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政府重金打造下一个经济腾飞点——启德发展区原动力
启德发展区最早的设想来自于《东南九龙发展规划》，将启德机场搬迁后，原址连同邻近九龙湾填海地面重新发展。后几经修改，以“不填海”为原则重新规划，最终于2007年11月6日通过新修订的《启德分区计划大纲图》，启德发展计划正式启动。
启德发展区总规划面积超过320公顷，围绕启德城中心，共建设6大规划分区。其中启德城中心位于北停机坪东部，以启德车站为中心。启德车站连通沙田至中环线以及围绕九龙区的环保连接系统，车站上盖发展为总面积7公顷的车站广场。广场东面为启晴村、德朗村两片公屋区域及工业贸易大厦，配套有两所小学和一所中学。北面将发展为楼面面积约70000平方米的办公室区，连同邻近的新蒲岗及九龙城，提供的办公区域相当于中环的两倍。南面延伸至机电工程署总部大楼及九龙湾国际会展中心一带的土地将作为住宅用地，以及各种政府、机构、社区设施用地。除了启德城中心区，启德发展区还包括体育场馆区——坐落有沙中线土瓜湾站，三个大型体育馆；混合用途区——坐落有都会公园和儿童医院；跑道休闲区；旅游及休闲中心区——坐落有启德邮轮码头、启德跑道公园以及临海酒店。
启德发展计划大纲图及部分重要设施图示：土木工程拓展署
规划中的启德发展区集合了CBD、住宅、体育、旅游各种功能，是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划，也将是未来香港地产发展升值的一个重心。
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香港楼市的下一块香饽饽——探究启德发展区升值点
南通中环，北接深圳——交通配套将成核心竞争力
启德发展区的一大核心竞争力是便捷的交通。沙中线大围至红磡站预计于2019年通车，红磡至金钟段预计于2021年通车。届时，从启德站到金钟站只有六站的路程，到达大围站转乘东铁线到达罗湖只需33分钟。一方面，在港岛区新盘资源枯竭以及价格高居不下的情况下，沙中线通车后启德预计会成为中环金融从业人士热门的置业区域；另一方面，来自大陆的投资性购房已经成为香港楼价上升的重要因素，启德发展区距离罗湖更近也将成为一个吸引大陆客人的一个优势。
启德发展区另一条重要的交通线路是环保连接系统。高架环保连接系统共有十二个车站，连接启德、九龙、观塘，进一步完善启德发展区内部交通。目前环保连接系统仍处于公众咨询阶段，预计建成时间较晚。
启德发展区地铁线路简图
文教体配套优势凸显
政府在《启德发展计划》中提到对启德的定位是“崭新的海滨，汇聚历史文化，绿茵，体育及旅游特色”。从西九文化中心规划开始，香港政府对新兴区域规划越来越注重文化休闲的元素。而启德在文教体配套方面尤其完善。
教育方面，启德发展区建造时内部配套有两所小学和一所中学，其中圣公会圣十字架小学及保良局何寿南小学已经竣工。同时启德发展区属于34小学校网及九龙城中学校网，教育资源丰富。
文化休闲方面，启德发展区建有4个绿地公园，连同计划兴建的龙津石桥遗迹保育长廊，一方面给启德未来居民提供休闲娱乐场所，另一方面与启德邮轮码头项目结合，发展旅游产业。同时，启德区内规划有6间临海酒店，其中三幅酒店用地已被纳入2016/17年政府卖地计划，预计提供2100个房间。旅游产业未来也将是启德发展的一大引擎。
启德发展区其中一个重大规划区便是多用途体育场馆区，里面包括一个设有45000座位的主场馆、一个5000座位的次场馆及一个4000座位的室内体育馆。
医疗资源丰富
启德区内规划建设多家医院。其中，香港儿童医院预计于2017年竣工，启德医院首期预计2121年竣工，同时还规划有神经科学专科卓越医疗中心和新急症医院。区内配套的医疗资源不仅满足区内居民医疗需求，多家专科医院将吸引更多特殊需求的医疗人群前来就医。
2.4 CBD2——启德未来发展引擎
启德发展区连同观塘及九龙湾商贸区将提供540万平方米写字楼面积，被香港政府定位为香港第二核心商业区（CBD2）。启德发展区内有14幅商业用地和4幅综合发展区用地。其中2016年11月23日，崇光百货的持有者利福国际拍得一幅商业用地，预计将会建成类似崇光百货的综合性大型商场。同时另一幅综合发展区用地也被纳入2016/17年政府卖地计划中，计划兴建200米高地标商业大厦。同时，启德发展区计划兴建地下购物街，连同九龙城、新蒲岗两个邻近商业区，完善启德区商业布局。商业和办公预计会成为启德未来发展的重要引擎。
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腾飞的雏鹰今何在——探究启德发展区发展现状
“地王”频现——启德土地市场繁盛
住宅方面，启德发展区总共提供约200万平方米住宅楼面，共30000个住宅单位（包括13368个公共房屋及居屋）。自2013年政府开始批出“启德一号”地皮后，3年里平均楼面尺价成交记录呈现节节攀升状态，甚至出现了新的“地王”。
启德地盘位置图
同时，启德车站广场周边一幅综合发展区用地以及一幅商业用地已被纳入2016/17年政府卖地计划内，共提供约28万平方米写字楼、酒店、商铺楼面，预计会成为地标式建筑。预计这个项目会引起许多发展商的关注，尤其是自持商业物业的发展商，或是效仿中环IFC项目出现多家公司联合持有开发的情况。
渐成雏形——启德发展区配套建设现状
启德土地市场和一手楼盘市场的火爆源于投资者的信心，这信心的来源依赖于政府在《启德发展计划》中承诺的众多基建项目。从2007年至今，启德发展计划的开展走到第十个年头，启德发展区的配套建设总体按照政府的原计划进行，个别项目出现延误。
土木工程拓展署资料显示，已经竣工的项目有两片公共房屋启晴邨和德朗邨、两所小学、工业贸易大楼、邮轮码头大楼及首个泊位、观塘海滨花园和期的跑到公园第一期。截至目前，土地平整工作基本完成，启德发展区周围配套形成雏形。
更多的配套项目正在施工或者接近竣工。交通线路方面由于土瓜湾施工遇到文物保护问题，沙中线竣工时间受到延误，但是沙中线大围至红磡段预计2019年通车，2021年全线通车。六号干线东南九龙T2主干道也会在2020年竣工。环保连接系统仍处于公众咨询阶段，预计2023年竣工。
城市景观方面，各个公园建设已经进入第二期建设阶段，最晚落成的是都会公园，预计2021年竣工。体育场馆也预计在2019至2020年竣工届时，启德的休闲配套基本成型。
而医院方面，香港儿童医院将于2017年竣工，启德医院首期预计2021年竣工。
至于住宅方面，市建局重建的楼换楼项目“焕然一居”已经销售完毕，首个住宅商业楼盘“启德一号”在2016年9月第一期售罄，第二期预计在本周完成销售。后续将会有嘉华国际的“嘉汇”等私人住宅楼盘推出。启德未来的一手楼供应总体充足，但是市场仍旧火爆。
