[综合]中国出生率已接近日本，要警惕陷入超低生育率陷阱(转载) [复制链接]

   南方周末记者   苏岭

“0-14岁人口 2.22亿，占16.60%”，第六次人口普查公布的这个数据，让一位刚从东京返回的经济研究员暗暗吃惊。据此推测的生育率已经距离日本不远。日本长期处于1.3的超低生育率。

北京大学社会学系教授、北京人口学会副会长郭志刚向南方周末记者介绍，此数据的潜在含义是近15年来的出生人口数量非常地少，意味着生育率非常低。他原在中国人民大学人口所做了十年的所长，为了研究中国真实的生育情况，放弃职务，改当教授。国内许多基本的对人口形势、政策的认识，如中国的生育政策到底怎么分布、中国的生育率在什么水平上，皆出自他的研究。
　　
　　0-14岁人口比重，与2000年第五次全国人口普查相较，下降了6.3%；与1982年普查数据比较，下降了17%，并且人口数量下降超过一半。
　　
　　但此数据却与那位经济研究员的观察相吻合。2011年3月，日本地震后，为防核辐射，他的女儿从东京转回北京读小学，一个年级仅有一个班，29人，其中包括他女儿在内的女生仅6名，有北京户籍的学生数名，该小学是位于北京市中心的公立学校。
　　
　　实际上，包括郭志刚在内的部分主要人口学者早就预见到了这一变化。他们多年来一直担忧低生育率对家庭、社会和国家发展的巨大冲击，曾经在2004和2009年上书中央，要求调整现行的生育政策。然而，政策一直岿然不动。他们的隐忧终成现实，并且严重性超乎预期，“少子化程度超过老龄化”：0-14岁人口绝对数量和占比，前所未有地少；65岁及以上人口占8.87%，比2000年普查数据上升1.87%，比1982年普查数据上升3.87%。北京大学人口所教授穆光宗说：“中国已经不可救药地掉进了‘少子老龄化陷阱’或者说‘超低生育率陷阱’。”
　　
　　人口数据全面拉响了公共政策的警报。为了应对这个问题，2011年5月14日，清华-布鲁金斯公共政策研究中心与清华大学国情研究中心举办“未来中国人口发展挑战——兼评第六次全国人口普查”的研讨会，讨论未来中国人口发展领域的重大问题，界定影响和制约中国发展的突出人口挑战，分析和评述可能的公共政策选择。
　　
　　生育率究竟几何
　　
　　南方周末记者采访到的学者都认为，第六次人口普查数据彻底颠覆了国家人口和计划生育委员会的总和生育率为1.8的说法。总和生育率指一个国家妇女平均生育孩子的数量。
　　
　　“现在从公布的数据看，我国的总和生育率1.4-1.5之间。”北京大学社会学系教授李建新说。
　　
　　南京大学社会学系教授陈友华向南方周末记者介绍，这次普查具有权威性，其漏错率为0.12%，意味着结果客观、准确。而2000年是1.81%，两者相差15倍。
　　
　　“1.8这个数据从来没有人口普查或者人口调查数据的支持。这个数据是上世纪90年代中后期，国家计划生育委员会提出来的。他们认为所有的调查，都在1.5以下了，肯定我们国家的生育率没有这么低。他们认为1.8可能还比较合适。这样数据就说到现在。”上海社科院教授梁中堂说。
　　
　　上海市社会科学院常务副院长、研究员左学金于2010年撰文指出，在“十五”期间，计生委规划的人口净增量为6257万人，但实际增长为4013万人；在“十一五”期间，规划的人口增量为5244万人，但实际增长为3418万人。两个“五年规划”误差都超过50％。他认为“这已经不是一般的误差，可以认为是一种错误”，因为从人口学的技术角度看，在五年的较短时间内，人口预测应该可以达到很高的精度。人口预测一般能较准确预测未来10年，由于生育误差的积累，对其后的预测结果的可靠性下降。
　　
