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[经济]我国房屋空置率达21.5%,专家:未来五年房价大概率会下降! [复制链接]

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只看该作者 75 发表于: 01-21
2018年土地流拍1808宗创新高 浙江江西河南居前

2018年已然远去,对于房地产市场而言,这是不平凡的一年。据诸葛找房2018年房地产市场年终总结报告(以下简称“报告”)显示,土地流拍1808宗,创近年来新高;西部地区二手房挂牌价冰火两重天……  

土地流拍:浙江、江西、河南居前  

国土局数据显示,2018年以来,全国重点城市共流拍土地1808宗。其中,一线城市流拍21宗,北京流拍8宗;二线城市流拍519宗;三、四线城市流拍1268宗。流拍数量不仅远高于去年同期,还创下近年来新高。  

报告指出,从2018年各月流拍量来看,由于一线城市单月土地供应量较少,因此土地流拍宗数较少;二线城市土地流拍在下半年开始增多,主要受调控持续深化及下半年推出量大的原因;三四线城市土地流拍量在下半年开始加剧,下半年月均流拍137宗。  

2018年月度各等级城市土地流拍宗数  

分区域来看,土地流拍主要集中在中部三四线及部分东部城市,土地流拍量比较大的省份有浙江、江西、河南等地区。具体来看,金华以158宗流拍地块成为流拍地块最多的城市,其次是江西省的赣州、上饶和吉安,以及河南省的驻马店、周口、平顶山。  

报告认为,这些城市对去库存政策较为依赖,随着棚改货币化改革等一系列政策放出,以及调控的持续深化,房企拿地预期转变,信心不足,流拍现象频发。  

二手住宅挂牌价:西部地区冰火两重天  

报告指出,一线城市已经全面进入存量房时代,部分热点二线城市紧随其后,逐渐踏入存量房时代。二线城市中,南京、苏州、大连、厦门二手住宅成交量占比已超过新房占比。  

二手住宅成交套数占比变化情况  

诸葛找房整理的各地住建委、房管局数据显示,2018年二手住宅成交量高于2017年的仅有北京、上海、深圳、苏州4城;从同比来看,苏州涨幅最大,涨幅高达55.05%。  

报告指出,成交量上涨4城中,北京、上海、深圳均属一线城市,苏州在二线城市中可以算一枝独秀。  

从全国20个重点城市挂牌量价变化来看,报告指出,2018年上半年受人才引进带动影响,20个重点城市二手住宅挂牌量价呈现齐升态势。2018年下半年受政策调控加码及中央“坚决抑制房价上涨”政策的提出,二手房挂牌市场遇冷下滑明显,二手住宅挂牌量价齐跌。  

诸葛找房数据显示,不同城市二手房市场出现不同走势,在全国20个重点城市中,十城上涨,十城下跌。其中,西安挂牌价涨幅最大,高达31.95%,其次为重庆,涨幅为23.36%;成都、武汉等城市受调控影响,特别是成都,经历了市场由热转冷的变化,全年挂牌价累计跌幅7.78%;而天津、石家庄、郑州等城市由于前期市场涨幅较大,市场后劲不足,在政策高压下市场遇冷下滑明显,三城挂牌价下跌均超9%。  

房贷利率:预计短期到顶  

据wind数据显示,去年11月份居民按揭贷款增加4391亿元,环比上涨17.72%,同比小幅上涨5.10%,略高于去年同期,按揭贷款增量规模小幅反弹。  

报告认为,促进按揭贷款小幅反弹的原因主要有两方面:一方面是临近年底,部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者;另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动,购房者增多。  

此外,报告还认为,当前全国首套房贷平均利率已到达相对高位,年内房贷利率的持续上浮,对于市场需求释放呈现日益明显的抑制作用。同时,伴随着下半年房地产市场成交量下降、商品房销售量销售面积负增长,市场下行趋势显现。  

报告指出,下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落,放款速度亦明显加快,预计后续保持相对稳定,首套房贷利率短期到顶,未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。  

租赁市场:上海供给最给力  

报告指出,对于租赁市场而言,旺季、淡季表现较为明显。尤其在一、二线大城市,一般来说春节后2-3月务工返城潮、7-8月毕业季学生毕业潮带动租赁市场租金上涨明显,其他一般为淡季。  

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,20个重点城市租金在2018年末表现冷淡,大部分城市租金均价持续走低,2019年首周延续上周租金水平,维持相对低位。  

国土局的数据显示,在过去一年中,上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的供应量。从各城市纯租赁地块成交结果来看,上海无论是从投放量还是从投放力度方面都高居榜首。  

主要城市已成交纯租赁用地面积及成交总价统计  

报告认为,大量租赁地块的入市短期来看,引导人们的租房预期,有利于缓解租金上涨压力;长期来看,多主体供给,多渠道保障,有利于建立租购并举制度,保证多层次用地需求,促进土地市场平稳健康发展。  

