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土地問題與土地供應
2016/4/6 — 14:59 
「所有問題也是土地問題。」這無疑是一句把複雜世情簡單化，轉移視線、混淆討論的撮句。這似是而非的問題導向，在居住密度高、「地少人多」概念根深柢固的香港，卻極受用，甚至連廣告也以此為宣傳語句。加上長期得不到解決的居住問題，土地便彷彿成為靈丹妙藥的必要成份，只要得到，很多社會問題都會迎刃而解，社會也自然變得和諧。但是這時常耳閒目睹的論述，當中有多少是偽命題？有多少是一廂情願？有人說這是資本主義底下的資本擴張問題；有人說這是社會資源的分配問題。姑勿論甚麼說法最有說服力，要知道如何解決問題，必先認清問題所在。奈何香港連問題在哪裏也不知道，或認定的問題沒有共識，卻要「全民」一起解決問題。這是所謂「內耗」的原因之一。
時事節目每週也有不少，各方的意見亦有自己的渠道發佈。現代社會問題千絲萬縷，要恆常深入討論才有得着。可惜限於時間和篇幅，以及香港人接收資訊的習慣，深入思考者少，就自己的立場選取簡易說法的居多。結果往往各執一詞，讓時間流逝（又或有些人說這是拖延時間或「冷處理」的手法），待問題到了某些關口，不得不着手處理時，就以「行之有效」的慣常做法應付，結果「問題」解決了，社會的體制卻沒有「與時並進」，一些長期關注議題的人甚至感到失落與空虛。
上月底（三月二十六日）由建築師、規劃師、園境師、工程師和測量師五個專業界別人士組成的「躍動菁專」，舉辦了長達五小時的《土地供應、房屋政策與樓市論壇 2016》，邀請了政府、學者和民間團體的代表就題目演講和討論。與會者有部分是公眾，有部分是出席團體的團員和伙伴，有專業人士，也有一些是為了累積持續專業發展時數而來。雖然論壇的講者大部分時間也在各自表述，交談是有，深度的交流卻欠奉，而且主辦團體又花了不少時間做場內投票，令討論的時間更少，但是也不失為近年各方觀點與論述的一次匯集。縱使社會有前段所述的問題，但是論壇的觀點與討論，讓更多人知道，也許會帶來一點點的改變，於是撰寫本文。
論壇分兩節，第一節以土地供應為題，第二節論及房屋政策，兩節的流程相同，之間設中場休息，但參與的團體和嘉賓卻有異。在每節，受邀請的團體和嘉賓各有六分鐘的演講時間，之後會在台上討論以及回答與會者的提問。本文只記述土地供應的部分，先以發言的時序摘錄相關團體和嘉賓的主要觀點與論點，之後再加上當場的討論作綜合分析。如有遺漏，請見諒並告之筆者。
受邀團體和嘉賓的主要觀點與論點（第一節——土地供應）
本土研究社 林芷筠女士 棕土（brownfield sites）無官方定義，沒有鄉郊保育政策，加上政府法例沒有有效執行，導致鄉郊容易出現「先破壞後發展」的情況，甚至衍生非法霸佔官地的問題。於是本土研究社倡議︰
一、為棕土下定義以及釐定使用棕土的程序；
二、制訂全港綜合性的棕土政策；
三、建立公開棕土資料庫；
四、確立「棕土優先」發展的政策原則。
香港規劃署署長 凌嘉勤先生，JP 現今社會資訊公開，土地的使用又涉及很多技術和程序，政府不可能「盲搶地」（盲目地把土地「搶」來發展，例如把綠化地帶（”Green Belt” zones）改劃為住宅。）規劃署有四項方法增加可發展的土地：
提高發展密度。香港和九龍的發展密度已經很高（啓德發展區的情況另議），政府不考慮再提高。不過可以在城市邊緣實行。
改劃土地用途。研究把荒廢的土地改劃作其他用途，包括住宅。
在現成區邊緣擴張，例如發展綠化地帶。
發展棕地。
