[总体规划]《广州面向2049的城市发展战略》重新对主城区版图进行了界定 [复制链接]

这两周，很多朋友在为一件事犯难。


“我到底是城里人还是郊区人？”


原因是这样的，《广州面向2049的城市发展战略》重新对主城区版图进行了界定：广州北至北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区。




在得知番禺、黄埔此次被踢双双出局后，刚刚在黄埔买房的朋友还来私过聊察叔，想知道房子会不会贬值？手上布局黄埔的察叔也是一阵苦笑。


但察叔今天想谈论的主角并不是黄埔和番禺，而是想探讨下“主城风波”里，被意外抬咖的白云。


一提起白云，体感是很两极的。要说背靠越秀、白云山的老白云、白云新城，发展得确实还很错。


（图片来源：广州白云发布）


可是一提起靠北的白云，尤其是几个老城中村，脑海里就会直接浮现三个关键字：脏、乱、差。


当然了，白云区近几年的发展速度还是很值得认可的。


白云用什么接管这半座主城？


“中心地段，才是资产安全岛。”


与“2049战略”协同出街的，还有《北部增长极（含空港经济区）协同发展规划》和《广州东部中心总体规划》。抓住这波政策热度，白云、花都、黄埔、增城，也都迎来一波利好。


这其中，南北两头吃香的白云，显然拿到了最大利是。


白云区是广州“人口最多”、“最青春”的中心城区，有常住人口374万人。其中15—59岁人口占总人口近八成。广州主城区大约630平方公里，白云区（北二环以南地区）就占了306平方公里，占比达48.5%，几乎是“半壁江山”。老城提质，白云自然也是核心战场。


（嘉禾地铁站）


广州全市四个重点改造片区，白云自己占了一半，也就是广州火车站和罗冲围片区。根据最新的消息，湾区新岸（罗冲围）松溪片区项目已经开拆，腾挪了三个摩配城。还有华为广州研发中心，今年也将会在罗冲围投用。


用当地媒体的话来说：“东莞松山湖的故事，我们完全有理由期待在白云区上演！”


除了主城部分，白云在北部增长极也有根据地。包含白云307平方公里，花都379平方公里。首要任务是建设国际航空枢纽和世界级铁路枢纽、轨交体系，重点产业则有汽车、时尚智造、新一代信息技术、生物医药、新能源与储能。


北部目前有白云国际机场、广州北站、广州国际港三大交通枢纽。白云机场2023年旅客吞吐量突破6300万人次，居全国第一。背靠如此大的流量枢纽，花都当然也有利是可拿。北部增长极11个功能组团，除去位于核心区的国际航空城组团，还有6个位于花都。




这就意味着，白云区的交通优势正在趋近于“唯一”！


从人口、老城改造、空港中心区配置等角度来看，白云的发展前景还是非常不错的。但同时意味着，这样的发展会存在兑现时长上的矛盾。


不过，如果现阶段买房的主要目的是投资，那么毫无疑问，选择主城区的价值洼地的确是上上策。


同人不同命，10万+与1万+同在一区


粉丝们可能会说：“这么看来，感觉对白云楼盘还挺有信心的。”


但，察叔再想提醒大家一句——


白云是不错，但两极分化也够让人困扰的了。


首先是区域分化。


从目前城市规划建设版图来看，白云新城的确是广州市中心“金三角”里，最有发展潜力和动力的一角。这也可以证明，白云确实正在步入高速发展阶段，白云新城也在逐渐向“广州第二文化中心”这个头衔贴近。白云新城附近更是会成为购房人群首要考虑的置地范畴。


（数据来源：贝壳）


不过，白云新城概念以外的，嘉禾望岗—广州设计之都板块也有爆款新盘集中。比如热度最高的广州地铁地产的云筑上品，还有国贸云上，价格走势都还不错。


但中海麓府的价格下跌，其实也是因为自身配套的优势不够突出，附近的粉尘、噪音问题还会影响居住体验。网传吹风价7-8w，相比白云其他改善型的项目，价格优势也不够突显。


像北部四镇的江高、人和、钟落潭这些区域，情况就会稍微差一些。不仅位置偏远、交通不方便，而且产业布局以工业区为主，城市界面落后又混乱。




短期吃不到主城红利，未来发展也是遥遥无期。


拿钟落潭附近热度还算不错的五个在售盘来说，现在还在互相“斗狠”。保利珑玥最近为了给自己的热度再添把火，更是狠下心把价格砍到三房户型，只要1字头。


白云城投集团的云麓花城虽然卖得还算不错，但是优势实在不足以拉开价格，再难向上突破了。


这样“同区不同命”的状况，就让白云楼盘的价格差异越拉越大。


（根据网络渠道数据报道整理）


咱们再把目光拉回到白云新城附近的楼盘。


先有今年的“当红炸子鸡”保利云境。据网传，吹风200w+买起步三房。看到保利发出来的官方海报，3月份开盘业绩超过6亿，实实在在地稳坐了销量榜第一名。


（图片来源：贝壳）


除了保利之外，放眼望去，白云新城里的楼盘也都有各自的看点。


像万科瑧山府，位于商业地段同时还能享受自然环境带来的静谧，这样的区位条件在白云新城还是比较稀缺的。


但察叔在仔细研究后发现，瑧山府的户型设计还是以刚需和小改善为主。而对面同样是吹风10w的云山壹品，则借鉴了国内外先进建筑理论和工业化集成技术，更多地堆叠终级改善。包括在户型的设计上，卫生间和阳台都比同面积的户型更大。这样看来，瑧山府稍微显得有些逊色了。


