山东再现1600亿“造城神话”
默认分类 2009-06-19 18:29 阅读83 评论0 字号： 大大 中中 小小 10月22日，在雨后一片泥泞地上，山东文登市张家埠港正式奠基。
糟糕的天气并未影响到主办方的兴奋情感。
张竞，这位文登市的女市长在奠基仪式上雄心勃勃地宣称，要把张家埠港建成国内一流的港口，把文登建成现代大港都市。
先期开工的是5000吨级码头泊位，而依照文登市政府的计划，10年内，张家埠港要建成30万吨级大港。与港口互为支持的，是计划占地4万亩的临港产业区。与之配套的，是占地3.2万亩的旅游居住与市政综合开发项目――香水海。
这是文登市南海新区的一期启动区。依照计划，文登市要在未来5-10年内，把南海新区建造成一座规划160平方公里、建设面积达55平方公里的新城，目前，文登市中心城区的建设用地不过30平方公里，相当于再造两个新文登。
须要指出的是，一期7.2万亩土地(48平方公里)建设用地，全体是存量国有土地。而这只是文登市存量国有土地的60%。也就是说，这个沿海县级市，手里寄存着12万亩的土地指标。
记者了解到，据现行土地政策，文登市每年从山东省政府下拨的土地指标不超过700亩。那么，12万亩的存量土地指标从何而来？
12万亩存地
文登市招商局副局长邵明刚告知记者，依照国度有关土地政策，2003年之前，荒滩和放弃盐田可以直接转为建设用地，这12万亩存量土地中的99%以上是2003年之前存下来的。
文登南部临海，但沿海全体是盐田、荒滩和港汊，限于财力一直没有开发。
进入1990年代，沿海都邑纷纭开发滨海旅游房产，文登市虽然没有什么动静，却一直在存地。
邵明刚奉告本报，为了开发沿海，文登市政府还曾花钱从东营市购置过2000亩建设用地的指标。
2003年之前，精明的文登市决策者意识到，土地资源的压缩态势将会逐步突显出来，于是，在国度撤消放弃盐田和荒滩可以直接转为建设用地的政策之前，便将南部沿海地域剩余的荒滩和放弃盐田全体变成国有存量土地。
“历届市委、市政府就是要为文登的未来留下发展空间，到现在成了可贵的资源。”邵明刚说。
据了解，南海新区分为两大区域，三个板块。
以昌阳河为界，东面发展以先进制作业为主的临港产业，分为港口和产业基地两大板块，占地4万亩。西面是旅游居住板块香水海项目，发展滨海旅游度假产业，占地3.2万亩，其中包含建造于建国初期的万亩沿海防护松林。
2007年3月，南海新区管委会挂牌，开发进入实行阶段。目前，文登市已投资16亿元用于基本设施建设，并拉开了四纵三横的路网框架。
河北卓达再造两个新文登
而独享上述三大板块开发大餐的，是河北第一民营企业卓达团体。
卓达集团成立于1993年，以房地产开发起家，2007年，集团的净资产已到达200亿。卓达集团董事长杨卓舒曾在2003年度美国福布斯杂志中国富豪榜上排第16位。
之所以能在山东拿下如此大范围建设用地项目，卓达山东集团执行总裁谭步勇奉告记者，是因为卓达集团手中有一张“中国先进技术装备业园区”(以下简称装备园)的王牌。
据ta介绍，卓达集团董事长杨卓舒与中国机械工业结合会(以下简称中机联)高层私交甚密，2006年双方签订了合资建设中国先进技术设备业园区的协定，卓达集团负责找地，中机联协助招商。
作为中国机械行业的民间管理机构，中机联保存着对设备制作企业扩产、迁建以及新上项目标审批权。
该园区底本与天津滨海新区签署了合作协定，但最终因没有足够的土地指标而无法落地。
2007年国庆节过后，杨卓舒便组建了一个专门到山东沿海找地的团队，队长即为谭步勇。
“当文登市招商局的引导摊开地图，告知wo们这里有12万亩国有存量土地指标的时候，wo冲动得心脏简直要跳到了嗓子眼里。”谭步勇依然难掩兴奋地奉告本报。
在会谈中，谭步勇偶尔听到，拟投资开发香水海旅游居住板块项目的投资方因故将已经打进文登的数亿投标资金撤走，投资方正是海尔集团、中运集团等6家企业发起的投资联盟。
于是，卓达集团以把装备园区落地文登为筹码，顺利拿到了与装备园区项目互为支持的3.2万亩香水海旅游居住板块项目,妞妞。
谭步勇告知记者，要建设这样一个设备园区，必需有大型港口物流作依托。港口项目随之浮出水面。
最终，卓达团体获得张家埠港建设项目，拥有70年经营收益权。
“不少投资方来，更多的是看好港口的融资功效，wo们担忧这最终会对文登港口建设形成抽血效应。”邵明刚说，张家埠港要建成30万吨级的大港，必然须要连续不断的资金供给。
1600亿造城
遵照卓达集团提供的材料，香水海地产与市政综合开发项目投资额为687亿，张家埠港口投资800亿，装备园区需前期投资113亿。这也就是说，要把南海新区的新城框架拉起来，须要填进1600亿元。
目前，产业板块、海港板块和居住板块已经在一并推动，卓达集团如何融来这么多资金？
“要把南海新区建起来，1600亿都是一个保守说法。” 面对记者的质疑，杨卓舒直截了当地说，“就是1000亿，现在的卓达账户上也没有，要是真有这么多钱，就去拯救金融危机去了。”
杨卓舒给记者描写了一条资金路线图：首先，南海新区并不是完全地造好之后再作为商品推向市场，而是一边加速推动，一边推向市场，其间便有都市消耗者的投入,美女视频聊天；其次，卓达集团面向海内外招商引资；再次，与国际财阀和投资机构进行资本合作。
ta以装备园区开发举例给记者算了一笔账：装备园区的生产区占地1万亩，前期土地投入到达遵照“九通一平”将生地收拾为熟地，每亩投入27.5万，1万亩园区土地的开发规划总投入27.5亿元。
而卓达的收益是，九通一平后，可获得至少10%收益，为2.75亿。
在项目招商进程中，卓达集团将土地投入成本通过让利于入园企业1/3,再由政府在企业利税中以政策性条件返还，卓达可获利约12.28亿元。
在项目逐年开发进程中，卓达集团以临港产业及香水海项目标整体环境做配套，预计土地当年评估增添值将到达55亿元，是原土地投入成本的一倍。按文登政府规定的工业用地基准地价13.8万元/亩盘算，最低可获利5.3亿元。
园区内公共服务板块总占地约1550亩，容积率暂按1.2盘算，总建筑面积约124.06万平米，以商品房销售平均获利价值为1000元/平米盘算，可获利约12.4亿元。
综合以上，项目总投资27.5亿元，净利润32.73亿元，初始投资回报率2372%。
而据杨卓舒透露，项目标启动资金仅1.38亿元。
据了解，卓达团体的这笔账已经被美国华尔街3家财阀看中，ta们拟将出资约40亿美金，认领张家埠港口30%的股份收益权。
