中央行政区外迁只是设想
赵燕菁，中国城市规划设计研究院城市规划与理论与历史名城研究所所长，早在2004年11月中旬，就下了这样的预言：如果北京的行政功能不外迁，包括行政功能在内的所有机构和个人的效率会继续降低。
北京市区建成区面积为490平方公里，李京文的课题组调查显示，中央机关及其附属单位占地170多平方公里，超过北京中心区的建成区面积的1/3。
一个现实问题是，这些占地广阔且集中在长安街、二环、三环等黄金地段的 “大院”，形成了对北京中心城区交通的障碍性隔断。
“汽车没法从这些大院通过，所以北京的交通只能靠几个主干道，堵塞是不可避免的。”李京文说， “不解决这些大院的问题，北京市交通改善的难度很大”。
另一个问题是这些单位布局分散。李京文说，自从1950年由梁思成、陈占祥联合提出的在北京西郊集中建设“中央人民政府行政中心区”的建议未被采纳之后，北京市对中央政府的行政用地实际上是没有一个真正意义上的“规划”的。
“用地是一个一个批下来的，各个部委‘满城建’，怎么方便怎么建，互相离得很远。全国来办事的人要跑遍全市，效率自然低下。”
显然，这样的分布也人为地增加了人流和车流。
占城市空间重中之重的中央行政区的布局，在何时，往何处，在多大程度上实现“迁移”，已是决定未来北京城市走向不可回避的问题。
“我们主张，除了中南海、天安门那边的大院出于历史原因，并考虑到保密和安全的因素不能动外，建议其他的中央机关，包括北京市的一些单位，适当往东集中起来”，李京文教授说。
“各个机关集中搬迁到新城，政府办事效率提高的同时，中心城就会腾出好多地方，用来改善交通，增加绿化面积，用来做文化、教育、人居等，北京的城市发展就会有一个大的变化。”
然而，这些想法并没有写入跨度至2020年的规划，决策者认为，搬迁的时机并未成熟。
《北京城市总体规划》修编办公室主任谈绪祥明确表示：“在未来的若干年内，并不鼓励大规模地迁移某些办公区，不鼓励利用政府的财政投资行为来拉动城市的建设，因为把政府办公区的建设作为城市发展的增长点这种方法越来越不可取了。”
然而规划中，还是对行政办公的发展和合理布局在空间上预留了一定的区域。
《规划》中提到：“调整优化中央行政办公用地布局。根据分散与集中相结合的原则，通过土地置换整合，形成组团式、相对集中的布局模式。在南苑或通州潮白河与北运河沿线的地区预留行政办公用地。配合驻京部队通过积极调整，探索基地化建设的发展模式，并为实施调整预留用地，为促进城市发展和提高办公效率，积极引导北京市行政办公用地布局的调整。”
李京文认为，目前中央行政区搬迁的时机尚未成熟的原因是：第一，在新城建设行政办公配套设施需要一大笔资金，还需要在财力上作进一步的积累；第二要使各单位服从整体的利益，放弃自己的一些方便，还会有一些阻力。如果住宅、供水、供电、交通、通讯、娱乐场所、学校、医院不配套，大家就更不愿意去了。
行政机构转移的万亿元效益
“‘新城’概念是个相对独立的城市，而‘子母城’、‘卫星城’等都对母城依赖性太强，新城对此应当有所突破。”北京市城市规划设计院总工程师谢颖说。
谢颖所说的“突破”指的是“新城”规划首次有了行政中心转移的提法。
有专家指出，没有行政中心转移的调整，就不可能有北京城市空间结构的调整。然而规划中的北京将调整优化中央行政办公用地布局等表述比较模糊，实际上是一种引导，并没有明确的时间表和实施步骤。
这种说法得到北京市规划委陈建军的证实。他解释，这次北京市的城市规划是经过国务院批准的，对所有在北京办公的单位都有协调功能。但目前在市郊通州只是预留行政部门办公用地，到底是北京市行政机构搬迁，还是中央行政机构搬迁到通州，还要根据规划实施时具体情况而定。
“如果中央机构从市中心东迁到通州，带来土地骤然升值的经济增长势头是不可估量的。目前国家经济增长主要靠2000万家企业生产产品，但生产同时带来的能源消耗也不容忽视。经营城市，通过城市功能的转移来提高空间含金量才是未来的经济增长模式。”亚太城市发展研究会秘书长卞洪登强调。
从拉动经济角度考虑，只有中央行政机构的东移才能起到拉动环渤海经济圈的大繁荣。由于历史原因，京津塘经济区行政部门条块分割，同级之间难以协调。天津的港口北京无法正常使用；天津宁愿填海发展、北京宁愿往中关村发展，两个大城市背靠背发展。
有关统计数据显示，通州和长安街两个相距不到20公里的地方，前者每亩30万元的土地价格与后者每亩2000万元一亩的价格相差近百倍，因此中央机构东迁之后带来土地骤然升值的经济增长势头是不可估量的。国家行政中心建成以后，会带来周围土地升值的收益更大。
卞洪登给记者算了一笔账：据保守统计，现在三河、香河、大厂县等郊区农田每亩的卖价只有5万元至10万元，若新的国家行政中心大牌子挂到这里，这里的地价立即就可以升值10倍，达到50万元到100万元以上。如果再加上该地区新建房屋普遍受益升值，那么该区域100万亩土地就可以为国家和地方政府获得近万亿元的惊人效益。
行政机构东迁投资不会太大
含有特殊分量的“中央行政区外迁通州”的说法无疑为“新城”的可行性镀了一层金。卞洪登曾对国家行政中心的转移做过成本预算。行政中心的转移可以利用土地置换法。
他算了这样一笔账：新的国家行政中心的建设资金，可以从过去老办公楼置换出超倍资金。如果按照长安大街等地国家机关老房子每平方米1万元价格计算，那么约有1000万平方米的办公楼可以置换出1000亿元建设资金，因此国家财政投入并不大，顶多是前期启动经费要投入一些，完全不会加大国家财政负担，只要拿出一点税收增长部分即可。
为了说明国家行政中心方案的可行性，他还向记者估算了工程前期所需要的资金：目前国务院机构改革之后，国家部委办局已经从49个缩减到28个，各部门人员也比过去削减了一半多。如果按照每个部门办公楼平均面积40000平方米计算，新的国家行政中心办公用房大约是112万平方米，按每平方米1500元的工程造价，大约需要资金16.8亿元，主体工程装修大约需要10亿元。区内基础设施和宾馆、会议室配套工程按办公楼面积1/3计算，约37.2万平方，大约需要资金6亿元。
卞洪登继续解释，为了方便国家工作人员的生活，新区还要建设必要的住宅生活区。按每个部委平均1000名现职公务员计算，28个国家机关工作人员大约28000名，按平均每户需要100平方米，新建住宅区280万平方米，大约需要40亿元资金。再加上征地和新区内道路、水电、通讯和安全保卫设施、文化教育卫生生活服务设施，总资金大约在100亿元左右。这个数字虽然比马来西亚行政中心南扩的费用高出一倍多，但是中国行政中心东移的计划完全可以拿各部委的老办公楼置换的资金来投入。
行政机构的工作人员在北京现有的住宅也可以进行类似的资产置换。卞洪登认为，由于北京房价与新城房价之间的落差，这些工作人员可以不用多掏一分钱，就可以大大提高居住质量，他们何乐而不为呢？
