[综合]人口结构将进一步分化中国楼市 [复制链接]

中原集团研究总监 刘渊 为英国《金融时报》中文网撰稿



我在《中国楼市组合拳药不对症》文章中提到，中国楼市“3·30新政”将有利于改善型需求和二手房市场，该政策对一二线发达城市利好，而对三四线城市影响有限。一个多月过去了，楼市的实际表现印证了上述判断。


从新房成交数据看，4月份40个重点城市总销量环比上升13%，同比上升20%。其中一线城市表现突出，环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市环比下降14%，同比仅微升5%。同时，二手房市场的表现又明显优于新房市场。4月“北上广深”二手住宅成交面积环比涨幅超过60%，同比则有80%的巨大涨幅。


之所以会出现一二线跑赢三四线、二手跑赢新房的结果，主要原因在于：一方面，各城市楼市发展程度不同。一线城市为代表的发达城市已经进入相对成熟阶段，其表现为二手房成交比重已经超过新房；因此二手房营业税降低后，相当于房龄在2-5年的二手房价格直接下降5.5%。交易成本明显下降刺激了成交，同时促进了整体市场“卖旧买新”改善型购房的良性循环。


另一方面，各地楼市供求格局不同。大多数二三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。另外，新房存量、土地供应量等也明显高于一线城市。但是，多数二三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

从城市层面看，在这一轮楼市回暖过程中，表现最为突出的当属深圳。该市近期二手房价格出现大幅上涨，仅3、4两月累计价格涨幅即超过7%，这样强劲的涨幅在历史上也属于高位。同时4月价格同比涨幅也达到12.6%。不论环比还是同比，深圳4月的价格涨幅均为所有城市之冠。深圳之所以有如此突出的表现，究其原因：

首先，深圳楼市规模小，是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。

其次，产业结构的影响。我们常说，决定一个城市住宅销量的是人口规模，而决定其房价水平的则是产业结构，和以此为基础的收入结构。深圳是国内互联网行业以及金融行业的聚集地，去年这两个行业的发展有目共睹，从业人员收入大幅提高，因而促生了大量购房需求。这一点和美国网络科技行业大爆发后硅谷豪宅价格大涨的道理是一样的。

最后，人口的年龄构成，这一点可能被谈论的比较少。作为一个移民城市，深圳本身的人口增速就在全国居前列，同时，其常住人口中，年轻人占比也较高。从第六次全国人口普查数据可以看出，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。一二线发达城市楼市表现好于三四线城市，也正是得益于其稳定的人口增长。而城市人口的年龄结构也同样重要，因为这将决定楼市未来需求的可持续性。

目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。也就是说，在人们生活的不同阶段，有着不同的购房需求。

中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。因此可以说，这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

因此，我们可以得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

先从外围崩盘。。。。。。O(∩_∩)O~哈哈

深圳最近属于疯涨，深圳的一卖楼中介一月收佣金10万在最近不是传说。现在深圳近千万级别的房子太多了。
学位房更是稀缺，来深创业者，安定下来的，有能力买房的，基本都小孩可以入学的年龄，
最近几年深圳学位很紧张。太多新生儿了。学位房相当紧。

不过我觉得这种房价疯涨是病态的，会抬升社会成本。
房价涨，租金也跟着涨，房租涨，毕业生那点薪资给完房租基本也就够吃而已，别想存钱。
商铺写字楼租金涨，都是在加剧营商成本，最后都是转价到消费者身上。
而有些就只能搬，我认识的一工厂，原来在龙华，但随着龙华房价租金各种涨，他现在只能搬去公明。
或者我们也可以乐观的看，这个就是产业升级，淘汰落后产能。
楼宇经济.......拿龙华来说，城市化，各种配套规划齐全完善，土地价值抬升，自然推高楼价。
买了的人还是受益的。
其他的只能往外延伸出去....减少租金成本，每天的交通时间成本是必须的。

bon:深圳最近属于疯涨，深圳的一卖楼中介一月收佣金10万在最近不是传说。现在深圳近千万级别的房子太多了。
学位房更是稀缺，来深创业者，安定下来的，有能力买房的，基本都小孩可以入学的年龄，
最近几年深圳学位很紧张。太多新生儿了。学位房相当紧。
不过我觉得这种房价疯涨是病态 .. (2015-05-23 12:30) 

