万达耗费巨资在长白山下造城 运营风险正在累积
6月的长白山凉意渐去，天气也进入多变之时。连续几场大雨过后，道路泥泞不堪。距离西坡山门30公里的长白山国际旅游度假区的南区工地仍一片忙碌。这是大连万达集团的首个旅游地产项目，定于7月28日开业。施工各方正在抓紧最后的时间赶工。
在长白山下的茫茫林海中凭空建成一座占地超过18平方公里的旅游度假新城，万达只用了短短两年。在天寒地冻的东北，一年有半年无法施工，所以实际工期只有一年左右。在这个令人惊叹的“万达速度”背后，项目本身却从始至终被争议包围。万达为何在深山老林中投入巨资？地处原始山林，如此庞大的项目特别是别墅与高尔夫球场如何获批？传闻中的“零地价”是否存在？超过200亿元的投资，资金从何而来，投资回报又如何实现？远离中心城市的造城运动，有别于城市综合体开发这种早已进入标准化模块管理的传统“万达模式”，在给万达集团带来巨量土地的同时，也带来了远高于城市综合体的政治与运营风险。财新记者对万达长白山项目的调查，将还原这一项目从启动到现在的始末，并为这场造城运动引发的争议寻找答案。
18平方公里由来长白山国际旅游度假区位于吉林省白山市抚松县境内。项目占地总面积18.34平方公里，分南北两区。北区占地5平方公里，规划为旅游新城，建设抚松县行政中心、文化中心、购物中心、学校、中心医院及住宅区；南区占地13.34平方公里，规划为国际旅游度假区，由大型滑雪场、冬季雪上两项赛场、高档度假酒店群、旅游小镇、会议中心、运动员公寓等组成。滑雪场为亚洲最大规模，占地近7平方公里，建设43条雪道。北区在2009年8月28日奠基，南区在2010年5月28日开工。
财新记者6月中旬进入长白山国际旅游度假区后发现，大部分项目已基本完工。抚松县行政中心也已交付，但县政府尚未搬入。文化艺术馆、幼儿园、学校、中心医院等项目即将验收。万达广场在做最后的内部装修，超市已开始试营业，大歌星、万达影院、万千百货计划今年开业。两个住宅示范小区，长白山明珠项目一期二期已经建成，北纬41°主体结构也将完工。南区则一派繁忙景象，各路人马都在抢工期，争取7月28日顺利开业。目前，威斯汀、喜来登、假日洲际、假日公寓等四家酒店已完成内部装修。柏悦、凯悦的主体结构已经封顶。旅游小镇的商业街、运动员公寓一期的184套别墅、大剧院等配套设施基本完工。
对财新记者的到访，万达长白山项目公司很紧张。此前，有关万达长白山土地涉嫌违规的媒体报道让万达成为关注对象，国家发改委、国土资源部土地督察局也在近期前往调查。万达长白山项目公司及抚松县相关部门负责人一再对财新记者强调，整个项目的立项、审批、建设各环节的手续齐备，完全合法合规。表面来看，事实似乎如此，这一项目从一开始就是在吉林省市县各级政府的特殊关照下展开。
万达投资长白山始于2008年。在当年9月的东北亚博览会上，经全国工商联党组书记全哲洙牵线，白山市委书记李伟(微博)向大连万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强等推介抚松县旅游项目。为吸引投资，抚松县方面连夜将招商项目的规划书送至长春。抚松县最初重点招商引资项目中，有两个松江河区域的滑雪场，一个在果松山；一个在东岗镇北坡。两项目已列入吉林省长白山综合旅游区规划，计划总投资约2亿元，建设滑雪道17条。
2008年6月份，吉林省政府召开关于研究长白山生态旅游综合功能区规划的专题会议，要求省发改委、国土资源厅、林业厅、财政厅等部门积极配合，确保项目开工。项目立项和土地审批由白山市及抚松县按批次提出用地申请。但万达、泛海等企业介入后，投资规模骤然扩大。王健林提出投资200亿元建设长白山国际旅游度假区。这成了吉林省的头号招商引资项目。
2008年11月，吉林省政府再次召开专题会议，决定在原来基础上，增加规划面积和建设内容，分期、分批立项审批。同时，省级财政、金融、国土、林业等部门要予以支持，抚松县长白山国际旅游度假区可作为单独项目申报国债资金扶持。项目最终落在了抚松经济开发区内。2009年初，大连万达、中国泛海、大连一方、亿利资源集团等投资方与抚松县签订投资合同时，全哲洙、时任中共吉林省委书记王珉和时任吉林省省长韩长赋等领导都参加了签约仪式。
经过多轮考察和洽谈，万达最终选择果松山区域及松江河镇北部区域用于建设长白山国际旅游度假区。北区化整为零
这个项目的用地审批，绕不开国家林业局。抚松县农用地近58万公顷，90%是林地，有地方林，也有国有林，前者由集体所有，后者为国家所有。根据《中华人民共和国森林法实施条例》，占用或征收、征用防护林林地或特种用途林林地面积10公顷（150亩）以上的，用材林、经济林、薪炭林林地及其采伐迹地面积35公顷（525亩）以上的，其他林地面积70公顷（1050亩）以上的，由国务院林业主管部门审核；低于上述规定数量的，由省、自治区、直辖市林业主管部门审核。占用或者征收、征用重点林区林地的，由国务院林业主管部门审核。
抚松县林业局一位人士介绍，征占林地首先需在发改委立项，后到国土局与国家林业局办手续，先拿国土局预审资格，县林业局再向省里上报。现在国家对林地管得严，主要批基础设施用地，住宅用地不批，必须项目带住宅。一位当时在县政府任职的知情人士称，万达项目北区占地7500亩，征用的是“地方集体林”，按规定要到国家林业局报批。白山市领导为了尽快将北区林地批下来，把项目化整为零、分期分批审批。项目北区被拆分成70多个小项，内容五花八门，工业、住宅、商业项目、公共设施都有，如工业园区、药厂、加工厂、商业中心，甚至连殡仪馆都报上了。如此，2009年北区7500亩用地的采伐指标获批。
抚松县国土资源局党组副书记刘志胜在接受财新记者采访时称，万达北区的400多公顷（6000多亩）用地，分成52个地块分别立项、审批、规划和进行土地出让，手续合规且齐全。财新记者在国土资源部下属的中国土地市场网的交易结果公示中也查明，长白山国际旅游度假区开发有限公司在2010年3月12日和14日，获得挂牌出让的52宗地块，合计面积约408公顷。其后，抚松县政府在2010年4月又将22宗土地划拨至长白山国际旅游度假区开发有限公司，合计约32公顷。万达内部人士也表示，北区手续办理的速度确实很快。为加速项目进展，地方政府将北区地块拆分，将面积控制在省市县审批权限内，2009年办完手续，当年开工。但是，抚松县和万达均拒绝让财新记者查看北区相关手续批文。
