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[广东][转帖]区域合并边缘区域受益最快 芳村将是首位得益者 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 0 发表于: 2005-05-26
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年05月25日10:51 羊城晚报 梁栋贤


广州行政区划调整获得国务院批准,这一信息在广州迅速引起广泛关注。区域合并,对于正处浪顶尖上的楼市来说,会有什么影响?记者在采访中了解到,多数人认为区域合并有利资源共享,特别是一些新的或旧有的边缘区域,它们会因并区而带动其城市管理水平,市容市貌的改变,从而有助于其房地产区位价值得到快速提升。



■芳村是首位得益者



芳村区政府有关负责人称,芳村区的面积有46平方公里,人口只有18万;而荔湾区12平方公里土地,却有52万人口;合并后,地多人少的芳村区能够为荔湾区提供充足的发展用地。相反,荔湾区在教育等方面的优势也会带动芳村的发展。翠竹苑有关负责人认为,划归荔湾区管辖,对芳村楼市是一件好事。一向以来,景观、质量等相同素质的产品,在芳村的价格要比荔湾低近1000元/平方米。区域合并能够改变置业者的心理观念,芳村楼盘在价格上的优势就更能显现出来。而逸彩新世界则认为,芳村作为西部后花园的地位越来越突出。从去年底开始,该盘就把目光盯住荔湾客,相信两区合并后,能够带动更多的荔湾等老区居民过来置业。



■有利资源共享



撤销东山区、芳村区,分别并入越秀区和荔湾区;新设立南沙区、萝岗区。按调整方案,广州10个区、两县级市的总量未变,但各区的面积却发生了很大变化。其中,合并后的越秀区面积约达25平方公里、荔湾区约达到58平方公里。由于原先两区在教育、商业、交通、生活配套以及占地面积等方面的差别不大,合并后(新越秀)依旧在教育、商业方面保持较大的优势。



另外,有部分人却持保守的态度,认为区域合并在短期内难于形成较大的影响。因为对楼市来说,地段将起到决定作用。而各原先区域的经济、交通等生活配套,在一定时期内因区划调整而出现较大变化的机会较少。不过,白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一两个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。合并后,在教育方面,起码对这些区域与东山、越秀边缘区域地段生划分,可能会有较大的变化。置业的时候,消费者要注意了解清楚。



记者手记



如果……



今年1月份,原被看好的南沙首次商住用地公开拍卖,竟意外流拍。据广州市房地产交易中心称,南沙出让的3块用地在公开挂牌竞价期间虽然很受发展商关注,但最后却无人出手。



是土地不好?看来不是,这三块土地紧邻地铁四号站点出入口,毗邻规划中的亚运场馆、公园、医院,这三地块还处于两山一水之间。目前,三地块附近已经有逸涛雅苑、南沙滨海花园两个楼盘。而之前大喊“地荒”的发展商们,对不参与本次挂牌竞投的理由是:“南沙有点远。”



一位发展商私底下透露:“并不是我们不看好南沙的发展,只是南沙的建设成果要全面展现,起码要3-5年,现在的土地很难再囤积两年以上,而对于两年以内,我们在南沙建的房子能否卖出去,我们实在没有很大的信心。”



确实,对于不少“先知先觉”的发展商而言,他们不可能没有听到南沙将独立建区的消息,也不可能不知道南沙在未来广州市城市规划中的作用,他们担心的,只是南沙的相关利好消息能否及时公布,南沙的住宅能否在较短的销售周期内获得普通市民的广泛认同。



历史不相信假设,可现在,我们不妨来一个“如果”,如果南沙的土地挂牌,到现在才举行,是否会有点不一样?

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 1 发表于: 2005-05-26
综述:广州大“变阵”“并区”促发展  2005年05月26日 11:00



  广东新闻网广州5月25日电(记者王华) 广州行政区划调整已获得国务院批准,“并区”引发巨大冲击,一时间全城热议。而此番“大变阵”,为这个千年商城、华南中心城市所带的发展机遇,也颇让人期待。