上涨的成本确实让人忧心，所以说深圳必须把周边的东莞惠州纳入工作生活圈，让在深工作的人有低成本的生活，同时又能便利的利用资源而发展。行政界限此时成了壁垒

龙华的工厂现在大量外搬，还有些在谈，搬公明都算近的，我接触到几个企业，都是搬到东莞和淡水

彩虹沙漠:上涨的成本确实让人忧心，所以说深圳必须把周边的东莞惠州纳入工作生活圈，让在深工作的人有低成本的生活，同时又能便利的利用资源而发展。行政界限此时成了壁垒 (2015-05-23 12:34) 

交通时间成本也是致命的，很多人耗不起在路上的时间，买房在惠州东莞，每天上班是要多早起床？
完全不够睡。所以关内现在也出现了很多房中房。
一些老旧的花园小区内，原来一套100平左右的房子隔间变成了4间或者5间小房，租给中心区上班的还没结婚的小白领，男女朋友或是还没有小孩或者小孩在老家的男女，对他们来说只需要一个床位，下班基本外面吃完，看个电影，泡下咖啡馆什么的再回家。所以深圳的那些大大小小的商场，就是这帮年轻人的会客厅，他们家根本没有客厅。这种情况和香港日本很像，以后还会加剧。
奋斗到一定程度，如果有能力在龙岗观澜之类自己买房了，就得买车，但开车上下班时间基本就是被堵在路上，下班吃完饭，8,9点上路开回去就差不多，到家10点。但没车的，没饭的，很多就只能蜗居，蚁族，老旧的花园社区改造的房中房很适合小白领，至少比城中村安全一些。但空间，火灾隐患等等也是存在的。
年轻的深飘，不啃老，靠自己，要过得好，开始都不容易。
城市要多中心发展，一直外延不是办法，纳入东莞惠州，如果不能就近就业上班，那些地方也就是和北京通州的睡城一样，就晚上回去睡觉的地方。
龙岗中心城现在也是，周末热闹而已。一到五都在市中心上班。虽然商场学校等配套齐全，但这样的城区没意思。

bon:交通时间成本也是致命的，很多人耗不起在路上的时间，买房在惠州东莞，每天上班是要多早起床？
完全不够睡。所以关内现在也出现了很多房中房。
一些老旧的花园小区内，原来一套100平左右的房子隔间变成了4间或者5间小房，租给中心区上班的还没结婚的小白领，男女朋友或是还没有小 .. (2015-05-23 13:43) 

bon君说的基本就是当下北京上班族的状态，虽然外延不是最好的办法，但诸如凤岗塘厦之类距离还是可以接受的，不应该在考虑之外，应该纳入公共交通范围内。其实龙岗也并非卧城了，我在这里四年多，眼睁睁看着人越来越多，平时工作日车也很多，龙岗中心城的两个写字楼集中区出租情况都很好。

上海还好，老房子户型普遍较小，特别是内环内存在大量一室户房型，这些住房困难时期的遗留物如今为外来年轻人提供了相对便宜的过渡住所。

标记一下。

内容来自[手机版]

彩虹沙漠:bon君说的基本就是当下北京上班族的状态，虽然外延不是最好的办法，但诸如凤岗塘厦之类距离还是可以接受的，不应该在考虑之外，应该纳入公共交通范围内。其实龙岗也并非卧城了，我在这里四年多，眼睁睁看着人越来越多，平时工作日车也很多，龙岗中心城的两个写字楼集中区出租情况 .. (2015-05-23 14:47) 

龙岗的商办环境在提升，更多人可以就近上班是对的。包括现在龙华的规划，都是多中心的思路，更多的商办，不限于关内。
回到帖子的主题，深圳的人口结构注定了房价在这段时间的上涨~，年轻力量的存在，推动创业潮，吸引更多创业者，想过得安逸真不该来深圳。

拜读了。。