2019:房企迎来三年偿债小高峰  

对于房企而言,报告显示,2018年下半年,债券资金的兑付压力开始显现。2015-2016年集中发行的公司债开始密集到期。未来三年,房企偿债承压。据公开资料统计,2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元,合计7858亿元。  

展望2019年,报告认为,开发投资规模在2019上半年仍然会保持一定的高位,下半年可能会明显下降;新开工规模或会有所增长,涨幅在8%-10%;此外,城市分化现象继续存在,未来市场发展会更加差异化。
只看该作者 76 发表于: 01-22
今天公布的人口数据,用小断崖来形容不为过

今天国家统计局发布2018年人口数据,2018年出生人口1523万,比2017年的1723万直接少了200万,不但生率创历史最低,而且劳动人口还首次下降。


看数据:
1、全年出生人口1523万人,人口出生率为10.94‰;死亡人口993万人,人口死亡率为7.13‰;人口自然增长率为3.81‰;


2、从性别结构看,男性人口71351万人,女性人口68187万人,男性比女性多3164万人;


3、从年龄构成看,16至59周岁的劳动年龄人口89729万人,占总人口的比重为64.3%,劳动人口还首次下降。60周岁及以上人口24949万人,占总人口的17.9%,其中65周岁及以上人口16658万人,占总人口的11.9%;


4、从城乡结构看,城镇常住人口83137万人,比上年末增加1790万人;乡村常住人口56401万人,减少1260万人;其中流动人口2.41亿人,比上年末减少378万人。


以一个不是很科学算法,假如每年都出生1523万人,按人均预期寿命76岁看,只能支持11.57亿人口,按预期寿命80岁看看,只能支持12.18亿人口,都比目前的13.95亿人口大幅减少,中国每年至少需要两千万孩子。
再看看东亚日韩香港等1.2-1.4的总和生育率,这轮出生人口下降到稳定下来,每年能有1000万不错了。
不过统计局赶紧辟谣,2018年中国人口保持正增长,全年出生人口1523万人,其中相当比例是二胎,这个数字是很可观的,而且劳动年龄人口仍有约9亿人,中国的人口红利仍然存在。
但是出生人口的下降刚刚开始,死亡人口的高峰还未到来,与其关注短期的人口波动,不如关注长期的人口趋势。
未来人口数量减少,不只是劳动力减少,而且很多商业模式因为规模效应逆转而做不下去,很多资产(房子)价值要缩水,很多扩张期的负债会变得无法承受。
问题的核心在哪?
土地!土地!土地!
土地政策的自我束缚,让土地变得稀缺和昂贵,进而影响到人口繁殖。在一个典型的100平米公寓里,生两个孩子已经是极限。
而且土地政策带来的高房价,也使得社会运营成本上升,使得现代社会抚养和教育孩子的成本远高于传统社会,进一步压制了人们的生育欲望。
比如,16年和17年,我国出生人口分别为1786万人和1723万人,18年是1523万。16年17年主要是三四十岁积累十年存量二胎爆发,房子买的便宜可以生。存量二胎释放完了后,出生人口还会持续下降。现在结婚成本太高,而且7080还有些生孩子传统观念,90后生孩子兴趣更是淡很多,情况不是很乐观。
再看远一点,大批三四线城市未来会成为鬼城,人少经济就萧条,就业机会就少,人就更要搬到大城市,如此恶性循环。
有人说可以用人工智能代替劳动力,但是人工智能可以生产,却无法替人消费。
有解决办法吗?
当然,可以做很多,比如尽快全面放松计划生育,甚至出台鼓励生育政策,比如增加居住用地的供应,放松土地使用的管制,比如提高公共服务水平,为家庭分担抚养和教育下一代的成本。
但是短期内都不那么容易实现。
只看该作者 77 发表于: 01-22
生育率再创新低!楼市陡然生变


文/刘晓博
今天(1月21日),国家统计局公布了人口增长数据——2018年中国出生人口1523万人,人口出生率为10.94‰。
这两个冷冰冰的数据,到底代表着什么?
先看一下最近几年的新生儿数量:
2015年:1655万人;2016年:1786万人;2017年:1723万人;2018年:1523万人;
需要说明的是,从2016年开始,中国实施了“全面两孩”的政策。从上面数据可以看出,2016年新生儿出现了131万的增量。但政策红利只持续了一年,到2017年就开始下降,2018年出现了锐减。
总之一句话:中国人的生育欲望不高,全面二孩的政策刺激作用已经终结。
再看10.94‰的出生率,就更吓人。这可能是近千年以来最低的出生率。当然,1949年之前的数据不完整,我们很难确切地这样说。
但有一点是肯定的,这是1949年以来最低的人口出生率。历史数据告诉我们,上世纪五六十年代,中国的出生率基本维持在35‰以上。即便在大饥荒的1960年前后,人口出生率最低也没有低于14‰,而且在1963年迅速反弹到了40‰以上。