  此次广州行政区划调整主要内容是撤销东山区、芳村区,分别并入越秀区和荔湾区;设立南沙区、萝岗区。广州市“新十区”由此诞生:依托广州经济开发区、从白云区、黄埔区、天河区、增城市新塘镇各挖出若干社区和三十多个村所组成的萝岗区将是广州市东部城区未来核心;以南沙经济技术开发区为主、从番禺区划出若干镇、街组成的南沙区,定位成广州市工业区;越秀区与东山区合并,并将天河区部份街区划入,成立新越秀区,是广州市政治、文化中心;荔湾区与芳村区合并,新荔湾区是广州市最具岭南特色的中心城区;天河区则是广州未来城市中心;白云区依托新、旧机场发展物流业,实现北优战略;黄埔区为东部城市副中心;经过“修身”的番禺区将成为广州新中心城区、科教资讯产业中心和航运中心;调整后无变化仍辖十八条街道的海珠区,是广州市南部的经济、流通和科技中心;下辖十一个镇、新机场所在地花都区,作为广州市工业发展区和重要交通枢纽。

  官方提出的行政区划调整理由称,“并区”调整有利于理顺行政管理体制,强化重点区域管理,促进经济、社会协调发展,特别对广州经济开发区和广州南沙经济技术开发区而言,分别设立行政区将从根本上理顺管理体制,实现新的飞跃。其次,有利于降低行政管理成本,提高工作效率和城市竞争力,改变老城区发展空间狭小、资源分散等问题,优化产业结构和资源配置;此外,由于历史原因,广州行政区规模相差悬殊,设置不尽合理,区界管理问题突出,为城市管理带来极大困难,调整行政区界有利于促进城市的规划和建设。

  此次并区调整能为市民生活以及城市发展能带来什么是连日来广州最热的话题。荔湾、芳村两区的公务员和居民认为,并区让荔湾区面积增至六十多平方公里,为荔湾这个老城区带来发展空间,为地广人稀的千年花乡芳村区则带来人气与机遇。作为广州市人口密度最大的地区之一,并区让荔湾老城区人口抽疏有了转移空间,经济社会发展提供后劲,也令受地理位置及人口基数制约,商业氛围不浓的芳村区有了人气与财气。两区一重商业、一重农业,有很大互补性,并区对于两者是双赢。一方面,也有利于文化资源整合,“一湾溪水绿,两岸荔枝红”的荔湾加上“水秀花香”、拥有千年花乡品牌的芳村,合并后的新荔湾真正拥有一河两岸,使岭南文化特色更加凸现。

  而东山区与越秀区合并,不但节约三成的行政成本,也让两区成功“破茧”。越秀区是广州面积最小的一个区,东山区也只有十六平方公里,类似于一条北京路东面属东山、西头属越秀的情况并不鲜见,合并可形成大S形中央商务圈,两区经济能量都得以有效释放,前景也的确让人期待:合并之后的新越秀,总人口上将达到一百二十万人,堪称“广州第一区”;在GDP上将达到近七百五十亿元,堪称“广州第一区”;在税收方面,将达到一百七十多亿元,堪称“中国第一区”。

  南沙也是此次并区最大受益者之一,不再受双重管理限制的南沙,将建立统一的区一级的管理体制,各种配套设施建设将加快。与此同时,南沙可保持国家级开发区所享受的各项优惠政策,有利于招商引资和促进地区的经济发展。新成立的萝岗区集广州经济最发达与最贫穷地区于一体,萝岗区不但让广州开发区借此尽可能解放生产力,也从区划调整中统筹城乡发展和区域发展。开发区多项重要经济指标已占了广州市市的四分一甚至三分之一,接反哺萝岗区新划入农村区域和广州东进的重任,叠加了开发区优势的萝岗区将从原先单纯的经济功能区改为建立适宜创业工作和生活居住的东部新型生态新城。

  对广州行政区域调整,连日来激起各方正面回应,从政府官员到普通市民,大都对广州的未来充满信心,而一些在老城区政府工作的公务员并不担心受并区影响,更多的是希望充实到新成立城区工作,有更大的发挥空间。(完)

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 2 发表于: 2005-05-26
广州新区划调整 西南楼市先动   
 2005-05-26 10:02:52 ??来源:金羊网??作者:梁栋贤
 

  南方网讯 但凡有新政策公布,总是会有人欢喜有人愁。上周,广州市民政局公布了广州市行政区划调整。本周日,在芳村区逸彩新世界售楼现场,就有上述两种心态的人。张小姐是前来签定预售合同的,她表示:“合区以后,芳村的楼价肯定会上涨了,我应该算是趁低吸纳,‘执’了个笋货吧?”乐先生则显得有点闷闷不乐,他表示,之前就来逸彩新世界看楼,但最后正是由于“芳村”和“荔湾”两个字的差异,最终选择了属于荔湾区管辖范围内的大坦沙某楼盘。“当时售楼小姐就告诉过我芳村准备合并到荔湾区去,我却一直将信将疑,最后还是选择在那边付了首期。早知道在芳村买楼就好了,芳村住宅的价格更低一些,而且环境也不错,唉!”