瑞安房地產地產發展總監、前長遠房屋策略督導委員會成員 劉炳章先生，SBS 香港的人均居住面積細小（只有170平方呎）、人口密度高，但是近十年開發土地緩慢（合共只有1100公頃）。移山填海向來是最有效的造地方法，近十年的填海工程卻幾乎停頓（只有92公頃），反觀澳門和新加坡則大量填海。香港各類物業的空間供應已短缺，未來30年人口會突破800萬，估計需要新增9350公頃土地，所以香港需要大片平地。過去香港積極開發的大片平地，就是今天大家引以為榮的新市鎮。未來5至10年的土地供應嚴峻，新發展區很重要，而且香港水域仍有空間填海。因此社會要理性檢討是否可以發展郊野公園和綠化土地，政府也不能故步自封，要改革審批程序。
香港中文大學地理與資源管理學系副教授 姚松炎教授 研究講證據，非人治。沒有科學證據說明土地供應與樓價不能負擔有關。不同年代、不同地方的學者也未發現土地供應與樓價的因果關係，其一原因是因為土地不一定要立即發展，可以儲起作土地銀行庫存。土地供應不會導致樓價變化，反而在土地申請表制度後，樓價變化會影響土地供應。長遠而言，土地供應並未壓抑樓價。提高樓價反而會激勵開發商構建更多新的住宅項目。有科學證據的實質利率理論，解釋了美國加息對樓價的必然影響，香港政府卻不敢觸碰聯繫匯率，反而沒有科學根據的供應不足假想，政府就千方百計要增加土地供應，「毀山滅林」。
香港大學房地產及建設系系主任及講座教授 鄒廣榮教授 土地變成可發展土地的時間長，因此土地供應長遠來說很重要。而且由於香港在金融政策受聯繫匯率所限，所以要在土地供應着手——要有數量多的土地儲備（reserve），才可減少樓價波動。增加發展密度和改變原有土地用途規劃（填海也可視為改變土地用途），皆涉及資源和利益再分配。另一方面，香港的居住地方小，因為總居住面積小（餅小）。增加可發展土地（「做大個餅」），居住面積才有機會變大。若果土地的總量不變，為了增加住宅土地供應，就要減少其他用途的土地，這取捨取決於價值觀。另一方向就是如何令總量增加。
建築師、城市規劃委員會成員 劉文君女士 公屋申請者的平均輪候時間為3.7年，長者一人申請者則為2.1年。房屋署應設法收回公屋富戶單位。如果政府無資源審查，可考慮把工作外判、呼籲居民自己申報，或用偵探找出富戶。
可考慮在吐露港填海製造住宅地。
可考慮改變九龍塘創新中心以及當區其他政府建築物的用途。
香港在世界貨櫃港口和全球物流業表現的排名，以及港口佔華南地區貨源的百分比均連年下跌。在適當的時候，應檢討貨櫃碼頭的位置及用途。
除了生者有居住問題，死者也難找到安放位置——骨灰龕的空間不足，連死後也要輪候。
回應凌署長，只要用1%的綠化帶，就可解決（土地供應不足的）問題。
當場的討論與綜合分析
這形式的論壇，多不會像時事節目般「極盡視聽之娛」，刀光劍影；也不會像學術會議般正經八百，劍不出鞘——是介乎於兩者之間，但亦有火花。
未來的土地供應與預測 規劃署凌嘉勤署長表示，現在已規劃開發的土地，如果進展順利，只能滿足現時估計至2030年的房屋需求。所以正在做2030+的研究，包括分析發展容量。若果將來（城市）發展得好，能夠改良環境質素。說罷姚松炎教授立刻表示，即是2030年之前的土地和房屋供應已齊全，那為何要開發綠化地帶和郊野公園？署長面有難色。姚教授繼續說，香港有1200公頃的棕土、900公頃的丁屋土地，而且人口增長的高峰期已過，反而死亡高峰期則可能來臨。此消彼長下，物業供應會怎樣？2030年又會是甚麼景象？言下之意，似在說明太長遠的預測很難算準確，又或者現時的估算並沒有考慮一些重要的因素，而且即使有迫切需要，也有其他土地可以考慮。