1998年,中国的人口出生率跌至15.64‰,2009年跌至11.95‰,过去几年略有反弹。2018年的10.94‰,是一次显著的下跌,创下了建国以来的新低,也很有可能是千年以来的新低(古代中国,一直是高出生率、高死亡率)。


目前中国人的生育欲望,在全球已经排在比较靠后的位置。从上图可以看出,中国新生儿数量虽然仍位居全球第二,但每年比印度少生接近1000万人。这将给中国带来一系列的问题,最麻烦的就是人口老龄化。
生育率低迷,是一个全球现象。全球化、现代化让人们生活节奏更快,压力更大,也更关注个人幸福,对于传宗接代兴趣降低。
全球化时代还带来虚假的财富效应,整体利率越来越低,各国政府越来越倾向于采取刺激的货币、经济政策,造成资产价格上涨(比如房价高企),生活压力加大。
2018年中国人口数据的公布,将带来两大直接影响:
第一,中国的人口政策,估计很快会有新的调整。
计划生育或将取消,生育限制有可能全面取消。另外,鼓励生育的政策会不断出台,去年年底出台的个税抵扣已经有所体现,未来还会有更多的鼓励政策。比如:申请保障房的时候,多子女的可能会给予加分;购买首套房的时候,给予利率优惠;子女入托入学的时候,给予补贴等。
第二,这将影响中长期的中国楼市。
随着人口红利减少,以及城镇化日益呈现“大城市化+城市群化”,远离中心城市的中小城市的楼市,将日益黯淡。未来在中西部,人口流失的中小城镇会非常麻烦,房屋的价值将逐步回归到建筑成本价,甚至拆掉卖建筑垃圾的价格。在这些城市,根本没有开征房地产税的条件,因为收到的税款连成本都覆盖不了。
至少在4年前,我就告诉大家:算上近2000个县(县级市、自治县、旗),中国80%的城市的楼市投资价值不大。尽量到有显著人口增量的、较高级别的城市投资买房。
低生育率只会影响中小城市,甚至让一大批中小城镇消亡,但很难影响大城市。比如日本,人口整体上在下降,但东京地区仍然在增长;美国的情况也差不多。
只看该作者 78 发表于: 01-22
房价上涨逻辑打破!“人户分离”人口减450万!楼市空间被透支?


复盘过去十年房价的上涨逻辑,不难发现与人口流动有很大关系,超一线城市涌入人口最多,所以北山广深起涨最早,长三角和珠三角房价最最坚挺,人口流入流出的重心,也从中西部转向东部,从北方转向南方。
问题在于,该怎么量化定义流动人口?有一个指标可以作为参考,即“人户分离”人口。


什么叫“人户分离”呢?权威解释是,居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道,且离开户口登记地半年以上的人口。从过去一年的楼市形势来看,不管人口是流出或是流入,普遍出现了下行趋势,原因何在?
拨开重重迷雾后,真相只有一个:人户分离的人口在减少。
数据最能反映实际,据国家统计局1月21日发布的数据,截止2018年末,全国人户分离人口2.86亿人,比上年末减少450万人!
有人会说,几个亿的体量,少几百万人算得了什么?
从数学的意义上来说,当然不值得大惊小怪,然而,楼市是一个主要看预期的市场,一旦这种趋势得到强化,人们对于未来房价的期望值自然大打折扣。


简单点说,当外出流动人口开始减少,逆城市化、农民工返乡、年轻人返乡置业等特征愈加凸显,过去房价上涨的逻辑已被打破。
理由很简单,第一,三四线楼市过去几年以来的上涨,除了棚改货币化的直接刺激外,人口回流也是重要的因素。
尽管大部分人买了并不住,空置的现象非常普遍,但这些在省会城市、北上广无力买房的人群,到了一定年龄,迟早要回到自己的家乡,短时间内还看不到什么影响,如果这种趋势持续发展,那么支撑一二线楼市的基础就会动摇。
第二,“人户分离”只是城镇化进程中的一种特殊现象,随着市场自我纠偏,楼市气氛回归理性,迟早会归于正常,有经济学家指出,目前我们的城镇化率是50%左右,加入常住人口的统计大概不到60%,未来的增长曲线会逐步放缓。


加上人均住宅面积已经接近40平米,一二线的人口回流后,三四线又不缺他们居住的房子,最终的结果就是大城市房价进入下行通道,小城市房价空间已经被透支完毕,未来楼市也就必然缺乏新的“强心剂”。
第三,楼市“悬了”不同于“崩了”,也就意味着风险尚在可控阶段,所以我们看到了过去的一年中,各大城市都开始加入到了“抢人大战”中,门槛一再降低、送户口送钱、有的甚至直接送房子,这说明一二线城市已经认识到了未来的风险点。