  芳村、南沙影响最大

  由于芳村的平均楼价和荔湾之间起码存在1000-1500元/平方米以上的价差,因此,业内人士普遍认为,在新的区划下,对芳村楼市的影响将相当大,新世界集团的负责人表示:“由于价格的拉动,将会有更多的老荔湾人去芳村买楼。”不过也有业内人士认为,芳村区的楼价也会因此上涨,使两地的住宅差价达成一个新的平衡点,由于有一条河相隔,相信两地楼价仍然存在一定的差异,但这样的差异可能会缩短到500元/平方米以内。

  有业内人士认为,受行政区划调整的影响,同样的变化也会在越秀、东山、南沙、萝岗等地出现,广州行政区划调整方案专家论证组主要成员、中山大学经济系副教授关智生在接受媒体采访时认为,南沙、萝岗以及现在的芳村地块,有可能反应比较灵敏,房价短期内可能会有上升。不过,也有人认为,萝岗一直是广州市发展工业的重点区域,住宅总量很少,相信影响也不会特别大。

  实际影响要等一年

  广州一些大发展商则认为,民政部门此次公布划分调整,市民反应不大是因为行政区划调整的非官方消息早在去年下半年就已经在坊间流传,经过差不多一年时间的“预热”,相信大家心里多少都有点数。

  有番禺发展商则认为,调整造成的影响,估计先行的应该是心理,而真正对房地产造成影响,应该是调整令交通市政配套设施发生改变而带来的利好,相信,这一切的发生,起码要在一年以后。

编辑:付昱

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 3 发表于: 2005-05-26
人口产业结构优势明显 萝岗南沙当可避"番禺之困"

2005-05-25 09:28:27  南方都市报

进入相关专题:关注广州行政区划调整

南方网讯 广州市最新一轮行政区划调整日前出炉,有专家指出,在与大广州的融合能力方面,新设立的萝岗区、南沙区要比5年前设区的番禺更有优势,相信可以避免番禺区撤市设区至今仍然面临的困境。

番禺承担居住郊区化功能

2000年5月,番禺撤市设区,为了让番禺顺利与广州老八区融合,广州市政府给了番禺区三年的过渡期。这三年,番禺区政府保留原有的经济管理权限。

撤市设区后的番禺成为广州市的后花园,大型楼盘接踵推出,市民大举南迁。据不完全统计,几年间,已有20余万市民移居番禺。三年过渡期早已过去,番禺区居民在交通、医疗、教育等方面还是享受不到类似老城区的便利。本报曾于2 004年10月推出大型报道《番禺之困》,引起了番禺区居民的强烈反响。

两新区更具卫星城特点

和番禺区类似,有专家指出,目前开发区和南沙的“配套生活区发展相对缓慢,没有形成与工业发展相适应的生活氛围”。接受采访的市民也大都认同两区作为“经济开发区”的身份。

中山大学岭南学院关智生教授是广州行政区划调整方案专家论证组主要成员,他在接受本报记者采访时指出,萝岗区和南沙区作为全新的行政区,要融入广州市的生活圈肯定存在一定的难度,但“可能并不会像番禺区那么突出”,“南沙区和萝岗区目前的情形与当年的深圳和珠海很像”。关智生强调,南沙区和萝岗区对目前的广州市而言,更像是卫星镇、卫星城或姐妹城。

完整产业链吸引高素质人才

关智生分析,首先,南沙区和萝岗区原本人口就少,而且以就业人口为主;在人口比例中,青壮年占多数,“健康状况较好”,对医疗等基础设施的需求并不如番禺强烈。其次,两个新区都具有较强的经济实力,在配套基础设施方面的投资力度会加大,这些配套设施的起点也会更高。

虽然番禺撤市设区的时候也有相当的经济实力,但由于整个番禺区存在大量城市化程度较低的片区,导致文化氛围不足,高质量的就业机会相对较少,吸引不了高素质人才。关智生指出,这些年来,番禺更多是帮助广州市实现居住郊区化,承担人口分流的功能。在此基础上,番禺地区原有的地域特点会在一定程度上牵制地区发展。

关智生强调,就这点而言,两个新区比番禺区具有更多的优势。前者不会有太强的人口与文化制约,而且已经形成一定的产业链,就业机会多,具有开放性,吸纳能力强。高素质人才的定居会带动整个区域房地产、文化等配套设施的发展。

