[规划其他]中国人的住宅，应该追求独门独户的院子吗？ [复制链接]

magiu:看了恐高症發作 (2022-09-20 19:04) 

纽约那些筷子楼更恐怖，但人家是在市中心....
深圳这样把大量的人口引流去城市边缘，建这种地铁最后一站地铁上盖高密集社区....真的是不得已的做法。但相对配套还是很不错的。而且就是用修建地铁的方法来拿地，现在政府储备用地真不多，市场价格去征地建设住房，一是成本太高，二是周期流程什么的也久，而且有些土地也是有利益集团的，所以用地铁来征地，相对容易，深府算是有在做事的，对比起香港来说，路子是野一点。但也还是合情合理。这几年住房供应量明显上升，也压住了楼市。

夕阳西下:你忘了我家那种小城镇划拨地（偶尔也有商业地）的房子。
划多少平方给你，你就只能用多少平方。
是独门独户，但没有院子。也没有物业，直接属居委会负责。
....... (2022-09-10 02:32) 

但事实上，住进单元房后虽然距离更近了，社交和串门却更少了。

比起用地紧张，我感觉更主要还是土地制度，高楼的话可以回避土地产权这个敏感问题。另外小区也更易于管理。

荒州邈县:你想多了。现在的天朝怕的不是缺粮，而是社会失控后的公共服务系统瘫痪，特别是高楼成群的城市，一旦碰上这种情况，基本就芭比Q了，动态清零静态管理下的各种民生窘态就是小试牛刀的具体体现。
你知道吗，如果在农村，就算停水停电物流供应受阻，也照样能生活。
如果没能力移民海 .. (2022-09-12 20:02) 

到那个时候农村肯定比都市安全很多，但也得有自卫能力和社区凝聚力，否则迟早还是会被献忠们抢劫。

萧燕燕:要求每户1.5个车位可能有点高，只要设计的合理，每户1.2个车位是可以做到的，我是拿我家小区猜估的（3.5：1密度，双层地下停车场）。东莞这边新建高层住宅开始全部双层地下停车场（不知是不是法定），单一层是无法解决的，高地价地段，利润率难以规划大比例别墅区。 (2022-09-16 16:57) 

法定好像还是0.5个车位，反正一直没修订过。但有些高屋连0.5个都没做到。

高层不配1.5个，就要做到2点。
一是车位必须人性化，合理满足业主家庭需求。
车位不拍卖，减少车位空置率，现在双子女的，老人子女就是3辆车；即使子女平常不在，但逢年过节把业主子女的车拦在外面就无理了。
外来车辆可以收费，可减少外来车辆霸占本小区车位；算业主收入还是物业收入倒是无所谓。
每户业主可以登记2个免费车牌，有3个车的第3个就算外来车辆；做不到2个免费，也可以1个免费车牌，1个半价车牌；也可以按户口本算，一个户口本下的都免费也行，例如独生子女就有一些没有分本子的，也与父母同住的。

二是政府在小区建设时就要做好一定的配套，保证足够的临时停车场所，不管是马路划车位也好（可以收费），临时停车场也好，大中型公共停车场也好，或收费的商业场所停车场所也好等等
不要用公共交通来搪塞， 开车往往目的不专一，拖儿带口的到一个目的地，换一次甚至几次公共交通再到下一个目的地，那是和购车思路相背离的。

上下求索:但事实上，住进单元房后虽然距离更近了，社交和串门却更少了。 (2022-09-21 21:46) 

不止单元房，我家现在串门就少了。以前都是2-3层时，大家晚上都坐在外面。现在6-8层了，一楼甚至二楼都出租了，大家都坐在家里了。

我家还幸亏在顶层少弄了一个出租房，半截改成一个大麻将房（前面半截做晾晒阳台），放了两张麻将桌和一张小桌（打扑克），老头子和老婆经常还能约人打打麻将。

穷人还要什么自行车？

bon:纽约那些筷子楼更恐怖，但人家是在市中心....
深圳这样把大量的人口引流去城市边缘，建这种地铁最后一站地铁上盖高密集社区....真的是不得已的做法。但相对配套还是很不错的。而且就是用修建地铁的方法来拿地，现在政府储备用地真不多，市场价格去征地建设住房，一是成本太高，二 .. (2022-09-21 14:26) 

