叶檀：中国只有两大湾区 沪杭甬和粤港澳!其他都是假的!!
发布时间： 2018-07-12 11:39:40来源： 叶檀财经分类： 楼讯15264次浏览
中国唯一能够比肩粤港澳大湾区的湾区在哪里?沪杭甬大湾区。
科技、高铁、储蓄和教育等多项指标，沪杭甬大湾区已经赶超粤港澳大湾区，但吃瓜群众们坚持认为，上海被抛弃，杭州房价被爆炒，宁波抢人抢不到，深圳是中国硅谷创新高地，广州房价不高宜居宜家。
我们相信的，不是事实，沪杭甬不比粤港澳差。
叶檀财经以粤港澳大湾区十一个城市为样本，包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州、香港、澳门，对标沪杭甬十一个主要城市，包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、南通、湖州、嘉兴、绍兴、宁波、舟山，除去香港、澳门两个城市部分数据缺失，从经济、人口、产业、科教、楼市现状五个方面对比。
全球三大湾区，对应三种类型的湾区发展模式。
美国纽约金融航运商业湾区、日本东京的产业经济政治湾区、美国旧金山的科技金融互联网湾区。
纽约湾区以纽约市为中心，囊括国际航运中心、东部金融中心和美国第一大港口城市。以金融商务服务业为主导建立产业集群，以华尔街为中心建立金融贸易集群，第五大道的商业区聚集世界一流文化、娱乐和消费地。
东京湾区位于日本本州岛关东平原南端，是全国政治、经济和产业中心，由东京、横滨、千叶几个特大城市以及川崎、船桥等工业重镇组成，经济总量占全日本三分之一，以港口贸易、钢铁、汽车和石油化工产业为主。旧金山湾区是全美最强科研中心之一，核心为硅谷地区，谷歌、苹果和Facebook等科技巨头聚集于此。
一、 长三角比珠三角更有“科技”、更有“文化”
沪杭甬最大的优势是科教和产业分布。
2012年，上海浙江两地专利授权数反超香港和广东，带动整个沪杭甬湾区超越粤港澳，并且，优势不断扩大。
截止2015年，上海制造业就业占比25%，比广州低，不到深圳的一半。
杭州湾其他主要城市制造业就业占比在40%，就业占比前五名与上海类似，分担了上海的建筑和农林牧渔就业。
粤港澳和周边城市，制造业占比接近60%，中高端制造业偏少，基本属于广州深圳的代工和附属，以及过去香港的产业承接，上下游产业链也不完善。
上海将自身制造业均匀地分布到周边城市，带动昆山崛起，粤港澳周边城市主要参与了垂直分工，没有形成配套能力。
从港口和交通看，沪杭甬优势更大。
根据12306的全类型列车车次查询，包括高铁、动车、特快和普快列车，沪杭甬排名前三的分别是苏州到上海、常州到上海以及上海到杭州，分别有252、185和178个车次。
粤港澳排名前三的是深圳到广州，东莞到广州，佛山到广州，分别有218、115和111个车次。广州深圳的联系明显比其他城市更紧密。
从地形地势和建造难度看，粤港澳并不适合建高铁，集中在广州深圳、广佛同城，相比之下，长三角的苏锡常、沪宁杭有完善的铁路系统，基本串联起整个沪杭甬城市群。
沪杭甬拥有上海和宁波两大港口。根据Wind数据，2017年，宁波舟山港与上海港的吞吐量位列全国前两名，广州港与深圳港仅分别位居第4与第15名，坐拥两大良港的杭州湾优势很大。
二、粤港澳贫富分化太大 长三角有均衡之美
沪杭甬城市发展更均衡。
区域内所有城市，居民收入远高于全国水平，是最富裕的区域之一。上海是区域内绝对龙头，杭州和宁波两个副省级城市、苏州作为次级中心城环绕上海。
粤港澳城市炎间差距很大。
从经济总量来看，粤港澳大湾区与纽约湾区相当，但深圳广州远不如上海对周边城市的带动作用大，除广州深圳两个超级城市，江门、惠州和肇庆的GDP和人均收入水平，都在全国均值之下。
根据之前房地产协会数据，以70%二手房价和30%房租计算，肇庆2017年综合涨幅排名粤港澳第二，仅次于中山，房价与收入、经济体量脱钩。
沪杭甬内部城市向上海聚拢，内部加速整合。
2017年4月，浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。2017年5月，江苏省政府正式批复《南通建设上海大都市北翼门户城市总体方案》。
进入2018年，上海楼市熬到下一个房价周期，一手房几乎买不到，二手房成交量回暖，迎来大量改善用户，房东甚至愿意给诚意客户降价。
上海将购房需求推向周边，人才还是不断流入，最大程度保留自身壁垒。
三、上海房价隐退 深圳杀出重围 投资客杀出深圳
2017年，粤港澳楼市受益最大的是两类城市。一是过去的房价洼地，比如肇庆;二是副中心城市房价攀升，比如中山和佛山。
佛山越限越涨。
限购带来恐慌，刚需买不到房越来越焦虑，频出、高价地块、房企抢地，助推粤港澳卫星城越涨越高。
从2015年下半年开始，深圳投资客向环深区域转移，集中在10到30公里的半径范围，最远达到55公里区域。
广深外溢需求受到限购打击，上涨最快区域转移到惠州、中山等更偏远地区。2017年东莞、惠州等地的房价涨幅收窄，接力者是深中通道的中山等地。
到了2018年，粤港澳投资客没有完全收手。
根据中国房地产协会数据，2018年6月，粤港澳内陆9个城市中，深圳房租同比涨幅为29.62%位列第一，6月房价涨幅前三分别是江门、肇庆和东莞，涨幅分别为30.66%，25.33%和20.38%。
我们的观点不变，投资客在粤港澳加码，深圳持续吸引大量的创业者和劳动力，租金上升，加上万科、金地等企业在深圳的城中村改造，未来租赁市场潜力很大。
上海房价熬到下一个周期的起点，已经没有大幅下跌空间。
根据房地产业协会的数据，2018年6月，沪杭甬十一个城市中，房价环比涨幅前三的分别是湖州、嘉兴和宁波，涨幅分别为4.94%、3.76%和3.48%。
房价上涨区域，逐渐从环上海拓展到环杭州。6月，房租环比涨幅前三分别是苏州、嘉兴和常州，涨幅分别为3,72%、1.89%和1.8%，上海排名第四，房租环比上涨1.58%，上海的一二手房被压，房租却有持久的上涨动力，可见安全垫有多厚。
沪杭甬一直被唱衰，创新上海不如深圳，外贸上海不如广州，抢人宁波比不过深圳。
这是假像。从硬指标来看，人口、科教、产业、楼市现状，粤港澳与沪杭甬的差距不大，而且，沪杭甬更健康。