彻底融入大广州尚需时日

如何融入大广州生活圈,使其具有更浓郁的生活氛围,让人们更乐意在新区居住创业,需不需要给予一定的过渡期?关智生称,这类问题不是三五年就能解决的,人们要在新区享受到类似老城区的便利需要相当长的一段时间。

关智生建议两个新区着力于打造富于创造性、创新意识强烈、开放的文化氛围,特别是要注重在与国际接轨方面培育更具21世纪社区气息的文化。

萝岗区 着重完善生活和商业设施

●未来萝岗区将着眼于成为“副中心”

●投入10亿争取部分亚运配套项目场馆落户

●建立养老、就业、社会保障制度

即将设立的萝岗区将广州开发区原所辖的涉及黄埔、白云、增城等区(县级市)的区域统一划归到了一个行政区域内,其未来的区域定位如何?广州开发区规划国土建设局局长戴友华昨天(5月24日)接受采访时提到,广州对于整个城市规划提出了“一个中心、多个副中心”的思路,因此,未来的萝岗区也将着眼于成为其中一个“副中心”,打造成为广州东部的新城区。

而据了解,广州开发区在最近几年已经在按照行政区的模式进行一系列规划和建设。早在去年就已基本完成包括托管在内的215平方公里区域发展总体规划的修编工作,并开始有步骤、有重点地实施,新城区的发展定位和未来建设蓝图更加清晰。此外,广州开发区也加快改造完善农村地区的基础设施,同时还建立了养老、就业、社会保障制度,按城市社区标准改善居住环境。

广州开发区规划国土建设局局长戴友华表示,基于之前开发区是单一的经济功能区,许多方面配套尚未完善,因此,根据规划,在新区成立后将着重在生活设施、商业设施等方面进行完善,其中,体育场馆、公园、商场、剧院、学校和医院等都将进一步配套。而市委常委、广州开发区管委会主任凌伟宪此前接受媒体采访时也透露,广州开发区将投资各建一所独立高中和中心小学,还将投入10亿元争取部分亚运配套项目场馆落户,而这些设施市民都可享用。

南沙区全力做好重点产业后勤配套

●首先启动蕉门河一带学校、医院、生活区、体育设施等一批项目

●地铁四号线直通南沙

一直以来,广州市对于南沙的定位就是“建设适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城”。日前,广州市副市长、南沙开发区建设指挥部总指挥陈明德接受媒体采访时就强调,设立行政区后,这个定位不会改变,地铁四号线也将直通南沙。

陈明德指出,现阶段南沙产业发展格局已初步确定,市委、市政府已经要求南沙指挥部将工作的重点逐步转移到城市基础设施和公共配套设施的建设。

据介绍,省委常委、市委书记林树森曾亲自过问广州丰田汽车产业工人的居住生活问题,并提出以丰田生活区项目建设启动南沙新城市中心建设的思路,要求南沙指挥部全力做好重点产业发展的后勤配套服务工作。张广宁市长两次召开市长办公会议,确定了南沙城市建设将首先启动的蕉门河一带学校、医院、生活区、体育设施等一批项目,亲自研究通往南沙的地铁四号线的建设方案,并对这批项目给予大力支持。

今年年初,南沙开发区建设指挥部已经制定了《蕉门河城市中心启动区重点项目建设计划》,将包括医院、学校、道路、公交、居住、商业、办公、公园等一批公共配套设施的建设项目列入实施计划并全面组织实施。

苏泽群:设立两新区是为破解体制困境

●最初的方案中包括增城和从化撤市设区

●区划调整不影响市民工作生活

前日,广州市政府正式收到省政府《转发国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》,广州市分管民政工作的副市长苏泽群接受广州日报采访时表示,新一轮的行政区划不会影响市民日常的工作生活。

苏泽群称,广州东部的广州经济技术开发区和南部的南沙经济技术开发区是广州发展的重点地区,这两个区发展到今天已遇到了行政管理体制不顺的困难和矛盾。设立行政区,可以从根本上理顺这两个地区的行政管理体制,同时也可充分发挥两个开发区的经济集聚辐射作用,带动所在区域的发展,实施广州既定的东进南拓城市发展战略。

广州市新一轮的行政区划调整方案何时实施?苏泽群表示,行政区划调整工作是一项十分严肃的工作,市委、市政府将按省府的要求按规定办理有关手续。

苏泽群强调,行政区划调整工作不会影响市民的日常工作和生活。他拿东山、越秀的合并举例,称这只是两个区行政机构的合并,市民所属的街道和社区不会变,小孩上学也不会受影响。

