对于广西来说，是否成为鬼城，和人口、经济、房地产业发展速度都有关系。
香港的《鬼城地图》用的是市辖区常住人口作为分母，这对于那些市区农村少，没有撤县设区的城市不怎么公平。
广西城市与郊县发展很不均衡，大部分房地产项目集中在市区，尤其是一些较大的城市和辖县少的城市。这里，将通过全市常住人口、主城常住人口、GDP、商品房等对比来对14个市进行分析。
为什么人口要选全市常住人口和主城常住人口呢？因为，广西的城市大小差异明显，而市区城镇人口比较大小差距惊人，有的城市，主城人口仅占市区总人口的七分之一（贺州），所以不适宜将市区人口作为标准。
一、对于一座城市来说，一般潜在的房地产业主是这座“城市”的所有人，包括所有辖县。一些城市也例外，如省会（如南宁）、省内区域经济中心（如柳州），知名旅游城市（如桂林），潜在业主比一般地级市要广得多。当然，广也有个限度，不然房地产也会泡沫化。
对于广西来说，全市常住人口在200万或小于200万的有崇左、贺州、来宾、北海，防城港等5座地级城市。
1、崇左 崇左靠近南宁，又是在南宁地区的基础上建立的，虽说班子还是那几套，行政中心却是从首府南宁搬到了小县城。崇左全市人口非常少，并且市民们想法基本一致（公务员也不例外）：与其在崇左买房，还不如到临近的首府南宁呢！连带与南宁交界的扶绥县，房地产市场与崇左市区都不相上下。
2、来宾 来宾的情况和崇左有点类似，不过柳州对来宾的吸力不如南宁对崇左强。但来宾也有不幸的地方，它夹在南宁和柳州中间，两市作为广西一哥和二哥，双管齐下，日吸夜吸，全市人民南北跑，购物、升学、找工作等等，来宾的日子能好到哪去？来宾的上一任班子，曾大力推崇房地产业，当时，来宾市区房地产开发的疯狂程度，令人咤舌，曾经天量出现房价2000块每平方米的楼盘，不但远低于周边城市，甚至还低过大量县城。所谓薄利多销，巨量的低价房也造就了销售面积的大幅攀升，不但来宾市辖区众村民在市区置业，甚至周边不少县民也抛弃了县城买房的计划，跑到人生地不熟工作没着落的市区购房。这是好事还是坏事呢？对于没有买房的朋友来说，当然不会是坏事，但是房子不能吃又不能穿，租也难租出去，空在那里也不是个办法。
3、贺州 贺州市区距离任何城市都足够远，周边也没有什么竞争对手，无论是邻近的湖南、广东诸县，省内的桂林东南部辖县，以及梧州的新苍梧县，城市规模都比贺州小，而且经济也不怎么样。贺州的交通也不错，贵广高铁，洛湛铁路过境，南北东西高速交叉，还处在湘桂粤三省交通要冲位置。因此贺州人口少，却能独立成市。但是人口少，也造成了贺州城建规模在广西排在末席的现实。对于一座城市来说，全市人口不到200万，工商旅游都发展不好，城市扩张的道路上想不千难万难都难。
4、北海和防城港 这两座城市都在海边，也都是新兴工业城市，北海旅游业也还不错。为什么两座城市都亮红灯呢？因为，在工业还没有真正壮大之前，光有旅游是不行的。更何况防城港的旅游业发展得也不怎么样呀？北海在九十年代初期，曾经发生过严重的房地产泡沫，如今身上还插着白旗呢。这两座城市目前人口都非常少，北海全市人口159万，而防城港全市人口还不到100万，旅游淡季时，走在城市街道上，你能感受到什么是举世空旷。
二、城市其实也是一个聚落，只不过它以城市人口为准，按旧标准来说就是以非农业人口为主。经过世纪初的撤地设市狂潮及这些年的撤县设区热浪后，目前的“市”已经不单是“城”了，还包括大量的“乡村”。现在的城市，与其说是“城市”，还不如说是“城乡”。
而中西部地区的商品房，很大一部分是这座城市的“城里人”购买的，也就是主城区常住人口。为什么要说“常住人口”呢？因为有不少非本城户籍的朋友，也会在城里买房，他们就属于”常住人口“。
广西的城市发展得较晚，地处南部蛮荒，交界的国家也是穷国，而且还不安定。早期的城市，出现在联系中原或广东的水陆交通要道上，如梧州、桂林等城市。民国期间，桂系军阀对广西的城市建设有了一定的贡献，除省会桂林外，柳州、南宁也进行了规划建设。目前，广西主城常住人口超过200万的只有南宁一座，超过100万的有柳州和桂林两座。桂林市因为撤县设区，将市政府迁至临桂，于是原临桂县城成了主城区。余下的11座城市中，只有玉林主城人口略多于50万。也就是说，广西的城市，大多数都是小城市。作为房地产行业来说，主城规模小意味着积聚效应差，没有大城市病，也没有大城市命。骑个电动车，半个钟头就穿城来到乡下，如果说城中村是房价的客星，那么乡村就是高价房的坟墓，房价怎么可能升得起来？
广西主城人口少于30万的有防城港、钦州、百色、贺州、河池、来宾和崇左。神奇的是崇左主城人口刚到10万，如果不是政府大搞优惠政策来招商引资，估计没有哪家上点规模的房地产商会看上这里。
三、GDP GDP是个好东西，很多人，甚至很多地区，很多国家，都用它来炫富。毫无疑问，房地产业，是目前国内刷GDP的利器。与此同时，房地产业，也要向GDP高的地方挺进。有GDP才有财富流动，才有资本运作，才能炒起房价。你不要小看GDP，像鄂尔多斯那样的城市，全市人口才一百来万，但人家GDP高呀，在全民参与的情况下，房地产市场热到白炽，直接造就中国第一鬼城。当然，房地产商也不全是冲着造鬼城来的，人家只是想击鼓传花，只要最后一个接手的人不是自己就成。
广西地处不发达的西部地区，14个市里面，有防城港、贺州、河池、来宾、崇左5市GDP不到700亿，其它城市都超过800亿，南宁柳州两市分别超过3000亿和2000亿。市区里面，GDP不足400亿的也不少，有贵港、百色、贺州、河池、来宾、崇左5座。如果拿人均GDP来比较的话，更是惨不忍睹，在新世纪发展10多年后，还有不少城市市区人均GDP2万多块的，就这点增加值，能养得起什么高品质的住房？虽然GDP不怎么样，当中有几座还是很重视房地产行业发展的（如来宾），指望着房地产业拉GDP，优惠政策已经给得让投资商都不好意思拿了，还发展成这种样子，你说什么时候才能进入良性循环？ 人均GDP高，收入不一定会很高，但是也低不到哪去，毕竟这座城市，人均创造了这么多的价格。南宁、柳州两市，在人均GDP有一定高度的情况下，主城人口也够多，建成区面积够大，支撑起了较高房价。
[ 此帖被大呼拉尔在2015-03-25 13:22重新编辑 ]
