来源： 中国房地产报 2014-9-15 13:39 阅览：259次 评论：0条
据悉，各省市于8月底上报的新型城镇化试点，目前名单已经确定，全国共选取了50多个试点，具体名单很快就会对外公布。
“对于新型城镇化试点中镇改市的难点，中央层面担心机构膨胀，地方上级政府主要担心财政收入的剥离。” 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示。对此，他建议：第一，镇改市后公务员总量保持不变，要对内部结构进行调整；第二，在地方财政上实行逐步过渡的政策；第三，推行省管县。
提问：8月底，新型城镇化试点名单陆续上报。对于已经上报的试点，何时确定最终名单？试点的目标和任务是什么？
乔润令：目前，新型城镇化试点名单已经确定，全国共选取50多个试点，具体名单很快就会对外公布。
总体上来说，试点的选取兼顾公平和均衡原则，不论东部沿海，还是中西部都有典型。对于试点城市，接下来要制定试点方案，每年都会有督导、检查和评估，总结一些经验和做法。目标是到2017年要形成制度和体系，在全国推广。其实不一定等到三年之后，哪方面专项改革条件成熟了，就可以马上推广。
提问：新型城镇化试点包括哪些方面？
乔润令：主要包括四个方面：
第一，建立农业转移人口市民化成本分担机制。农民进城的公共服务支出需要很大的开支，据我们调研，光义务教育方面就需要几十亿元。这些农业转移人口市民化成本如果光让城市政府解决肯定负担不起。现在探讨的办法可能是中央财政出一部分，各级政府出一部分，企业再出一部分。
第二，建立多元化可持续的城镇化投融资机制。以往城镇化过程中一些城市没有稳定的财政收入来源，对土地财政依赖过大。试点考虑建立多元化可持续的城镇化投融资机制，把权利责任进一步下放，给予试点城市发债的自主权，自发自还，要求公开透明。
第三，改革完善农村宅基地制度。农民进城后，要逐步改革和完善农村土地的退出机制，尤其是宅基地有偿有序的流转。
第四，创新行政管理和降低行政成本的设市模式。我国拥有十几亿人口，却才有600多个城市，如果把小城镇纳入也不过2万多个。相比于欧美发达国家，我国的城市数量太少了。下一步，住建部和民政部要确定城市标准，划定城市边界。一些县要变成城市，还有相当一部分特大镇也要变成城市，就是我们提到的镇改市试点。
在这四项专项改革试点基础上，还有城市创业创新环境、城市公共服务机制等七项综合试点。
提问：刚才你提到镇改市试点工作，你认为在此过程中需要突破哪些难点？
乔润令：我国现有超过10万人的镇就有152个，其中人口规模在10万~20万的，达到小城市规模的就有142个。人口规模在20万~50万的，达到中等城市规模的有10个。特别是东南沿海地区，一些特大镇的财政收入年均可达几十亿元，按照现有的标准早已是市了。但因为仍为镇的体制，没有独立的财权、用人权、管理权、审批权，导致这些地方的经济发展受阻。
广东、浙江、江苏等地已经开始了一些改革，比如扩权强镇，在现有体制下赋予镇县级或副县级管理的权限。这样的改革由于在法律上没有地位，随着政策制定者的变化，随时可能被收回。温州龙港镇就出现过这种情况。
对于这种发展受到的掣肘有一个形象的比喻：“一个长大的成人还穿着小孩的衣服。”因此国家提出镇改市试点。试点的难点主要在于两个方面：一是中央担心镇改市后会造成机构膨胀，一下子增加一两倍的人，会造成政府公务开支大幅增加；二是地方上也有障碍，原来主管这些镇的县不希望镇改市后分离出去。比如一个县发展最好的两个镇就这么分出去了，对县级财政收入影响很大，这涉及利益的博弈。
提问：在你看来，在试点镇改市过程中如何解决这些问题？
乔润令：试点的思路是，如果镇的规模足够大，就应该作为县级市，变成省辖市。省辖市还有一种形式——地级市，这两种模式是可行的，叫做切块设市。而直接设镇级市，实行县管市，我们国家没有这种体制，我认为镇级市意义不大。
提出低成本设市就是主要解决机构膨胀问题。设市后人手一定不要再增加。我们研究的思路是公务员总量不变，内部结构调整。只要把握这个原则，中央担心的机构膨胀问题就不会出现。另一方面，县级政府的利益不在于权力之争，而在于财政归属方面。针对这个问题可以制定过渡办法，在一定期限内，财政还是归县级政府。同时县和镇都调整各自财政结构，然后逐步脱离，直至镇改市财政完全独立。第三，省管县要继续推行。省管县后很多事情就好办了，比如说独立一个镇，变为县级市，直接归省里管，和地级市没关系了。这样财政体制理顺起来相对容易，地级市的障碍就消除了。
提问：这些试点将从哪些方面获益？对于房地产行业的影响有哪些？
乔润令：镇改市试点的好处就是建立起适合这些镇发展的体制，卫生、规划等部门都会建立起相应的部门，实行城市管理。另外，国家的一些财政、户籍制度等改革都会优先在这些地方实行。具体来说，以下几个方面的好处显而易见：拥有土地划拨权。这样，土地出让后获得的收益就留在了本级政府，之前是全部上交。拥有人事权。对于人事任命，相比之前更加灵活。拥有审批权。原来上项目要经过层层审批，现在环保、项目等权力都集中在镇改市一级。
镇改市对于房地产行业来说，也是一种带动。随着基础设施的完善，城市的地价和房价都会形成一种上涨预期。但对于东南沿海一些本身基础设施就很完善、和城市差别很小的建制镇来说，可能不会发生很大变化。
提问：你怎么看中小城市的房地产发展前景？
乔润令：现在一些二三线城市的房地产供给表现出供大于求的局面，住宅市场的供应严重过剩。这几年比较热的城市综合体和商业项目，基本也是失败的案例。国外在城镇化过程中，曾经带动了一批商业综合体的繁荣。中国的城镇化过程可能越过这个阶段，不需要这么多的商业地产。原因在于中国的电商发展速度之快，远远超过人们的想象。人们就不需要再到商业综合体去消费，在网上就可以解决购物需求。现在商业综合体的租金也太高，导致商家成本上升，在价格上根本没有优势。立足中国房地产市场的现实情况，一些地产商转向了小城镇，开发养老地产、生态地产等相关产品。这些也正是中国城市供给中的空白。