此次区划调整为何没有涉及增城和从化撤市设区的内容?苏泽群也表示,广州市最初的方案中包括了该内容,但今年3月民政部要求广州市对撤市并区工作分步实施,因此暂时停止了增城、从化的撤市设区工作。

■区划调整进行时 番禺镇级婚姻登记处暂不合并

面积广阔的番禺区一分为二,其13家镇级婚姻登记单位会不会合并,记者昨日从该区民政局获悉,由于南沙区暂未挂牌,市民仍可就近到登记单位办理结婚手续。

和广州市其他区只有一家婚姻登记处不同,番禺、花都、增城、白云、从化五地由于面积较大,交通不便,为方便居民就近结婚,民政部门设置了数家镇一级的婚姻登记机构,其中番禺最多,达到13家。如今番禺划出了南沙区,面积缩小了544.12平方公里,这些镇一级的婚姻登记单位还有必要存在吗,是否会精简几家呢?

记者就此咨询了番禺区民政局,有关人士表示,南沙区成立后,肯定会设置自己的婚姻登记处,但究竟何时挂牌暂不清楚,因此原来的镇级登记处不会合并,照常办公。此外,番禺区灵山镇的庙南村、七一村和庙青村在区划调整中被划在南沙,目前当地居民如想结婚,还是可以在灵山镇婚姻登记处办理,“并区是个渐进的过程,不可能一时全部改变”。

广州市民政局有关人士还透露,越秀和东山、芳村和荔湾合并后,其婚姻登记所将合并成一个,不过在新的区民政局成立之前,原有各区居民仍然在所在区辖内办理。该人士还透露,婚姻登记所的合并一般有两种可能性:其一,由于老城区普遍面积较小,可能选择保留原有婚姻登记所当中的一个。

其二,如果原有婚姻登记所地址不能兼顾整个新合并区内居民方便地办理业务,则可能在两个旧区的中心地带另外选择一个新的地址。(编辑:文芬)




作者:记者 肖小冰 李拉 何达志 实习生 黄敏 刘晓珏 

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 4 发表于: 2005-05-26
行政区划调整楼市嗅到机会http://gz.house.sina.com.cn 2005-05-25 12:32 金羊网

  芳村楼价会升,南沙还得等等;但东山“地段生”政策未明朗,有市民谨慎观望


  本报讯 记者 赵燕华报道:“行政区划调整,房地产肯定跟着受益,尤其是芳村区和广州开发区,房价看涨;不过东山区可能会受影响,南沙的楼市的升值空间更大,但尚需时日。”昨日,就广州行政区划大调整对楼市的影响,部分房地产专家接受本报采访,不约而同作出上述分析。


  芳村楼盘“性价比”高


  芳村区与荔湾区的合并,被认为在许多方面有互补,本地几位房地产专家都表示:“将芳村划归荔湾区管辖,对芳村楼市绝对是好事,最直接的效应就是吸引更多的荔湾等老城区居民过来置业,成交活跃同时又能拉升楼价。”


  某中介公司告诉记者,前天报纸大篇幅报道合并消息后,来咨询芳村楼盘的人多了。行家分析,不少观望的荔湾买家会选择购买“性价比”较高的芳村楼宇,这将会大大带动芳村一手楼盘的成交,特别是小区环境较好的大盘。而且,目前珠江大桥(新桥)已经通车,加上珠江隧道、地铁和将要修建的洲头咀新隧道,芳村与老城区的交通连接越来越紧密,更多的荔湾居民会被吸引到芳村置业。


  南沙楼盘均价4000元


  对于升格为行政区的南沙,国土房管局南沙分局的有关负责人介绍,早在广州披露“欲把南沙打造成滨海新城区”的时候,原本廉价的南沙地价就迅速攀升,而一些新兴的楼盘均价也已达4000元/平方米左右。分析人士指出,南沙的美好发展前景将赋予南沙楼市十分广阔的升值空间。不过,南沙楼市也有自己的独特性,将走“工业带动房地产”的路子,南沙受产业发展影响,其房地产业获益尚需时日。


  对于广州经济技术开发区,地产专家韩世同认为,经过十几年的建设,开发区已聚集了相当的人气和配套设施。今后变身为行政区,估计会在商业、教育、娱乐等方面跟进补充,楼市的发展也会非常迅速。