　　依据1.8，计生委在上世纪末宣称“我国总人口将于21世纪中叶达到16亿的高峰”。作为人口计生委专家的左学金曾当面向一些领导指出，中国人口绝不会达到16亿的峰值，而且峰值出现也不会迟至21世纪中叶。而计生委则回应“这只是一个粗略的估计”。几年后，计生委便将中国人口峰值的估计调整为15亿。1个亿的预测差，在左学金看来全然没有科学的严肃性。
　　
　　同样的1.8生育率计算口径，计生委却可以得出不同的结论。2007年公布的《国家人口发展战略研究报告》称，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800万-1000万的速度增长。三年后的2010年9月底，在人口与发展国际研讨会上，计生委副主任赵白鸽却代表计生委，将人口年均净增长改为700万左右。
　　
　　计生委的1.8生育率影响甚远。依据计生委提供的数据，联合国人口司曾在2008年版的《世界人口前景》中将2000-2010年的中国生育率设定为1.77，并假定生育率会在2020-2025上升到1.85并一直保持下去。
　　
　　美国北卡罗莱纳大学人口中心研究员、社会学系助理教授蔡泳和中国人民大学人口与发展研究中心教授、博士生导师顾宝昌无法认同，在2009年底联合国召开的世界生育前景会议上，向联合国人口司指出，应该根据各方面专家学者和各大机构的研究结果来估计中国的生育率，而不是简单采用，或倚重国家人口与计划生育委员会提供的数据。其后，他们再和联合国人口司负责中国方面的官员交流、沟通。联合国于2011年5月3日公布的2010版的《世界人口前景》，才将中国的2000-2005和2005-2010的生育率下调到了1.70和1.64。
　　
　　1.8之所以失实，清华大学国情研究中心主任胡鞍钢将之归结于缺乏像其他公共决策那样的“三化”——民主化、科学化和程序化。持“低生育率”观点的主要人口学者全被计生委“排除”。
　　
　　中国目前正处在劳动年龄人口最多的时期，在经过短暂的相对稳定后，劳动年龄人口将出现持续快速减少的趋势。由劳动力过剩到劳动力不足的刘易斯转折点已经来临，未来中国面临的将不再是劳动力过剩，而是劳动力不足，进而对中国的经济增长带来诸多不利的影响。
　　
　　根据陈友华教授的预测
　　
　　长期的超低生育率
　　
　　在现行生育政策下，人口学者们认为我国长期处于超低生育率的状况下，而且是发展中国家中最低的。
　　
　　1999年，通过计生委原规划统计司司长张二力的关系，郭志刚、顾宝昌、王丰等获得计生委的原始生育资料，全国允许生1孩的占35.4%，允许生1.5孩（农村头胎生女孩可生二胎）占53.6%，允许生2孩的占9.7%，允许生3孩的占1.3%。他们假设出生性别比为107，计算出政策生育率为1.38，然后再额外修正6%，从而得出能反映实际情况的生育率为1.47。
　　
　　2005年，北京大学中国经济研究中心教授、博士生导师曾毅，应用自主创新研制、已得到国际国内广泛认可的ProFamy多维家庭人口预测新方法和软件进行预测，根据各种数据，对可能漏报适当调整后，估计我国2000年总和生育率为1.63；以2000年人口普查数据（对可能漏报进行了适当调整）为基数，在现行生育政策不变之下，预计2010年总和生育率为1.63，2010年人口总数为13.44亿，与六普数据相差0.35%。
　　
　　这些年，郭志刚一直坚持说中国的总生育率不足1.5，但计生委“就是不听”。现在，总和生育率低于1.5已经成为人口学者们的主流观点。“现在从公布的数据看，我们现在这个数据，相当于联合国给的一些预算方案的第一方案，1.4-1.5之间。”李建新说。
　　
　　美国布鲁金斯研究会高级研究员、清华－布鲁金斯公共政策中心主任王丰指出，0-14岁的人口数可能会因受到普查当年出生数漏报的影响而低估，但仍然不会改变整个生育率的估计。
