标 题: [转载]2005年初具形态 新江湾城:市区"最后巨无霸"
新江湾城目前正在进行道路、景观、水系的建设，核心区的复旦大学校区、新江湾
城公园、文化中心都已经启动。计划到2005年，新江湾城可以初具形态。
据了解，新江湾城主要有以下配套项目。
复旦江湾城新校区是复
旦本科生、研究生教学、高科技研究和国际交流项目所在地，位于凇沪路以西，占地1平
方公里左右。2005年复旦100周年校庆启用，师生规模将达到1万人左右。
新江湾城公园文化中心占地约3万平方米，总建筑面积9190平方米。规划作为新江湾
城的地区文化交流展示中心，2005年建设完成。
极限运动中心规划总占地面积27000平方米，其中包括15000平方米的体育运动中心
区和12000平方米的国际滑板公园。
新江湾城公园占地约17万平方米，其中水体面积约为5万平方米。2005年建设完成。
大型超市、商业步行街总用地规模约7公顷，建筑面积约14万平方米，尚在规划中。
知识商务中心会展商务中心生态源等。
自然花园规划占地面积约88.9万平方米，建筑面积越10万平方米。规划为低密度住
宅区，具体建筑形态需进行规划。
江湾天地规划占地面积约82.8万平方米，建筑面积约38万平方米。是以滨水休闲为
主导，居住与公共活动紧密结合的综合社区。是新江湾城的休闲中心，上海游艇产业的
节点之一，主要表现为游艇俱乐部。建成时间尚未确定。
都市村庄占地面积约64万平方米，建筑面积约49万平方米，建筑类型为多层、小高
层、具体建筑形态还需进行规划。
生态走廊宽约200米、长2.5公里。由外至内按生态保护的需要分为以下各层：最外
围靠近居住区为平均宽约30—35米的人居休闲绿带，设置儿童游戏场，体验自然接触自
然的主题园；内侧为15米以上宽度的绿地隔离带，绝大部分区域由密植的乡土种的乔灌
木组成，形成人不易穿越的拟自然林带；再往内是河道两侧的湿地滩涂，宽度在10—15
米以上，形成不受人干扰的生命通道，与江湾城市生态绿地的湿地相联系。
市区房产的“巨无霸”———9.45平方公里的新江湾城，即将撩开神秘面纱。据悉
，相关土地出让正在紧锣密鼓筹备中，而首个住宅项目，新江湾城·雍景苑则将于下月
上市。
天生丽质惹人爱
新江湾城地处上海中心城东北部，规划方案东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路
，北抵军工路，占地总面积约为9.45平方公里。由上海城投实施综合开发的约为5平方公
里，1平方公里为复旦江湾新校区。整体城区将以低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住
宅和小高层住宅，
按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。建成后的新江湾城将是一个以中、高档
住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。
据了解，新江湾城原为空军江湾机场，随上海城市和经济建设发展，1986年5月，决
定将机场用地转为上海城市建设发展用地，1994年7月，江湾机场正式关闭。
从各方面分析，新江湾城是市区内，值得购房者与发展商共同关注的不俗区域。
第一，9.45平方公里的完整土地，市区已很难再觅。
第二，地块交通配套条件优越。规划M1线经过新江湾城，设有两个站点，分别为新
江湾城站和淞沪路站；规划有8条公交线路通过；将设三所中学、三所小学和七所幼儿园
，其中三所中学一所为高级中学、两所为初级中学；配备一个高标准社区卫生中心；另
有生态博物馆、文化中心、邻里中心等多项公建。
第三，后天规划起点高，实施科学。以水系和绿化为骨架、以绿地结合水系布局，
新江湾城呈现出花园式的形态。在上海城投开发的5平方公里内，其规划水系面积占总用
地面积的8.7％左右，约40万平方米，公共绿地面积占总用地面积的20％以上，约90万平
方米。加上小区中的绿化，综合绿化面积将达到约50％。同时严格控制住宅规模，规划
毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，总人口约为6万人。居住区总建筑面积266
万平方米，居住建筑面积235万平方米，住宅建筑净密度1.1。
市场定价成焦点
业内中，不少人将新江湾城与上海上世纪80年代的古北、90年代的联洋社区相比，
但古北与联洋开盘后的房价走势截然不同，这也是购房者对新江湾城关注的焦点。
目前，新江湾城正探索以“先造景后转让、先定位后招商”为原则的土地熟地转让
模式。加强规划控制，通过市政基础设施的开发，生态环境系统的构建，交通、商业、
文体设施的配套，为进驻新江湾城的购房者与开发商创造优美的、成熟的基础条件。自
然，这些也都将属于未来新江湾城项目的地价成本。
从住宅看，设计标准起点也很高：根据新江湾城的总体规划，新江湾城共由7个部分
组成，分别是：东部的A地块，中部的复旦大学校区、江湾城公园、都市村庄、自然花园
地块、江湾城公园中的住宅区以及都市村庄。
就第一个亮相的雍景苑分析，定位是国际级生态景观社区，规模14.8万平方米，以1
0—12层板式小高层为主，户型两房、三房分别是100平方米与120—125平方米左右。其
设备配置标准也相当高，如进户供暖供热、地热采暖、外立面全部用高级石材贴面等。
可以说，对购房者来说，接受新江湾城，可能要做好接受一个全新的较高级大型住
宅区房价的心理准备。