深圳的人口密度，还是有其现实意义

萧燕燕:实事求是地说，联排没有塔楼舒服、低层没有高层舒服。 (2022-09-21 21:46) 

联排比高层贵多了，买的人脑子进水了？
在杭州我买的起联排不愿意住高层

夕阳西下:不止单元房，我家现在串门就少了。以前都是2-3层时，大家晚上都坐在外面。现在6-8层了，一楼甚至二楼都出租了，大家都坐在家里了。
我家还幸亏在顶层少弄了一个出租房，半截改成一个大麻将房（前面半截做晾晒阳台），放了两张麻将桌和一张小桌（打扑克），老头子和老婆经常还能 .. (2022-09-21 23:11) 

也是。一个是娱乐手段丰富了 ，另外就是公共活动场所缺乏，有麻将馆会好一些。

magiu:深圳的人口密度，还是有其现实意义 (2022-09-22 13:01) 

不是深圳的特殊情况下，个人还是不喜欢超过100米的住宅的，也就是30层以上，在深圳40多层以上50层的住宅就都要预留出消防架空设备层，如果不是高房价支撑，其实不划算。也不安全的了....如果是不通煤气的公寓，50层我倒是不反对。

高层住宅社区，应该是错落有致，小高层十几层的，搭配20多层的这样比较好。
但我们的城市规划，显然不是，虽然有限高，比如这区限高100米，那这一区的住宅基本都是建到100米，而且密密麻麻，这样视觉景观上不好看，另外街道上的风也是极大....很多人为形成的巨大风口，你拐个弯就是了，相对于的是有些楼通风性就没那么好，包括采光，很多不太人性化的东西。
这几十年高层住宅发展太快了，很多法规没完善，很多问题比7/8层的那些楼要多。后面各种法规都是要严格去执行的。
我的观点，除了一二线，住宅还是不要超过百米。
写字楼国家其实也划线了，现在基本就突破不了500米这条线....
结果是很多城市规划499米的高楼。

某些人定义的高层都是一梯一户，间距充足，视野开阔的大平层吗？2015年至今高层主流的连廊式2梯4户，高层住户等电梯那个酸爽，有何体验可言？这还是户型进化的产物，2015年代以前2梯6户（1梯3户）也是很常见的。拿少部分精品高层建筑的居住体验来论证高层比低层舒服，也太不知人间疾苦了。

豫章后生:某些人定义的高层都是一梯一户，间距充足，视野开阔的大平层吗？2015年至今高层主流的连廊式2梯4户，高层住户等电梯那个酸爽，有何体验可言？这还是户型进化的产物，2015年代以前2梯6户（1梯3户）也是很常见的。拿少部分精品高层建筑的居住体验来论证高层比低层舒服，也太不知人间 .. (2022-09-26 01:28) 

某人说33层的高层住的比排屋舒服，我已经无语

豫章后生:某些人定义的高层都是一梯一户，间距充足，视野开阔的大平层吗？2015年至今高层主流的连廊式2梯4户，高层住户等电梯那个酸爽，有何体验可言？这还是户型进化的产物，2015年代以前2梯6户（1梯3户）也是很常见的。拿少部分精品高层建筑的居住体验来论证高层比低层舒服，也太不知人间 .. (2022-09-26 01:28) 

2梯4户，15层以上就尬了。N梯N户倒还行。

自建房有一点好，就是对消防和维保能把握得比较好。有房子可出租，有资金来源，不用从工作收入中抠一部分出去。房子是自己的，维保都会上心。消防设施都能到位，监控屏在自己客厅。而且自己住在同一栋，租户也是自己选的，一般都还是能注意火灾防范的。