  东山“地段生”或微调


  而对于撤区后的东山区,行家的看法普遍审慎。有地产业人士认为,东山区的房子、户口一直是广州人眼中的“香饽饽”,东山的楼价在市区一直名列前茅,看中的就是“教育强区”的牌子,该区各楼盘附近基本都有名校支撑,东山口、淘金路、东风东路、东川路等板块更因有不少“超级”名校而导致二手房价高企,有相当多购房者是追求名校的家长群体。目前,东山区一手楼价普遍达到8000元/平方米,名校周边楼龄在10年左右的二手房一般都在5400元/平方米左右。有关专家认为,合并后的新区在对地段生有关“居住年限”的规定上可能会有所变化,因此在一定程度上,东山楼价可能会有一些波动。

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 5 发表于: 2005-05-26
广州万科:区划调整 楼市对资本的吸引力将会更强http://gz.house.sina.com.cn 2005-05-25 16:44 新浪房产



  新浪房产:广州这次行政区划调整,多位业内专家均认为对广州房地产来说是一个好消息。站在发展商的角度,请问您怎么看?


  付凯:本次设立萝岗区和南沙区,是广州市政府“东进”、“南拓”方针的具体体现,广州也因此从一中心的大都市向多中心的超大都市发展。有研究表明:对城市居民而言,城市中心的辐射半径毕竟是有限的,超过一定的半径,人们的工作生活成本有一个突进式的上升,人们会因此而不愿意住到离市区很偏远的地方。多城市中心,使人们就近工作、生活、购物等成为可能,降低了生活成本,因而会有更多的人愿意在离原有市中心较远的地方置业。另外,因为这些新的城市副中心的发展还需要经过一个过程,在一段时间内,住宅房价还会低于原有市中心,所以也会使得更多的人具有购买能力。借鉴其他城市经验:北京的亚运村、中关村、上海的古北、陆家嘴等地方,已经走过了这样的发展阶段成为城市的副中心。现如今,这些地方发展已经相当成熟,因为这些地方的规划建造起点高,有些地方的房价甚至已经超过老城区。


  本次调整,其中一个重要的特点是,新的南沙区、萝岗区是以原南沙开发区、广州经济技术开发区为重要依据形成新的行政区。这反映了政府在经济发展布局上的肯定性趋向已落实到产业主导和行政主导同步进行的层面,它的意义不仅是战略性的,直接的措施一是会有政府主导的公共资源的重新分配,包括交通、教育、医疗等公共配套设施的完善、新建设等;二是刺激区内包括政府投资在内的各种投资的进一步均衡性的增长,并带动服务业在内的各行业的进一步均衡发展。这些都将导致对房地产发展的直接性需求,同时还会刺激发展商的前瞻性投资。


  新浪房产:本次行政区划调整,您认为万科的南海项目和黄埔项目会不会分别惠及芳村并进荔湾、萝岗开发区的发展?


  付凯:万科四季花城项目和城市花园项目分别位处广州的西部和东部,从目前的销售情况来看,四季花城的市场半径几乎覆盖了整个广州市区,城市花园项目则主要以黄埔区内客户为主。目前的区域调整,将会有助于城市花园项目的市场半径的扩展。城市花园项目在当初项目定位阶段,就确定了致力于通过自身的规划为广州东部的城市化进程提供支持的方向,随着萝岗设区,我们的理想将会获得更多的人的认可。


  新浪房产:除了南海、黄埔、白云的南湖项目,在扩展泛广州(包括周遍)版图中,万科原来有没有什么战略布局?在新的广州区划中,又有没有什么新的调整?


  付凯:有选择地进入区域细分市场并成为区域细分市场的主流供应商是万科进入广州初期的战略考虑,同时,也在积极关注有发展潜力的新的区域细分市场。在广州区划调整前,研究分析工作已经展开,如果有合适的机会,我们也非常愿意在新设置的两个区内投资。


  新浪房产:结合国家宏观调控政策与广州行政区划调整,请您谈谈对广州楼市看法,是巨大的发展潜力呢还是一场挑战?


  付凯:万科对于广州楼市有两个基本判断:一、宏观房地产市场理性——表现为自助型需求占购房需求的绝对主流、房价收入比不高、住宅产品性能价格比普遍较高,供给方的产品包装推广朴实;二、行业发展阶段比较成熟——表现为房地产投资增长稳健、政府监管规范透明、整个产业链各个环节市场化程度高、主流发展商占据了更大的市场份额且还在增长。基于这两个判断,在国家宏观调控政策下,广州的行业发展将更加成熟,市场将更加理性。在这种大环境下,广州区划调整,对资本的吸引力将会更强

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 6 发表于: 2005-05-26
东进南拓 广州扩城http://finance.sina.com.cn 2005年05月25日 17:15 21世纪经济报道