　　
　　按照人口学理论，生育率2.1才能达到世代更替水平，即育龄妇女平均生育2.1个子女才能在其长大后替代父母数量，维持既有人口数量不变。低于2.1和2.0以下被称为低生育率，1.5以下则是超低生育率。
　　
　　梁中堂说：“我们国家的总人口在这二三十年一直增长，但0-14岁的绝对量都在减少，说明一直下降的速度很大。其比例的下降，更表明我们国家的妇女生育率，不在乎政策怎么样，义无反顾地在下降，直线下降以后，就不回头了。我们的国家，实际生育率现在应当远远低于1.5了。按照这个状态，我国已经悄然进入超低生育状态。”
　　
　　而发达国家的平均生育率为1.5，其中英国1.8-1.9，美国1.9-2.0，日本1.3。
　　
　　中国社科院人口与劳动经济研究所研究员王广州采用六次全国人口普查数据13.39亿的人口总数和2000年人口普查漏报调整后的年龄结构，对2000年以来我国育龄妇女生育水平的估计，我国总和生育率，2000年 为 1.39-1.49、2001年 为1.20-1.45、2002年为1.31-1.46、2003年 为 1.30—1.44、2004 年 为1.34-1.46，2005年为1.42-1.52、2006年为1.36-1.46、2007年为1.38-1.48、2008年 为 1.38-1.50、2009年为1.34-1.48、2010年为1.34-1.47。
　　
　　2000年普查数据显示的生育率为1.22，2005年10%抽样为1.33。在梁中堂看来，根据上世纪90年代的调查数据，我国的总和生育率从那时起就已经低于1.5。
　　
　　以上间接估计方法采用人口学常用的“队列分量法”和“年龄别生育率遗传优化算法”，就是把人口按性别和年龄细分，再根据每个年龄群体的出生、死亡和育龄妇女总量结构及变动规律进行分别度量。
　　
　　整个世界都在变老
　　
　　事实上，全球正陷于低生育率的恐惧中。
　　
　　王丰向南方周末记者介绍，现在全世界有50%以上的人口，是生活在低于更替生育水平的人口环境中，其政府考虑的是怎样提高生育率。泰国从上世纪80年代中期和中国是一模一样的生育率下降的趋势，现在大约1.6；穆斯林国家伊朗，前些年一直在更替水平以上，最近几年突然降到1.5左右；俄罗斯人口已经开始减少。在人类寿命普遍延长的情况下，随着社会经济的发展，低生育率导致整个世界在变老。“从世界范围来看，生育率已经降到更替水平以下的有七十多个国家和地区，其中绝大多数不是在继续下降，就是在低生育率水平徘徊，到现在，还没有一个国家把生育水平提高到显著高于更替水平的先例。”蔡泳说。
　　
　　在我国公布六普数据时，俄罗斯总理普京公布了要花530亿美金在未来四年把俄罗斯的生育率提高上去，日本、以色列等各个国家都在做这个事。
　　
　　让人民过上高品质的生活，在这个愿景上，中国政府与致力提高生育率的他国政府没有分别，只是仍然走在三十年前选择的相反方向上，希望通过减少人口总量来稀释人口与资源的关系、人口与环境的关系、人口与经济的关系。社会公众也普遍认为，如果像美国一样仅3亿多人口，也许国人的生活富足程度就跟美国人一样。但人口学者普遍指出，这种支撑三十年前实行计划生育的人口分母论不值一驳。“环境的破坏是因为生活方式和经济发展造成的，现在治理污染是靠技术和制度，没有一个国家是靠少生孩子来治理污染。”王丰说。“日本1.2-1.3、韩国1.2、意大利1.2、俄罗斯1.2。这些国家都将提高生育率提到人口发展战略的高度，效果不佳。要从低生育率恢复到高生育率，没有一个成功的。过去我们降，他们在升。降的成功了，升的不成功。维持低生育率不能太长。”南开大学老龄发展战略研究中心主任原新说。
　　
　　世界变老的最直接后果是人口结构不合理。
　　