（图片来源：万科·瑧山府）


既然想对标高净值客户，小区内的配套也是首要考虑的一环。但是瑧山府项目体量相对较小，公建配套类似花园、泳池、会所等等，就没办法做到很大很全。交通上，西北方向紧挨着云城东路这条主干道，噪音问题也需要再观察。


关键是今年万家也有不少在售楼盘，从产品定位上来说，大家也会更倾向去选择天河这个板块。


再加上瑧山府存在一定的溢价问题，价格也就从网传的吹风价10w+，逐渐跌落到5w+。


还有“体量最大”的粤海·云港城，交通、地段、配套等等都是非常出色的。根据云港城现有的资源来看，的确是比较少有的全能型选手，价格也一直保持得比较平稳。不过也有踩过盘的朋友反馈，有个别户型还是缺乏一定亮点。


（图片来源：粤海·云港城）


再来说说产品分化的问题。那就不得不提到，保利云镜和保利珑玥公馆这对家里的“富兄难弟”。一边大卖特卖，另一边处境就显得格外惨淡。


珑玥公馆这位“难弟”，2020年一期开盘。网传开盘时最高达到3w+，但目前售价离开盘跌了40%。为什么会这么惨淡？


一方面，周围城市界面基本都是城中村和工业用地。缺乏商业配套不说，小区前还有个随时待命的垃圾处理站，大环境勉强碰及格线。另一方面，项目自身的质量问题不容小觑，维权事件也是一波接一波。


前一阵子有位在珑玥公馆买房的网友拍了一段自家门口的漏水视频，让人看了不得不感叹一句：简直家住水帘洞啊...




总之一句话：热盘门前门庭若市，冷盘冷如数九寒冰。


结语


最后，和大家聊完白云的情况，察叔也想在这里稍稍宽慰下刚在黄埔和番禺买房的业主。


尽管就目前来看，黄埔和番禺暂时无法为业主提供“主城区身份”的利益变现，不过远观城市规划的发展轨迹，还是没必要太过消极。

白云区以前说要区政府北迁，还好没迁出不然白云区整个区都是郊区了。
我觉得白云区本身就是郊区，跟主城区还是有差距应该整区定位郊区。

我认为既然都是市辖区，就不应该定义城区或者郊区

南沙哭晕在厕所

广州盘子搞得好大，都是为了卖地，而不是为了产业发展，地铁修了一大堆郊区线....财力拿去搞南沙，市区却各种老破小，下雨还经常内涝，新的全运又花大钱在南沙海边荒无人烟的地方建大量场馆，结束后给谁用？又是长草的...

bon:广州盘子搞得好大，都是为了卖地，而不是为了产业发展，地铁修了一大堆郊区线....财力拿去搞南沙，市区却各种老破小，下雨还经常内涝，新的全运又花大钱在南沙海边荒无人烟的地方建大量场馆，结束后给谁用？又是长草的... (2024-04-12 13:06) 

霍英东看上的地皮。

我觉得现在这个分法应该说不正确。
我个人觉得，主城所在的区应该称为中心城区，中心城区都是有城有郊的。没有主城的可以称为卫星城区。
大型主城都是分为多个区的，可以再分组团。每个组团内的交通系统要有明显的体系甚至是中心性。组团仍然是有城有郊的。

这样广州各区可以这样分：
中心城区：中心组团（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、黄浦区）
                  北部组团（白云区）
                  南部组团（番禹区）
卫星城区：花都区、南沙区、增城区、从化区

各个区、中心城组团之间都应该调整，并且尽可能的用绿带间隔开来。组团内的郊区比如黄浦，那也不能是脏乱差，而可能只是以近郊休闲为主的，也必须上档次才行。

主城各组团和各卫星城之间最好建快速地铁来连接。主城各组团、各卫星城城市规模足够的应该形成自成体系的普速轨道交通系统。这样无论是交通布局还是其他方面都会相当容易安排

另外我觉得轨道交通的编号也应该改，否则太乱了。
可以这样，所有的承担快速交通功能的统一称为都市圈快速轨道交通（包括市域郊铁路和城际铁路），用字母K表示。跨市的编号为K1-K99，不跨市的用三位数编号。

承担普速交通功能的直接用数字编号，每个中心城组团和每个卫星城一个打头编号。中心组团用两位数编号，组团内的用三位数编号。中心组团有可能延伸到外围组团，外围组团原则上仅限于组团内。主要在哪个组团的就用哪个组团的编号。

比如广清城际可以命名为：广州都市圈K1广清城际线
广州14号线可以命名为：广州都市圈K101从化线

不用S的原因是现在S有歧义，比如宁滁这个，滁州就不乐意了。因为将S当做市来理解了。

以前广州市郊区分成的白云区、黄埔区。

bon:广州盘子搞得好大，都是为了卖地，而不是为了产业发展，地铁修了一大堆郊区线....财力拿去搞南沙，市区却各种老破小，下雨还经常内涝，新的全运又花大钱在南沙海边荒无人烟的地方建大量场馆，结束后给谁用？又是长草的... (2024-04-12 13:06) 

老是说大实话

广州去掉黄埔区（2023年数据）：
面积6950平方公里；
常住人口1760.49万；
GDP26040.56亿；
人均GDP147917元；
一般预算收入1736.01亿；
规模以上工业总产值1.46万亿；

好客觀，好榜樣。