由住房和城乡建设部政策研究
中心、
中国指数研究院联合主办，搜房网与
中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2013第十三届
中国房地产发展年会即将在
北京盛大召开。本届年会主题为“新黄金十年”。
本报记者（潇湘晨报）刘渝渝
预测 三大需求动力支撑市场前景
中指院预计，未来十年我国住宅新增需求（包括保障房）约160亿平米，市场前景依然良好。而根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国
城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇
人口总量超过3亿，这将为我国宏观
经济和房地产业继续提供支撑。
联合国人口署预测，未来十年中国
城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，预计到2020年中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，每年新增城镇人口约为1700万人，以现在的人均30平方米住房面积来算，由此带来未来十年的新增住房需求将超过50亿平方米；若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。
改善需求方面，超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米，改善性住房需求同样超过50亿平米。从2000年和2010年人口普查数据来看，2000年至2010年人均住房面积在30平方米以下的比重下降了20个百分点，但仍超过50%。2010年末，我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。
更新换代和拆迁需求等自然折旧导致新增住房需求也将达到约60亿平米。中指院指出，我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、
功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。
这三个主要的需求动力数据显示，即使不考虑投资性需求，未来十年需新建住房也接近160亿平米。
研判 调控短期趋紧，刚需仍是主力
中指院提供的数据显示，2010年来宏观调控持续收紧，但实际成交数据表明，刚需占比普遍超过60%，市场主流地位愈加稳固。从需求来看，2009-2011年，35个大中城市的刚性需求的成交量占比从61%提高到64%，其中首次置业和首次改善需求各占一半（分别为31.2%和31.5%），特别是首次置业需求占比持续上升，是推动成交量扩大的主要原因。
未来城市化提升过程中，
一线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长快于其他地区，所带来的刚性需求将十分强劲。区域中心城市后发优势显现，成为市场发展新的增长极，三四线城市发展受多方面影响存在不确定性。