即便如此,我们仍然看到了楼市去化率下降、二手房量价齐跌等走弱现象,这只能说明一个问题:房价下跌的大势可能会得到缓和,但很难出现扭转,还抱着投机想法的炒房客们,未来的日子会愈加难过。
bon
只看该作者 79 发表于: 01-22
个人估计
三月,两会,生育限制有可能取消,你想生几个就几个.....
明地里的全国性鼓励政策应该不会有多少,个税抵扣其实微乎其微....
具体点的地方政府可以各自做.....但各自做其实也就是变相抢人了....学日本的话,就是支持大城市周边的卫星城市吸引人口了.....房补或者减免税收什么的......然后用轨道串联,现在什么京津翼长三角粤港澳大湾区长江经济带....发展城市群大概也就是要这样去发展....
福利保障按户口来算,二胎三胎只要入户了,都是应该享受到福利保障的,至于你上面说的保障房按人均面积来申请,怕是有难度,但也是可行的.....
只看该作者 80 发表于: 01-22
回 bon 的帖子
bon:个人估计
三月,两会,生育限制有可能取消,你想生几个就几个.....
明地里的全国性鼓励政策应该不会有多少,个税抵扣其实微乎其微....
具体点的地方政府可以各自做.....但各自做其实也就是变相抢人了....学日本的话,就是支持大城市周边的卫星城市吸引人口了.....房补或者减免税收 .. (2019-01-22 14:12) 

出生最少的东北地区为啥不愿意抢人?
只看该作者 81 发表于: 01-22
回 鹤鸣九皋 的帖子
鹤鸣九皋:开征房产税非常有可能,可能有一个人均免征面积,50平方米就不少了! (2019-01-13 21:06) 

开征房产税是个好主意。
但是,肯定有人反对。
为什么呢?
因为我只有一套自住房,大多数最多一两套房,最害怕的还是那些拥有很多房子的人。
为了能查找资料,多发帖。
只看该作者 82 发表于: 01-23




中国证监会副主席方星海达沃斯发言


—哪些领域导致了中国经济增速的放缓?

主持人:您认为是哪些领域导致了中国经济增速的放缓?您在去年也说过,这个GDP数据是过去三十年以来最低的。此前也有机构观点预测说中国的经济增速会保持在6%,所以您能跟我们谈谈,您认为是哪些产业导致了经济放缓呢?

方星海:首先出口就是其中一个领域。去年12月公布的出口数据不是很乐观,这可能是受中美经贸问题的影响,也有可能是受全球经济增速放缓的影响。

在消费领域,去年中国的消费数据表现很好,但房地产市场却不尽如人意,因为我们的房价太高了,导致大量的家庭开销被压缩,消费也因此被拉低,因此我们亟需解决房地产市场的问题。

另外就是基建问题,中国有很多基建项目都是由当地政府负责的。去年,中国对地方政府的隐性债务进行了严格控制,这导致了基础设施项目开支的减少。

但是中国的宏观政策反应很快,会根据这些数据进行相应的完善,中国应对经济增长放缓的能力仍然很强,所以我们不应该对这个问题反应过激。
bon
只看该作者 83 发表于: 01-23
回 燕山雪 的帖子
燕山雪:出生最少的东北地区为啥不愿意抢人? (2019-01-22 21:32) 

抢啥,和谁抢去,大学毕业能留下就不错了。财政养老金都困难了,拿什么去补贴毕业生就业?
东北4大城市,高校毕业生自留率低得很,特别是985高校。
吉林大学毕业生毕业后留在本省的就业的只有26.09%
东北大学这个数据是21.6%
大连理工是27.42%
哈工大只有9.24%
这就是你说的教育高地,为关内输送人才。


只看该作者 84 发表于: 01-23


新增人口1523万创40年新低,房价未来无人接盘


非自然时空 2019-01-22 17:57:05

昨天,一大波2018年经济数据出炉,相信已经刷屏了。其中我最关注的是新增人口1523万,比去年刚好减少了200万,创出了40多年来的新低。
1523万的新增人口,还是超出了之前主流的预测,当时大家认为应该跌破1500万。按照权威说法,人口总量增加了500多万,这是平稳增长,而且我们依然保持着人口红利。去年,二胎数量依然大于一胎,没想到全年放开二胎的第三年还有一波人在补生,那么这也说2019年的新增人口依然会保持一个较大程度的下降,预计在1350万左右。




