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[广东]深圳如何解决短板? [复制链接]

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bon
只看该作者 75 发表于: 04-30
回 何本恩 的帖子
何本恩:这样才是真·小型企业总部,而不是那种建一栋楼然后自己用两三层,租出去十几二十层,更有甚者建一栋写字楼和一栋消化商办物业容积率的公寓,那种伪·总部/真·地产模式。
深圳的写字楼够多够用了,住宅供应严重不足,还不允许商改住、工改住,新区一律规划一大堆商业用地。
因 .. (2019-04-29 14:41)

写字楼供应充足,所以深圳的写字楼租金一直比北上要便宜很多,但比广州还是要贵一点点的。
空置率也不高,虽然比北京上海广州高一些,但比成都重庆之类真的好太多了的。广州主要是写字楼供应量不足,要论商事主体,就深圳目前的商事主体数量,写字楼的供应不算超建的,很多二线省会直辖市基本都是超建了的,建太多又租不出去。深圳无论本地企业还是外来企业都需求蛮强的。

住宅目前确实很缺,核心区更缺,主要就是没地了。一年几十万人涌入,但住宅供应也就那几万套。
很多工业区旧改还有城中村旧改,主要都是提供写字楼商业单位和商务公寓为主。也有少量的住宅,但真的不多,一方面有钱买住宅的,没有名额,所以住宅其实出货很慢的,开发商盖小公寓的化,出货快,后期租也很好租。也就造成了很多公寓式的住宅,广州的公寓是很不好卖的,深圳反而相对不错,京基滨海时代的公寓就非常好卖也很好租,导致隔壁新的旧改项目中州湾整个项目也是公寓为主,住宅反而弱化。限购背景下,深圳新开发的很多楼盘都变成了美国都会中心那样的精装公寓为主了,深圳湾一号,深圳湾公馆,侨城一号,包括早期的东海国际公寓都是这样的产品。而关外的很多针对刚需一族的还是住宅为主的。
工资上升基本上是全国的趋势了,主要是人民币真的越来越不值钱。不涨很多996都不用活了
大多数的企业目前负担除了人力成本也就租金的开销也是不小的,很多承受不起关内租金的公司就慢慢转到龙华坂田这样的地方去,像星河银河谷,坂田天安云谷,这样的地方,最近也是很好租,基本都是福田南山外溢出去的。

人口每年都在增加,土地不变的情况下,土地势必要承载更多的压力。
高密度发展不可避免的了,哪怕关外以后也是高密度发展的了,即便是光明和坪山这样的地方。
上海好很多,出了中心城区,很多区发展密度都不高,蛮好的。







[ 此帖被bon在2019-04-30 20:43重新编辑 ]
只看该作者 76 发表于: 05-05
深圳写字楼空置率也不高???
太高了其实。很多厂房改建的写字楼。
我有前同事开公司在科技园那边,麻岭工业区,中钢那里。空置70%左右。头条上有些人分析得很透彻。
兴趣。
bon
只看该作者 77 发表于: 05-05
高力国际通过研究数据指出,2008年以来,深圳甲级写字楼租金复合增长率是一线城市中最高,达5.1%,而同期,上海甲级写字楼租金复合增长率是2.8%、广州是1.8%、北京是-0.4%。
但去年下半年,市场气象有了变化,租金下滑,空置率升高。
戴德梁行数据显示,2017年,深圳全市甲级写字楼的新增供应增加3成,至850392平方米,但同期吸纳量只有767471平方米。
到了2018年,全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米,吸纳量也下行至45.6万平方米,但仍是供过于求。

从此看来,供过于求已是市场常态,但过去以高新技术产业、金融业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下显得突出,写字楼也是一派繁花灿烂。深圳写字楼市场中租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造业,其中金融和科技占五成。

福田中心区是深圳写字楼主要供应片区,租金动辄就攀上300元/平方米~400元/平方米,高利润的金融行业需要有好的门面,也有足够的租金承受力,金融公司散布在福田多个写字楼中。
但从2018年5月起,P2P企业的爆雷、债券的违约,凸显了放量供应背景下深圳写字楼的高空置率。
从2018年3季度起,深圳写字楼退租的迹象有所加剧,最典型的莫过于深圳地标平安金融中心一次性被退租10层楼共计3万平方米。金融公司退租,使二房东面临高空置率最终出现资金问题无法继续运营,最终酝酿了这场大型退租。
但到了2019年,市场也并无明显好转。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者,福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积,致使今年一季度全区净吸纳量为-1.2万平方米。





福田南山趋向严峻,但龙华坂田反而是有不少进驻的
就像香港中环贵,很多公司就搬去了 九龙湾一带
目前看起来,包括后面5年,空置率还是会持续一段时间的
因为供应量真的很大,四处都在建楼。
政府批那么多工业区改写字楼,就是想用这些去代替工业的流失。

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