  见习记者 宗 文


  广州报道


  “2000年花都、番禺撤市建区远没有这么热闹,毫无疑问,这次调整是广州又一次漂亮的出手,对确立广州作为区域中心城市的地位意义深远。”广州行政区划调整方案专家论证组主要成员之一的中山大学岭南学院经济系副教授关智生慨叹。


  5月20日,广州人翘首已久的广州行政区划调整方案由国家民政部网站“抢”先披露。


  调整方案的核心是撤销广州市东山区、芳村区,分别并入越秀区、荔湾区,新设广州市南沙区、萝岗区。方案中透出两个重要的信息:老城区合并,扩大发展空间;作为广州经济发动机的东部和南部两大开发区升格为行政区。


  据本报记者从广州市民政局了解,作为故事的主角广州市5月23日才正式收到这一“迟到的礼物”。当日,省政府《转发国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》。在批准的报告中规定,对于区划调整所需人员编制、经费将由广州市自行调整解决。


  到发稿时止,广州市政府尚未就区划调整正式发布消息,调整的具体时间表和所涉及的行政架构变动也未公布。


  上报方案三选一


  “这次调整是广东省的有关领导、广州市主要领导以及广州学术界等各界多年来努力的结果,也是逐步创造条件、水到渠成的结果。”方案论证组成员关智生说。


  据本报记者了解,为了这个方案,广州市民政局基层建设处多年来一直在做广州行政区划调整细节的研究工作。例如这次把白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道划入到越秀区,就是他们多年一直调研的结果。


  2003年下半年,广州市委、市政府正式开始考虑行政区划调整方案,当时他们委托广州社会科学院城市管理研究所对这一课题做前期研究。该所所长、研究员黄石鼎5月23日在接受本报记者采访时表示,当时为此做了三四个月的课题研究,最终形成五个方案,方案甚至提到了增城、从化撤市建区,这点在后期论证中被否,现在公布的方案是以当时的方案为蓝本,个别细节上稍微有些调整。例如,当时考虑到越秀、东山、荔湾、芳村老四区的面积相比其他新区差距太大,提出合四为一的方案,现在的方案是合四为二,这是为了保持稳定,调整不宜动作过大。


  广州市有关部门将前期研究方案上报广东省政府后,省府委托省民政厅作后期论证,省民政厅专门成立了由行政区域规划、经济学界等专家组成的论证小组,经过论证组的实地调查、个别采访、综合意见,对前期方案做了一些修改,最后形成了三个方案,并将这三个方案上报国家民政部。


  黄石鼎表示,公布的最终方案是意料之中的方案,比较切合广州的实际。在他看来,这个方案涵盖了目前市辖区调整的“拆、合并、微调、改变性质”等所有手段,工作量大、工程复杂,为大中型城市调整力度最大的一次,方案具有前瞻性,也兼顾了稳定性。


  关智生说,此次广州行政区划调整的目的十分明显:解决老城区相对过多、面积过小的问题;理顺管理体制,确保广州两大开发区的进一步发展;确立广州作为中心城市的发展空间以及未来的城市布局。


  在此之前,外界也普遍认为广州进行行政区划调整的时机已经成熟。首先,广州的老四区(东山、越秀、荔湾、芳村)几十年来只作过很小的调整,特别是上世纪90年代以来,广州下决心进行老城区改造后,这个问题不断被提上议事日程。其次,2003年广州把当时的白云区萝岗镇划入广州开发区,构成了现在萝岗区的基本形态,而同样是在2003年,广州在原国家级经济技术开发区南沙开发区的基础上设立管委会,把番禺区的一些地方划归南沙开发区,使南沙开发区的面积达到了新设南沙区的面积。


  “广州伸出两只胳膊”


  早在2001年,《广州城市发展总体战略规划》就已经确定了广州的基本发展战略为:南拓、北优、东进、西联。而萝岗区和南沙区的设立,恰恰契合“东进”、“南拓”战略。


  受访的多位专家都不约而同地强调在广州东部和南部分别设立萝岗区和南沙区的重要意义已超出广州本身的范畴。在他们看来,这将为广州确立珠三角区域中心城市地位产生深远的影响,对周边东莞、中山、佛山等城市的辐射作用将不可估量。黄石鼎比喻说:“这就好像是广州伸出了两只胳膊。”


  新设萝岗区与增城、从化,东莞的麻涌、沙田、洪梅等镇相邻,南沙区与东莞的虎门、长安以及中山相邻,这些区域正密布劳动密集型加工企业。


  以前广州开发区和南沙开发区都只是作为纯经济职能的区域,升格为行政区后,这两地将会变成综合型、具有完整城市功能的新型城市区域,强化其为周边城镇提供包括生活、居住、金融业等第三产业服务的各项功能。