2020年,我们又要进行一次全国性的人口普查,按照以前的惯例,普查后的数据,都会比当年的统计数据更低。
未来,每年的死亡人口基本上都是确定的,新增人口数量也大致可以预测,说明我们很可能在2022年就迎来人口总量的拐点。当然,有人忧心,也有人很开心,毕竟很多人想的是竞争少了,人均占有的资源更多了。很多人小学时候的接受的教育,都认为资源是个大问题,实际上随着全球人口的增多,大家在衣食住行上越来越浪费,资源的瓶颈被一而在,再而三地突破了。




可惜未来经济增长跟资源的相关性会减少,我们已经到了以消费作为主要经济驱动力的时候,未来服务业占据GDP的比重会越来越大。人口的结构问题也越发凸显出来了。
国庆的时候,我写了三篇文章,是关于三个陷阱的。其中中等收入陷阱和修昔底德陷阱努力还是可以避免的,毕竟也有成功跨越的先例,我也写出了建议,可惜目前似乎没有一条这么做的。唯独这个人口陷阱,还没有哪个国家成功跨越过,20年之内是没有解决方法的,这才是最值得担忧的地方。
其他的经济数据大部分都在预期范围之类,没有特别出彩,也没没有特别糟糕。GDP首次突破了90万亿,不多不少,非常完美。只有4季度GDP增速的问题,6.4%,过去几十年来,4季度应该是表现得最好的时候,按照这样的环比增速,如果没有特别的刺激措施,是很难完成2019年6.5%的目标的。最后,看下这漂亮的GDP增长图,给大家养养眼:

只看该作者 85 发表于: 01-23
只看该作者 86 发表于: 01-23
城市群、都市圈是比较好的发展模式,但是中国明显走样了,其它主要发达国家,一般国土也不是特别大,而且首都本身就是条件相当优越,甚至是数一数二的,所以首都圈有其先天优势;而中国则不同,地域辽阔,谁也没资格说自己条件最好,有很多地方适合发展都市圈,可结果只有区区几个直辖市省会靠政策特权发展壮大,牺牲了其它多数地方的发展。
我的地理观-山川形便,详见http://xzqh.info/bbs/read.php?tid=132219
地理区域划分作为行政区划主要依据
选区(监察区)制+郡县制+适域市有限自治
提倡政策平等、市场经济
反对联邦制、民族区域自治
只看该作者 87 发表于: 01-23
回 山川形便 的帖子
山川形便:城市群、都市圈是比较好的发展模式,但是中国明显走样了,其它主要发达国家,一般国土也不是特别大,而且首都本身就是条件相当优越,甚至是数一数二的,所以首都圈有其先天优势;而中国则不同,地域辽阔,谁也没资格说自己条件最好,有很多地方适合发展都市圈,可结果只有区区几个 .. (2019-01-23 16:47)

中国是政治大力影响经济!中国特色的政治经济学!!
只看该作者 88 发表于: 01-23


李嘉诚:过去两年是抛房“套现”最好时机,2019年炒房客将被套牢



近日,李嘉诚表示,2019年经济形势非常复杂,许多国家GDP增长放缓,对全球经济前景要保持警惕,今年千万别炒房小心被套牢。相信大家都知道,出生于1928年的李嘉诚,如今已经91岁高龄,穿越了数个政治周期,更经历过无数个跌宕起伏的经济周期,每一次新时代开启时,李嘉诚都能拔得头筹,而每一次危机降临时,也都能全身而退,成为了很多人心中的神话人物。


听完李嘉诚这一次的楼市警告,我不免想起2017年李嘉诚曾表示"今明两年要卖房"的建议,而他自己也是这么做的,2017年11月1日,长实集团发布公告,正式披露出售中环中心相关信息。据悉,李嘉诚此次将港中环地标75%全部权益,套现402亿港元。据统计,从2013年8月开始,加上此次出售的中环中心,李嘉诚已经连续11次抛售其持有的房地产项目,累计套现1093.78亿港元。


李嘉诚曾说,"我做生意的原则,一方面是对于债务和贷款问题要非常小心,如履薄冰。另一方面,我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高,到老百姓买不起的时候经营就有风险了,我不会冒险去赚最后一个铜板。"


今年楼市发生巨大变化,房地产市场也注定让人们"刮目相看",所以不同时间段的房子人们应用变相眼观看待,去年或者更早之前如果有人问"买房还是不卖房",小编一定会建议大家买,就算不建议,大家也都心知肚明,去年之前房子切切实实让很多人"赚到了",但是今年如果还有人劝你投资房产能赚钱你真的要思考一下他是什么用心了,也许是已经被套住再找接盘侠呢!


