有消息称，美国白宫最早将于当地时间11日提出一项方案，逐步削弱联邦国民抵押贷款协会(下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司(下称“房地美”)的作用，并最终将这两家机构关闭。作为美国的“政府支持企业”，“两房”曾被认为不可能倒闭。然而分析指出，所谓的“政府支持企业”本质上并不享有政府信用，美国政府对中国做出的确保此类企业具备能力履行财务责任的承诺，其实不过是没有任何实质保障的“空头支票”，中国必须择机积极减持相关债券。
局势
美政府不会很快淡出“两房”
美国《华尔街日报》的文章透露，奥巴马政府最早将于当地时间11日宣布一项计划书，详细说明政府准备如何逐渐从规模达10.6万亿美元的房屋按揭市场淡出。美国国会将对此做出最终决定，但预计不会是在短期之内。
白宫将在计划书中提出，逐步削弱房利美和房地美这两家抵押贷款公司的作用，最终将这两家机构关闭。过去一年，房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。
据介绍，房利美成立于1938年美国经济大衰退时期，是罗斯福“新政”的一部分；而房地美成立于1970年。它们都由美国国会创建并获得政府信用支持，也被称为美国“政府支持企业”(GSE，G overn-m ent Sponsored Enterprise)。它们的主要职能是购买抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券出售给投资者，从而支持美国的房地产市场。“两房”曾被认为不可能倒闭，其股票也一度是安全投资的代名词，原因是其收入稳定，而且一旦出错美国政府会出面干预。
2008年的金融危机重创“两房”。因为“两房”规模如此庞大，与金融系统关系又如此密切，以至于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡，2008年9月7日，美国联邦政府宣布接管房利美和房地美。但即便如此，救助仍收效甚微。由于两家公司股价长期表现不佳，在2010年6月16日，“两房”从纽约证券交易所退市。
根据去年7月份生效的《多德-弗兰克金融法案》，美国政府被要求就结束对房地美及房利美援助的问题向国会提交方案。因为自接管“两房”以来，美国财政部已经投入了超过1500亿美元的资金用于弥补这两家公司因次级贷款而发生的亏损，而这个“黑洞”政府不能一直“补”下去。据美国国会预算办公室估计，如果按照目 前的方式运作下去 ， 在2009年至2019年的10年间，“两房”将总共花费纳税人3890亿美元。
据悉，此次美国政府提交的计划书将提供在不改变立案的前提下进行住房改革的选择。更为重要的是，该份方案建议将为吸引私人资本进入住房金融市场并减弱美国政府在抵押贷款债券担保业务中的作用铺平道路。
有分析认为，削弱联邦机构对楼市的支持力度很可能会加大购房者的借款成本，令本已脆弱的楼市雪上加霜。同时，美国共和党和民主党对“两房”的争议使得这个问题披上了政治色彩。共和党指责“两房”促进了房地产泡沫，而民主党则认为这两家机构帮助市民购置房屋并取得所有权，特别是对低收入和中等收入家庭。因此，分析师们认为任何转型计划都可能需要数年才能完成，而且这取决于房地产市场的复苏速度。
“美国白宫酝酿终结房利美和房地美，但是鉴于‘两房’的重要性，这一方案牵一发而动全身，因此立刻付诸于行动的可能性并不大。”中国建设银行[4.88 0.41%]高级研究员赵庆明对《经济参考报》记者表示。
内幕
“两房”债券本质上不享有政府信用
过去40年来，美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。很长一段时间来，投资者都认为房利美和房地美是得到政府隐形担保的(即上文提到的“政府支持企业”，GSE)，这使得二者可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定利率的贷款。
“然而，在美国法律框架下，所谓的‘政府支持企业’，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。有关这一点，2010年定稿的美国《多德-弗兰克金融法案》专门进行了重申：房利美、房地美以及联邦住房贷款银行(Federal HoME LoanBanks)不应被视为美国政府机构。”兴业银行[26.26 0.50%]经济学家鲁政委表示。
鲁政委强调，如此一来，美国政府对中国等海外投资者做出的确保GSE具备能力履行财务责任的承诺，其实不过是没有任何实质保障的“空头支票”或者“口头安慰”。据悉，中国政府最早自2009年8月的首轮“中美战略与经济对话”开始，即对美国“政府支持企业(GSES)”履行财务责任的能力表示高度关注，并在2010年5月第二轮“中美战略与经济对话”和2011年初胡锦涛主席访美《中美联合声明》中，一而再再而三地敦促美国政府要确保此类机构“具有足够资本和能力以履行其财务责任”。
鲁政委认为，从根本上来说，获得美国国会的保障才是具有本质意义的。但是，从美国的政治格局来看，想要获得美国国会在这个问题上的明确担保，几乎是不可能的；而随着美国经济逐步趋于好转，国会对房地产可能拖累经济的担心预计会持续减弱，由此指望美国国会在此问题上采取积极的合作态度就会愈加渺茫。