雖然署長說明「如果進展順利」，但是在現屆政府的行事作風下，規劃了的項目多會推行，當然會否延誤則另當別論。若果以供應和需求的框架來看，姚教授的說話不無道理。香港的人口預測也許比天氣預測更加困難，無從預測，又何以準確規劃？這或許是變化急速的社會都會遇到的問題。是否難以作長期預測，就只可作中、短期預測？這樣的社會會否缺乏遠見？筆者認為，根本的問題，可能不是應否作長期規劃，而是一來政府用資源做長期規劃，卻沒有積極解決當下的土地和居住問題；二來政府在實行長期規劃時，有時卻製造了更多中、短期的問題；三來規劃本來可有更好的方案和推行方法，政府卻沒有好好和大眾商討，結果得不到廣泛支持。規劃也或多或少牽涉鄒廣榮教授提到的資源和利益再分配的概念。在社會日益分化以及互不信任與相讓的情況下，相信所有規劃，無論該做與否，都會舉步維艱。因此近年流行「由下而上」規劃、社區營造、設計等理念，都是尋求共識與共同利益的出路。
若果以鄒教授的土地儲備框架來看，土地成為可發展土地的時間長，而且要有很多土地儲備才可減少樓價的波動，因此政府要時刻覓地。然而多少的土地儲備才算足夠？政府現在的土地儲備是多少？短、中、長期的可發展土地數量又如何？也許如林芷筠女士強調，要有公開、齊全和清晰的土地資料，才能服眾，才能令市民參與討論。
土地發展與保育 身兼團結香港基金顧問的劉炳章先生認為，就郊野公園而言，全世界也無標準的面積百分比，生態價值也無指標。香港的郊野公園甚具隨機性，亦無標準，而且佔香港的土地面積約四成，新加坡和日本也只佔約一成。只要用0.3%的土地就可住十萬人，3%的土地就可住一百萬人。香港的競爭力每況愈下，原因是沒有可發展的土地，以及經濟不夠多元。坐在旁邊的凌嘉勤署長回應道，現屆政府不會考慮發展郊野公園。凌署長表示，前港督麥理浩爵士於1972年落實十年建屋計劃，於76年制定《郊野公園條例》，其實已「框定」了發展與保育的界線。規劃署在短、中、長期也無需發展郊野公園，以符合可持續發展的概念；又會利用已破壞的土地，使之成為有正面價值的地方。凌署長說，政府要全面規劃與發展，並不贊成自然有機發展（organic growth）——有基礎建設或設施就在附近發展，並不是可持續發展。姚松炎教授回應說，發展棕地可以︰一、糾正八十年代政府的重大失誤（Melhado Case（「生發案」）裁定舊批的地契無力規管農地的臨時用途）；二、修復環境，使土地成為有正面價值的地方；三、減少發展土地的爭議，因為棕地多已遭破壞。
雖然凌署長已表明現屆政府不會考慮發展郊野公園，但是劉先生仍多次強調，現在約三百萬人住在新市鎮，假若當年不開發郊區，香港不會有今天的成就；劉文君女士亦補充說，綠化地帶和郊野公園不能觸碰，是固步自封。可是，為何有其他可以發展的土地不先行考慮，例如棕土以及各區的閒置土地或建築物，卻要發展有不可估算價值和極大爭議的綠化地帶和郊野公園？是為了行政上的便利，還是棕土以及閒置土地的利益盤根錯節不易處理？抑或是棕地和閒置土地散落各區，不是一大片可發展的平地？若果現時的規劃，可滿足直至2030年的房屋需求，政府和一些團體以及專業人士，是否可以用未來的十多年籌劃善用土地，而不是對綠化地帶和郊野公園虎視眈眈？其實劉先生或一些人心中成功的新市鎮，也許是上世紀城市發展的產物，未必適宜於不同的時代複製。沙田新市鎮是第一代的新市鎮，常譽為新市鎮規劃的典範；粉嶺/上水新市鎮和大埔新市鎮屬第二代；到了將軍澳和天水圍等第三代新市鎮，問題叢生，將軍澳遭諷為「無街之城」，天水圍被呼作「悲情城市」。昔日的發展模式，是否適用於今日的香港？城市發展是否只有一條路，沒有其他的可能？
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