自去年房子重新定位回居住开始一切都在发生转变,想着投资房产是万万不能了,至于普通人买房,我建议如果你是刚需且现在有经济能力买房那就买,因为房子是居住使用,未来房子便宜还是上涨和你都无太大关系,唯一的一套房你还能卖了?如果你现在资金不充足,不妨再等等,因为现在贷款买房无优惠,房贷月供的压力不是每个人都能撑得住的。
楼市有风险,购房需谨慎。
只看该作者 89 发表于: 01-23


闪崩90%后再暴跌!房企上演“爆仓连环炸”,杠杆如多米诺骨牌!

原创 私募排排网 2019-01-23 17:30:12


年关将近,又到了喜迎新春的时刻,然而近期的资本市场似乎并未有消停的迹象。不少上市公司在年末之际上演惊魂时刻,股债双跌缩水只剩零头,负面消息和谣言甚嚣尘上,一夜之间从风光无限的明星企业变成了问题公司。
在股价遭遇闪崩连环炸之下,市场犹如惊弓之鸟,仓皇而逃,加剧了股价暴跌的速度,也许今年这轮年关对于这些上市公司的老板而言,宛如跨越刀山和火海。
上市企业出现闪崩“连环炸”
年末的资本市场似乎十分脆弱,康得新、佳源国际控股、阳光100等迎来了新年来临前的“至暗时刻”,接连上演了一环接一环的“连环炸”。
被称为“2019第一雷”的康得新成为了今年债券市场的首个黑色笑话:手握150亿现金,却连10亿都还不上,其戏剧程度并不亚于獐子岛的扇贝不见了和扇贝又回来了。
深陷债务危机和数据造假的市场质疑,1月22日,康得新在近段股价跌去20%、最近一年多跌幅超过70%之后,22个银行账户被冻结,曾经千亿市值的白马股康得新,最终被市场ST处理了。


同样在1月22日,香港上市公司佳源国际控股继股价狂泻90%之后再度闪崩跌逾22%,总市值仅剩下93亿港币,在午后不得不紧急选择停牌。早在1月17日,价值300亿元的房地产巨头佳源国际控股就在市场上上演了一场砍仓式大崩盘,仅仅在短短2个小时里,股价狂泻逾90%,一天之内市值跌去263亿港元。


在佳源国际控股遭遇暴跌之后,市场上谣言四起,美元债券违约、销售数据造假、大股东“爆仓”…… 佳源国际控股否认了美元债券违约和销售数据作假的谣言,并直指公司遭遇空头精心策划被恶意沽空,但多次澄清后依然未能让股价止血恢复。
佳源国际用了差不多两年时间从1元多涨到最高16元,今天却用了不足60分钟跌回原位。没有一次暴跌,是莫名的。由于一切发生得太突然,无数投资者血本无归。佳源国际控股和康得新所处的市场不同,踩雷投资者的遭遇也不尽相同。
对于A股市场上的康得新投资者而言,在复盘后,大部分踩雷的投资者并不能立刻止损离开,而是需要在5%的日跌停板上慢慢排队。而对于佳源国际控股而言,在崩盘之后反弹的四个交易日里,如诺曼底登陆一般惨烈,踩雷港股上市公司,遭遇的往往是一刀切,抄底和持股的投资者均惨遭血洗。
昨日,暴跌当日佳源国际控股实控人出售9360万股票的消息引起了市场热议,大股东遭遇“爆仓”的说法被坐实。1月22日,根据港交所披露文件显示,佳源国际控股董事会主席沈天晴及妻子王新妹于1月17日以平均每股2.7611港元的价格出售9360万股公司股票,合计套现2.58亿港元,二人在佳源国际控股的持股比例从57.65%降至53.92%。


陷入高杠杆危局的房企还有阳光100,如果不是在港股中的暴跌,已经沉寂消声多年的阳光100或许并不会重新获得市场关注。在1月17日,阳光100股价跌幅近80%,市值蒸发逾60亿港元,相比于佳源国际控股约260亿港币的蒸发,阳光100中国在港股市场上的表现也许还算“温柔”。