高层维保，当要换电梯时，很多就进入蛋疼时代。换电梯其实钱不是重要的，33层差不多应该是30万起步了，具体看地方来，有些地方可能还不用30万。
关键是如下几点：
1、如果之前产品本身不咋地，或中途维保不给力，那15年就进入老年状态，时不时给你来一个惊险。
2、15年后，维修基金也进入了大额使用期。像连廊房之类还有额外的维保成本。
3、货币贬值，以及之前已经被滥用或挪用。买房当年行情下够用30年的资金，现在就已经进入短缺期。
4、业主凑不齐人，或者业主内讧、扯皮，导致维修事项无法落实。
5、即使通过房管局强制落实，也凑不齐钱。

bon:这里不是深圳市区，而是深圳远郊，坪山区新建的住宅....54层。
没办法中的办法
不要断电就好了 (2022-09-19 19:22) 

住宅的话，“超越”金字塔高度，不宜居？

典外叟:住宅的话，“超越”金字塔高度，不宜居？ (2022-09-26 13:13) 

和金字塔无关，
虽然建筑材料，设计，消防系统消防社保什么的都在升级。
但如果不是炒高地价，稀缺景观，就真没必要利益压榨到最大化....
宜居不等于开发商利益最大化啊....
就算高品质住宅，容积率低的小高层也是更宜居的，而且南北通透的板楼要比集合式的塔楼要宜居更多。 塔楼高度集合，哪怕从疫角度看都很差....但有什么办法，开发商为了利益最大化，同一块地上能建多一点是一点.....
另外，我虽然居住珠三角，珠三角也是我国地产发展最早的地方，各种户型创新等等，
但明显的，珠三角的塔楼要比长三角更多....而纯板楼高层社区少一点...长三角不少社区是挺好的，更宜居一点，这个要承认，珠三角就是搞出很多极致的东西，你说户型创新这种东西，不就是越来越香港化.....

bon:和金字塔无关，
虽然建筑材料，设计，消防系统消防社保什么的都在升级。
但如果不是炒高地价，稀缺景观，就真没必要利益压榨到最大化....
宜居不等于开发商利益最大化啊....
....... (2022-09-26 14:08) 

珠三角靠南 日照间距小 所以盖的更密

大概列举一下中国现在住房的类型和产权情况

1.城镇

商品房：
住宅用地——住宅（小区内多层单元楼、小区内高层、塔楼、一户二层复式楼、独栋别墅）
商业用地——公寓（Loft、纯公寓、商住一体）

自建房：
集资自建单元楼
老房子——独户、杂居

2.农村

宅基地、临街商铺兼住宅、小产权自建楼

至于没有产权的违建、公租房、单位宿舍之类的就更多了。
房改房应该属于普通的小区住宅。

华彩:
大概列举一下中国现在住房的类型和产权情况
1.城镇
商品房：
.......

给你列举一下深圳的类型
一般国标有三类住宅类型，

一类居住用地，国标为R1
一类住宅用地是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。

除了平时常见的一、二类住宅用地，还存在三、四类住居用地，三类居住用地是指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地；四类居住用地是以简陋住宅为主的用地。

二类居住用地，国标为R2
二类住宅用地涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位，二类住宅不考虑三层以下的住宅。



三类居住用地，国标为R3
在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地即三类居住用地。主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房，在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。

除了住宅的国标的这三类，还有商业公寓等，
剩下的就是非国标的了
非国标也分小产权也集体产权
小产权基本都是村民个人自建或者几个自然人合资修建的。
集体产权比较多样了，单位或者公司修建的单位宿舍，但被拿出来买卖的，但又没有补地价的
村集体修建的单栋或者整个花园的，很多也都可以流通交易，过去是村委盖章，现在村委基本不敢盖了，只能外面公证。
还有一种，就是军产房，深圳的军产很多很多，不光住宅，也有写字楼商业等等....有广州军区的一些，更多是武警部队下属的。这么多的军队物业主要是和二线关有关，除了已开发的很多，现存的还有很多未开发的用地。开发过程也是各种模式，合作自建都有，改成国有红本的也有...
军产以前能过户，现在基本都不能了...
大量的这些非红本国有住宅，成了很多人隐藏资产的一个很好的工具。
像香蜜湖9号大院，香蜜湖顶级豪宅，但人家是军产。

