留下来啊
只看该作者 4 发表于: 2015-03-03
这个郑东新区和老城区之间既没有山也没有水分隔,紧密连在一起,只是老城区的自然延伸而已,和广州市天河区差不多。人家上海发展浦东起码还隔着江,你只是隔着一条路有理由变鬼城吗?
只看该作者 5 发表于: 2015-03-03
长沙貌似还不错,我在长沙买的房产应该没有太大问题。。。
只看该作者 6 发表于: 2015-03-03
回 江口洋介 的帖子
江口洋介:长沙貌似还不错,我在长沙买的房产应该没有太大问题。。。 (2015-03-03 14:59) 

省会房价低也是问题。。。。
地理区域划分为基础,地区为框架,村坊为单元,调整区划
废省改郡县(都市圈、统计区),虚设州监察区(大选区)
城乡分治,适域市(城)有限自治
提倡政策平等、市场经济
反对联邦制、民族区域自治
只看该作者 7 发表于: 2015-03-03
郑东新区在报道层面搞的跟滨海相仿的狼狈,估计也就是因为地位问题了

郑东并不远,也就是一般大城市的开发区而已,以郑州的体量和河南的人口聚集,郑东繁荣不是难事

我觉得郑东新区连“解套”一词都用不上——本就是开发初期,开发区规律性的冷清而已
只看该作者 8 发表于: 2015-03-04
想要避免死亡的鬼城条件:

第一,贴城开发,也就是不能离主城区过远。

第二,经济发达,能够吸引外来人口,主要指一线城市和部分二线城市。

三四线城市的飞城区注定都要成为鬼城

中国目前很多二三十万人口的小城市,新建城区都是容纳三四百万人口的,怎么可能不成为鬼城?

中国各城市规划到2020年,城区人口加在一起需要20亿城镇人口才能填满,这个怎么可能做到?
amy
只看该作者 9 发表于: 2015-03-04
鹤壁新区也不是鬼城,来看看就知道了。
这文章里有一个小学生比例下降的数字,这是因为总体上出生率是在下降的,而不是说都向大城市迁移了。黄淮四市里这个现象比较严重。
河南人口正增长的城市,除了郑州,也就济源,鹤壁少数几个地方
只看该作者 10 发表于: 2015-03-04
回 amy 的帖子
amy:鹤壁新区也不是鬼城,来看看就知道了。
这文章里有一个小学生比例下降的数字,这是因为总体上出生率是在下降的,而不是说都向大城市迁移了。黄淮四市里这个现象比较严重。
河南人口正增长的城市,除了郑州,也就济源,鹤壁少数几个地方 (2015-03-04 09:15) 

信阳(-21.6%)、驻马店(-21.6%)、濮阳(-19%)、鹤壁(-17.7%)?
只看该作者 11 发表于: 2015-03-04
回 amy 的帖子
amy:鹤壁新区也不是鬼城,来看看就知道了。
这文章里有一个小学生比例下降的数字,这是因为总体上出生率是在下降的,而不是说都向大城市迁移了。黄淮四市里这个现象比较严重。
河南人口正增长的城市,除了郑州,也就济源,鹤壁少数几个地方 (2015-03-04 09:15) 

这确实是这一指标在进行衡量时的缺陷——城市人口增加,可能建制市人口是在减少的。反过来也一样。
只看该作者 12 发表于: 2015-03-05
郑州、合肥未来都看好。
只看该作者 13 发表于: 2015-03-05
回 oneman 的帖子
oneman:河南人多,郑州人口还会上升,
中国人口大省省会一般不会出现鬼城,
大地市、人口大县市、长三角珠三角等发达地区出现鬼成的机率较小 (2015-03-03 11:24) 