  “广州选择这个时候把两只胳膊伸出去,是非常聪明的做法。”黄石鼎说。


  中山大学城市与区域研究中心主任周春山持同样的观点,他认为新设的两个区在各方面设施比较完善、职能比较健全后,会对周边城市产生很大的辐射作用。


  关智生认为整个方案中萝岗区和南沙区的设立是最亮点,也是最迫切的,开发区经过多年的发展,经济实力很强,但是辖区却存在多个政府共同管理的现象,由于行政体制的原因,这里没有与发展水平相当的生活区、人口聚集也偏少,工作和居住的功能严重分离,升格为行政区后不仅可以减缓老城区的压力,还可以提升东部城市化的水平,对经济发展的质量有帮助,当然最重要的还是对周边城市会产生强磁场效应。


  老区合并:一加一大于二


  由于历史的原因,广州“老四区”行政区划存在很多的问题,发展空间狭小的问题最为突出,根据2004年的数据显示,越秀区为8.9平方公里,荔湾区为11.8平方公里,东山区为17.2平方公里,芳村区的面积为42.6平方公里。而新城区中番禺区的面积达到1313.8平方公里,花都区面积达961.1平方公里。相比其它区,即使老四区合而为一还是显小。


  不光如此,行政管理上也过于复杂,广州市民政局基层建设处在调研中发现,广州以花园酒店附近环市东地段为中心周围半径一平方公里的老CBD区,由四个区共同管辖,这对经济发展极为不利。这次方案出台后,这半径一平方公里的CBD区都划入了越秀区,理顺了老城区的发展。


  负责前期课题研究的黄石鼎说,中国经济的发展受行政管理框架的影响相对大些,如果使行政区划更接近于经济的布局,行政区划对经济发展的阻力就越小。东山区和越秀城区都是发展从传统的商贸经济到现在的服务业,都在搞总部经济,结构同质化现象明显,很容易陷入恶性竞争,此次调整两个区的行政区划,可以解决这个问题。


  而芳村区归入荔湾区由于此前民间热议已久,此次并没有像东山区并入越秀区那样引起太多议论。实际上,早在方案出台前,一些精明的地产商就开始屯兵芳村,准备开创一个“新荔湾”时代。专家认为,芳村与荔湾的合并的意义远不止1+1等于2,合并后广州与佛山南海市的联系将更加密切,对西部地区的辐射作用也更加明显。


  广州城市空间布局雏形显现


  “相比以前国内其他大城市的行政区划调整,这次广州的调整真正做到了按功能分区。”关智生高度评价。


  据了解,广州新的行政区划出台后,广州的各大区的职能分工相对比较明确,新设立的萝岗区定位为引进外资建设的高新技术工业区,南沙区定位为重化、机械、能源、港口的基础工业区,花都区重点发展物流、零部件生产、部分农业,番禺区强调加工制造业、居住概念,天河区为商务中心区,荔湾区和越秀区则为政治、文化中心,黄埔区为传统的工业区,海珠区强调文化、居住概念。


  通观此次广州行政区划调整方案,除了留下增城、从化未能撤市建区的遗憾外,老城区的面积仍然比较小,“飞地”、“插花地”没有得到解决仍是专家们集中谈到的问题。例如,归属萝岗区的一块地被黄埔区隔断,这对今后的管理可能会造成一些麻烦。此外,广州西部地区与佛山东部直接相连,两地结合部城市化水平都比较高,但因为分属广州、佛山,各自的发展目标不同,这次没有一并协调解决也是一个憾处。


  关智生说,近些年,北京、上海、武汉、杭州等区域中心城市都进行过行政区划的调整,但是在整个城市空间的功能布局调整上,广州还是走在了前面。

落花人独立  微雨燕双飞
只看该作者 7 发表于: 2005-05-27

通观此次广州行政区划调整方案,除了留下增城、从化未能撤市建区的遗憾外,老城区的面积仍然比较小,“飞地”、“插花地”没有得到解决仍是专家们集中谈到的问题。例如,归属萝岗区的一块地被黄埔区隔断,这对今后的管理可能会造成一些麻烦。此外,广州西部地区与佛山东部直接相连,两地结合部城市化水平都比较高,但因为分属广州、佛山,各自的发展目标不同,这次没有一并协调解决也是一个憾处。

这些都可是重要问题啊!

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