国标里，深圳目前主要就是R2 ,R3,而R1好多年未见的了。当然如果有地，郊区适量批点R1,包括很多片区的开发，应该是R1和R2搭配是最好的，留出空间来，像成都天府新区那样，真的不错，但深圳没有办法，更多的R2混搭R3...
而且近年来R3的比例越来越多了，政府为了提高供应，还有方便就近上下班，很多片区开发都是土地出让都是R3.开发商就只能做30到60平的小户型....  
相比起来，北上广郊区都有大量的R1别墅大盘。

华彩:大概列举一下中国现在住房的类型和产权情况
1.城镇
商品房：
....... (2022-10-17 22:45) 

除了楼上提及的一些特例外，我给楼上的R1类补充一种比较少见的特例：有独立土地证的独栋住宅。这种住宅是可以拆建的，自由度较高。

这种房子一般是两个来源。
一是解放前的古董独栋住宅，如果现在仍然能正常买卖、没有产权纠纷，基本上都有独立的土地证。
二是千禧年前后短暂流行过的一种商品房，当时由于土地政策不完善、加上市场上别墅产品流行，共同催生出了这种产品。

各人喜欢，反正我喜欢独门独院。有地方可以搞花园，为生活增添乐趣，体验美好雅致生活。😃😃

这个结合特色与近几十年的居住习惯来说，最合适的就是6-8层的大平层，最高就是13层，低于100米。已经盖完的就不动了，新盖的开始限制。

按照欧洲的经验来说，绝大多数高层住宅在未来都是要被拆掉的。

广场舞的老太太社交丰富。就是不是高层，在城中村中租房（北方包括北京多数是平方或者两三层），邻里之间很多也没啥交往，很多还相互提心吊胆。

据中国建设报，全国共有6.6亿栋城乡房屋建筑，大部分是农村以及城中村的院子（比如老北京四合院）。其中农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

由此可见，6亿多栋房屋中，住宅占比并不高。根据“七普”数据，我国家庭户总住宅面积达到了500亿平方米，其中城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”时分别增加了7.3平方米、10.3平方米。

其中拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约29.59平方米、户均72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和户均居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米，位列倒数第二；北京则为33.41平方米和77.64平方米，位居倒数第三。

http://xzqh.info/lt/read.php?tid=177488

据中国建设报，全国共有6.6亿栋城乡房屋建筑，大部分是农村以及城中村的院子（比如老北京四合院）。其中农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

由此可见，6亿多栋房屋中，住宅占比并不高。根据“七普”数据，我国家庭户总住宅面积达到了500亿平方米，其中城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”时分别增加了7.3平方米、10.3平方米。

其中拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约29.59平方米、户均72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和户均居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米，位列倒数第二；北京则为33.41平方米和77.64平方米，位居倒数第三。

http://xzqh.info/lt/read.php?tid=177488

燕山雪:广场舞的老太太社交丰富。就是不是高层，在城中村中租房（北方包括北京多数是平方或者两三层），邻里之间很多也没啥交往，很多还相互提心吊胆。
据中国建设报，全国共有6.6亿栋城乡房屋建筑，大部分是农村以及城中村的院子（比如老北京四合院）。其中农村房屋量大面广，以栋数计 .. (2023-04-13 17:16) 

其实单元楼的住户也看人来。

业主群、广场舞、麻将馆、同班孩子（一般妈妈都在同一个群里）等等，也算是现代的社交平台。互相之间只要有点儿熟络，就不存在相互提心吊胆什么的。

我家房子重建时，老婆孩子、老父老娘也是临时租的单元楼，和邻里没啥交往，但也没那么恐怖。自己走错了门的事偶尔也有（电梯里没注意楼层），就算自己没弄错，亲戚来时偶尔也有记岔了的。

不过也有提心吊胆的，有次去我姨父家，就走错了一层楼，只敲一下门，结果就听到里面老人小孩恐惧的叫声，还能听到里面在喊“别开门啊别开门”。然后姨父在上一层喊走错了层。