作为昔日一线房企“种子选手”,阳光100错过了房地产发展的黄金十年,同时在迈入资本市场的步伐上又晚人一步,这么多年来,其在房地产市场始终处于波澜不惊的状态,在业绩表现上也不温不火。
值得市场注意的是,阳光100中国财务报表上的资产负债率。根据其年报数据显示,公司2018年上半年期间的资产负债率为82.72%,整体处于较高水平。此外,其贷款和借贷总额高达272.86亿元,其中76.37亿元需在一年内偿还,而其在手的现金及现金等价物并不足以覆盖其短期内到期债务。
杠杆“爆仓”,多米诺骨牌的魔咒
进入2019年,新年伊始,不少港股上市的房企都因为债务违约的传言遭遇了股价大跌,好几家房企的跌幅都高达百分之几十,市场投资者们对于上市公司的杠杆“爆仓”闻风丧胆,惶恐不安的脆弱市场后离不开整个市场和行业所堆积起来的高债务风险。
高杠杆“爆仓”,在资本市场中就宛如一个多米诺骨牌的魔咒,一旦在股价暴跌中触发,引发投资者恐慌的抛售潮,将会极大的加速股价持续暴跌步伐。从债务违约、业绩造假到股权质押,像佳源国际控股和阳光100这些高杠杆房企们可谓是岌岌可危。
针对近期内地房企股价大幅暴跌的局面,广发证券分析师廖凌公开表示,“中小型高负债港股公司股价的“闪崩”,背后折射的是债券到期量骤增和不断加剧的违约风险。港股上市公司债券将在2019年集中到期,尤以地产公司债券到期规模最大”。
有市场人士认为,近期数家房企股价闪崩,新一轮大规模债务违约或许将要来临。根据中信建投证券宏观经济首席分析师黄文涛统计,加上回售的规模后,2019年将成为房地产债偿还压力的高峰期,债务高达2263.09亿元。
对于部分中小房企疑因债务违约问题而导致股价出现断崖式下跌,星展银行香港经济研究部高级副总裁周洪礼表示,需要关注违约状态,尤其是房地产和能源板块。随着内地房地产市场降温遇冷,房地产企业在海外融资的成本持续走高,预计今年新一轮的债务违约将会集中在房地产板块。
不确定性,成为了市场最大的不安,佳源国际控股和阳光100不过是高杠杆群体中的一个样本,也许2019年上市企业的高杠杆“爆雷”危局仅仅只是个开始。

只看该作者 90 发表于: 01-23
2019年,房地产非常危险!!
只看该作者 91 发表于: 01-24
回 bon 的帖子
bon:抢啥,和谁抢去,大学毕业能留下就不错了。财政养老金都困难了,拿什么去补贴毕业生就业?
东北4大城市,高校毕业生自留率低得很,特别是985高校。
吉林大学毕业生毕业后留在本省的就业的只有26.09%
东北大学这个数据是21.6%
....... (2019-01-23 13:33) 

是的现在没有三个四二一家庭两代人的积蓄,普通人在一线城市买房的可能性越来越少了。东北问题的实质是人力资源与资本外流(特别是辽宁,辽宁人均居民储蓄高于广东)造成投资减少特别是房地产投资出现断崖,东三省不是没有土地资源,也不是没有钱来盖房。而是这部分需求减少了或者转移了。当然,很多先进产业,只有少数几个大城市才有。但是东北也是很多先进制造业的高地。人才流动这是一个很正常的现象,但是目前国内很多行业一流领军人物并不是当年最优秀的北清复交的学生,因为那部分人很多已经成为了海外华人。现在人才流动从出国向一线大城市集中,这其实是好事。但是太多的人扎堆在一线大城市也并不一定是好事,很多北大清华学生最终也只是泯然众人矣。
只看该作者 92 发表于: 01-24
回 鹤鸣九皋 的帖子
鹤鸣九皋:2019年,房地产非常危险!! (2019-01-23 19:54) 

您不是一直希望房价下跌吗?但是那些每平米10万元以上的房子即使跌去了50%,您照样买不起
只看该作者 93 发表于: 01-24
回 燕山雪 的帖子
燕山雪:您不是一直希望房价下跌吗?但是那些每平米10万元以上的房子即使跌去了50%,您照样买不起 (2019-01-24 12:07) 

确实是!我们在农村生活,空气质量好,自由自在!
只看该作者 94 发表于: 01-24
回 鹤鸣九皋 的帖子
鹤鸣九皋:确实是!我们在农村生活,空气质量好,自由自在! (2019-01-24 12:21) 

东三省人口负增长,房价也没下跌,当然也没大长
只看该作者 95 发表于: 01-24
回 鹤鸣九皋 的帖子
鹤鸣九皋:确实是!我们在农村生活,空气质量好,自由自在! (2019-01-24 12:21) 

梁建章:理想状态下,上海、北京可以容纳4000万、5000万人口,广东深圳那块现在没有限制,可能有五六千万。这三个区域加起来就是1.5亿~2亿人口。另外还剩下12亿人口,如果把6亿人口放到前十大城市,剩下6亿到前20大城市,那每个城市还需要2000万人口,二线城市无论如何也需要大幅扩张,不会影响一线城市。
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把接近一个欧洲人口大国的人口全部装在一个几千平方公里的大城市里,有这种思想的人不是疯子就是南亚拉美超大型平民窟的崇拜者
只看该作者 96 发表于: 01-24