你错了,在中国,农业社会的人口大省,不等于高密度大省,与需要极高密度(1~5万人/平方公里)堆集的城市核心区、一般密度(3~10千人/平方公里)聚集的市区,一个人口大省,按75%城市化率,再去除下属各县级市、县城、乡镇集,余下不到一半左右人口,显然聚集不了几个千万人口大城市,在快速成长的城市化面前,中国人口显得太少了,户籍人口超亿的广东就是证明。其实,当下各城市都欠人口支撑经济增长,就如繁荣昌盛的珠三长三的城市都缺人,何况中部?泱泱中华,就只剩下一个唯一的帝都,侍权弄物,傲视群雄,底气充足,“我不缺人!”。
只看该作者 14 发表于: 2015-03-05
回 外星来客 的帖子
外星来客:郑东新区是新城区,不是鬼城。 (2015-03-03 11:47) 

GE上望下去,还是空,无论官方如何宣传,为已搪过,新区的人口密度离预设目标还差得很远很远。

只看该作者 15 发表于: 2015-03-05
主要是因为郑东新区紧靠老市区
李清微信:13520508091
公众号:每天一杯好酒
只看该作者 16 发表于: 2015-03-08
回 oneman 的帖子
oneman:河南人多,郑州人口还会上升,
中国人口大省省会一般不会出现鬼城,
大地市、人口大县市、长三角珠三角等发达地区出现鬼成的机率较小 (2015-03-03 11:24) 

长三角的常州好像有鬼城。
只看该作者 17 发表于: 2015-03-08
东区去了,CBD那里人气还是欠缺,那个最高楼没有投入使用,不过车辆是真多!
只进行机构改革不进行地域建制规模改革是不彻底、不完善、带有妥协性的改革!
只看该作者 18 发表于: 01-06
應該更新了。
分省分縣直轄市、GDP有參考價值、市管縣縣改區、曲學阿世指鹿爲馬顚倒黑白挑戰常識,四大謬。
bon
只看该作者 19 发表于: 01-06
用淘汰法来算吧.....

没资格修地铁的城市...基本上就是GDP人口地方财政收入未达标的。发改委心里明镜似的,清楚得很,就是不批。

然后再下一个圈层,没机场没高铁没大专院校的地级市....
啥都没,还地级市,如果不是在大都市附近的,就是比较危险的地方了....

再下去,县级市,若不是在大城市周边,又啥都没有。
就属于偏远地区了....
除非边防需要,不然也是不需要再多投资的了
[ 此帖被bon在2020-01-06 14:07重新编辑 ]
只看该作者 20 发表于: 01-06
裁撤一百個地級市都不爲多。
分省分縣直轄市、GDP有參考價值、市管縣縣改區、曲學阿世指鹿爲馬顚倒黑白挑戰常識,四大謬。
只看该作者 21 发表于: 01-06
中国有三百多个地级区划与直辖市,其中真正还有经济吸引力的不过百来个而已,所以说撤掉二百来个差不多
Sold my soul broke my bones
Tell me what did I get
I kept my promise man
Show me the promised land
只看该作者 22 发表于: 01-09
回 大蝈蝈 的帖子
大蝈蝈:你错了,在中国,农业社会的人口大省,不等于高密度大省,与需要极高密度(1~5万人/平方公里)堆集的城市核心区、一般密度(3~10千人/平方公里)聚集的市区,一个人口大省,按75%城市化率,再去除下属各县级市、县城、乡镇集,余下不到一半左右人口,显然聚集不了几个千万人口大 .. (2015-03-05 12:01) 

天佑美利坚,相同人口规模的城市,占地面积一般都是中国的3~5倍
只看该作者 23 发表于: 01-09
回 bon 的帖子
bon:用淘汰法来算吧.....
没资格修地铁的城市...基本上就是GDP人口地方财政收入未达标的。发改委心里明镜似的,清楚得很,就是不批。
然后再下一个圈层,没机场没高铁没大专院校的地级市....
....... (2020-01-06 12:55) 

天佑美利坚,相同人口的城市,占地规模一般都是中国的3~5倍。有土地摊大饼的城市,特别是多中心,而不是单一中心多圈层,加密地面路网,可能比修地铁更节约。就像北方民居一般都有一个大院子,而南方农民楼只会向上发展,修很多层。
只看该作者 24 发表于: 01-10
鬼城也是解放區行政區劃特色之一嘛。
分省分縣直轄市、GDP有參考價值、市管縣縣改區、曲學阿世指鹿爲馬顚倒黑白挑戰常識,四大謬。
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