重庆将公租房与商业楼盘混搭 避免形成贫民窟
http://www.sina.com.cn 2010年04月17日15:20 新华网
新华网重庆4月17日电 题：低端有保障、中端有市场、高端有约束——重庆市大面积建设公租房的启示
记者刘亢、刘健、朱薇
这是一个让人心动的“民生住房账本”——未来10年，重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房，今年开建500万平方米，3年时间内完成2000万平方米的建设任务。
这意味着，重庆改变了住房主要由市场提供的单一体系——30%的低收入群体由政府提供的公租房予以保障，70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。
重庆市还准备对高档别墅和商品房征收特别房产税，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。
改变“夹心层”群众的“蜗居”生活
“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”——电视剧《蜗居》的热播，折射都市“房奴”的辛酸苦辣。也暴露出我国住房供给体系存在的制度缺陷。
房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。**中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来说，住房是当前百姓最关注的问题，解决住房保障是一个重大民生工程。他明确提出，帮穷人造房是政府的责任，要让老百姓都有房子住。
“一个社会总有30%左右的低收入群体，基本买不起房，保障他们的住房需求，是政府责任所在。”重庆市市长黄奇帆说，城市住房供给体系的合理结构，应该30%是政府提供的保障性住房，70%是市场主导的商品房。
今年2月，重庆市推出公租房兴建计划，与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障方式，形成“1＋5”保障性住房体系，力争实现城市低收入群众住房保障“全覆盖”。
兴建公租房，重庆意在重点解决“夹心层”住房问题。重庆市委副秘书长、研究室主任徐鸣分析说，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众被排除在现有的住房体制之外，他们既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房。而这部分人多是有知识、有技术的人才，也是将来最有可能成长为中产阶级的群体，高房价过度透支他们的未来收入和限制他们的发展前景，有可能导致我国亟待培育的中产阶级难以形成。
重庆市国土房管局局长张定宇介绍，重庆公租房户型面积一般在35－80平方米，有三大特点：一是建设低成本。公共租赁房由政府投资，国有企业承建，其建设用地以划拨方式提供，享有税费优惠政策。二是入住低门槛。凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请公共租赁住房，不受户籍限制，租赁期最长为5年。这就打破了城乡和内外差别，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。三是租金较低且稳定。公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%，只求收支平衡，保持相对稳定。
听说公租房开建的消息，让毕业三年仍租房住的李丹蕾十分高兴。“工作三年只攒了五六万块钱，还不够按揭一套小户型的首付款。”望房兴叹的李丹蕾说，如果租房，显然公租房划算，能节约更多的钱为将来买房做准备。
科学设计运营模式不形成“贫民窑”
大体量地建设公租房，会不会出现“贫民窟”？如何防止租客的“赖租”行为？重庆市科学设计了公租房建设营运模式。
2月28日，重庆首个公租房小区“民心佳苑”开工建设，为高层电梯房，将容纳住户1.2万户至1.5万户。记者在规划图上看到，该小区有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地，由专业物业公司管理，距即将通车的轻轨只有500米左右。
重庆市规划局副局长邱建林称，重庆将在主城区一、二环线之间规划的21个聚居区中布局21个公租房建设点，公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区，平均容积率控制在3.8，与商业楼盘实行“混搭”。
重庆社科院研究员孙元明告诉记者：“这是一个妙招！让公租房住户与商品房住户有机地融合，均衡享受公共服务，不会有心理落差，避免形成新的贫民窟。”
为防止“赖租”，重庆设计严格的退出机制：对承租人实行年度收入申报核实制度，租赁期一般为5年，期满退出。由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象。承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格。空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出。拒不退出的将记入个人信用档案，并依法强制退出。
张定宇介绍说，公租房租客住满5年后，可以按“成本价＋银行利息”购买自住。一次性付款购买的，不再支付租金；分期付款的，未付款面积按照规定缴纳租金。公租房不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。
“在重庆，公租房不能到市场上交易，只要管住了公租房上市交易的闸门，没有利润可图，就不会发生腐败问题。”黄奇帆说。
“组合拳”遏止房价的不正常波动
“除了公租房保障外，约70%城市人口的住房问题还是要通过市场购买解决，调控好房价也是地方政府的重要责任。”黄奇帆说，重庆市将调控目标设定为：10%高收入人群购买高档商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房；30%低收入群体通过政府提供公租房等保障性住房予以解决。
近年来，重庆经济以15%的速度增长，房价却保持平稳上涨的趋势，没有出现暴涨暴跌大幅波动，尤其是在西部，重庆的平均房价低于成都、贵阳、西安等地。2009年底，重庆主城区商品房成交均价为每平方米4179元，双职工家庭年收入与商品房均价相比约5.92∶1。
管理好商品房市场，重庆有“四招组合拳”。黄奇帆介绍说，一是调控好房地产开发的速度，将房地产投资始终控制在全社会固定资产投资的25%左右，若超过40%，就可能导致房地产业泡沫；二是控制好商品房建设总量，根据各区县规划的城市人口数量，按照人均30平方米，控制当地商品房建设总量；三是适量供应土地以调控土地拍卖价，可达到控制房价飙升的目的，重庆普通商品房土地价格不超过房价的1／3；四是鉴于高端商品房价格上涨速度快，它的上涨又会带动普通商品房价格上涨，重庆还将设计制度对高端商品房征收“特别房产税”，税收收入全部用于公租房的建设和维护。