楼市已经发生逆转,专家:基本确定19年,多数城市房价见顶

纵观楼市变化 01-24 09:00

房价远超出普通人收入水平,越往后接盘的人越少,房子盖得再多最后只会变得更没价值,任何商品多了价格只会下降。现在购房者都很理智,商品房已经超出收入N倍了,你还觉得会涨?房贷将陪伴大家30年,房价只要不暴跌暴涨,就好好工作,别失业,好好还贷款。
若别想着靠房地产一夜暴富了,先活下去再说。即使是土豪也买不了几套,房子毕竟太多了,一两套没压力但几十套上百套呢?开发商看似笑得最开的,但下半年开始日子也不好过了,商品房成交量大幅下滑,虽然部分开发商完成了全年的销售目标,但都是建立在上半年抢房的基础上。
有数据称,最近一个月以来部分房企至少发行了40多亿美元债券,还30多亿美元债券准备发行,而这些融资成本最高达到8%左右。业内人士指出,从房企将债务再融资作为主要融资用途来看,说明开发商短期偿债压力增大,若基本面得不到有效改善,而违约风险也在加大,倒闭潜在的可能性也大。
知名房地产专家杨红旭说道,2009年以来的全球房地产板块轮动,接近尾声了。排名靠前的城市,放在全球大城市中,相当于股市牛市近尾声的垃圾股!2019下半年,全球楼市大概率见顶!这轮长达十年的大牛市,建立在全球放水的基础之上,如今牛快累垮了!
只看该作者 97 发表于: 01-24
楼市寒冬第二季:半年内不能买房,五大数据支撑,良心好文请收藏


1、有一位知名人士说,再过几年,房价如葱,我是认可的:其理由之一就是老龄化社会已经到来。房子再过一代人就不值钱了!最起码可以回归到理性房价!老龄化社会的中国,我们这一代将来继承上一代的房产再加上自己的房产,最少有2套房子,也就是说我死后我孩子有两套房,她再找个老公有个两套房,我们的孩子她们小两口有四套房,这房子除了出租也没什么用处了,又或者把房子卖了,到时候每个家庭都把多出来的房子抛售掉,房子自然就不值钱了!这种继承多套房的情况会在5年之内陆续实现,高峰开始在2030年左右。


2、人口已连续多年减少:2018年无论是1500万的出生人口,还是500万的净增人口,都是创下了1962年以来的新低的。2018年,我国出生人口1523万,而我国去世的人口多达1000万,这意味着去年我国净增人口只有500万多一点点——2017年中国净增人口为737万,这意味着中国人口绝对增量在2018年下降多达28%。一个简单的道理,人口少了,住房需求自然就减少了。


3、在人口减少、房屋建设还会大量继续,供需平衡临界点很快会打破:这一点无需怀怀疑,去年房企前十土地总货值近20万亿 ,按4位土地货值预房屋销售收入,近80万亿元。按去年全年房屋销售15万亿来算,仅凭这十家房企土地就可供开发5年多。如果计算上所有房企可开发量,那就更多了,至于多少,可以自行脑补。如果再加上没年招拍挂土地的量,大规模的建设是不会停止。在人口减少,建设不停的情况下,这个临界点在加速到来。事实上已经到来,只不过没人想信而已。一旦超过这个临界点。房价如葱正就实现了。那时,手头的房就不是房了,只是一堆砖头而已。所以,理性分析,让我们自已赢一次。


4、房地产调控针对房价“大起”,下一步将防范房价“大落:2019年平衡好房地产行业稳增长和防风险关系的要点在于:如果此前的房地产调控主要是针对房价“大起”,那么,下一步就要有意识地将防范房价“大落”纳入政策储备,并着重防范房地产市场异常波动和引发金融体系共振。今年在一城一策的指导下,部分城市调控政策会陆续放松,政策的重点会关注房价的大落,这一点各位网友要做好心理准备。


5、银行利率向有利于购房进行变化:去年多次降准释放大量资金,今年各大银行会陆续降低利率上浮比例,直至完全回归正常的标准利率。实际上部分城市、部分银行已开始下调上浮力度,目前减少在5-15%之间。所以,按照 这种趋势,即使你所在城市房价没有下降,保持平稳,光利率上浮的减少或去掉,也可节约10万左右。


基于以上分析,我们建议我们的粉丝在半年之内不买房,但是,北京、上海、深圳、燕郊除外(因前期做过分析,在此不重复)。
只看该作者 98 发表于: 01-24
回 鹤鸣九皋 的帖子
鹤鸣九皋:楼市已经发生逆转,专家:基本确定19年,多数城市房价见顶
纵观楼市变化 01-24 09:00
....... (2019-01-24 13:46) 

零八一四年房价到顶专家也预测对了,但后来呢?
只看该作者 99 发表于: 01-24
日本泡沫经济崩溃后,东京的房价也跌了,但很快又涨回去了,但日本小城市的房价就再也没恢复。
如果手里有大城市的房子还是不用担心的,持有小城市非刚需房子的,就得自求多福了。
good good study,day day up
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