　　国家计划生育委员会人口专家委员会委员、复旦大学社会发展与公共政策学院院长彭希哲向南方周末记者指出，最合理的社会结构是一个橄榄型，从人口年龄结构来说，老中青得有比较合理的比例，负担都不是太重，相对生活比较容易。中国现在16%这样一个年轻人口比重，不应当再低了。再低的话，未来会有很多问题。他说：“现在如果是户籍人口的话，上海年轻人口比才7%，这种状况下，必须要大量引进外面的人口，才能平衡经济增长和对老年社会服务的需求。上海比较富裕，可以把外地人吸引到上海来，但是对整个中国来说，没有办法解决这个问题。整个中国，必须有一个合理的年龄结构。”
　　
　　著有《大国空巢》的民间人口学者、美国威斯康星大学妇产科医生易富贤介绍，0-14岁人口比例在世界平均是26.8%，发达国家为16.5%；中国65岁及以上人口比例高达8.87%，而世界平均只有7.6%。日本在1967年人类发展指数（联合国用来反映社会发展水平的综合指标）为0.8，中位年龄为28岁；但中国2010年左右人类发展指数才达到0.8，而中位年龄已经是34.5岁了。相当于美国1990年代后期水平，但美国的社会发展水平却比中国要先进100年左右。全球2010年中位数年龄为29.1岁，相当于中国1999年的水平。
　　
　　中国人口的可能前景
　　
　　人口问题不单纯是一个数字问题，它包含有更为广泛的社会经济、文化意义。因此，提供科学的预测数据对制定各项公共政策、经济政策以及国家发展战略等尤为重要。科学的预测建立在对当前生育水平和未来变动趋势的精准的估计之上。计生委的方法没错，而是假设错了。“不能等膝盖疼了，才想起膝盖。”陈友华说。
　　
　　人口学者的主流预测是，在现行生育政策不变的前提下，中国的总人口峰值将远低于15亿，很可能低于14.5亿；同时，人口高峰发生的时间会在十多年后，此后将较快下降。
　　
　　左学金2010年5月撰文预测，中国人口今后还要增长20年，在2030年达到峰值。假定在未来的20年中，每年的净增人口从680万线性下降到0，也就是平均每年的净增人口为340万，据此推断，20年后中国人口达到峰值时，人口总量将比2010年净增6800万，即中国人口的峰值大约为14.08亿。当时，他预测2010年末中国人口约为13.4亿，极接近六普数据。
　　
　　五六年前预测数据接近六普的曾毅预测：从2013年开始，20-24岁人群在十年以内将至少减少四分之一；劳动力资源从2030年的9.59亿快速萎缩到2050年的7.77亿，每年减少近1000万，每十年减少近一亿；到2030、2050年平均每3.7与2.1个劳动者供养一位老人，老年抚养负担等于2000年的2.5与4.3倍；由于子女短缺，造成2030、2050年独居老人比例等于2000年的2.4与4.1倍。
　　
　　按1.5生育率，依据六普数据，原新认为2025年前峰值到不了14亿，然后就往下掉。到2050年，总人口只剩12亿，2100年，总人口不到6亿。2200年，总人口掉到2.5亿。随之，人口结构比越来越不合理。到2050年，少儿人数只及65岁以上一半。
　　
　　按照陈友华的预测（见附图），1950-2100年前后150年时间内中国总人口的运行轨迹就如同过山车。即便按照乐观的估计，到2100年时中国总人口规模也将缩小至7.5亿以内。
　　
　　王丰的测算将期望寿命延长到女性85岁，男性82岁，如果生育率是1.4到2030年的话，60岁以上老年人口，会超过四分之一；如果1.4继续下去，到2050年，60岁以上的人口，会超过30%；中位数年龄，2020年39岁，2030年43岁，在本世纪中的时候，中位数年龄会达到52岁，一半以上的人，会是在52岁以上，而2000年，中位数年龄是29岁，现在日本的中位数年龄是44.6岁。
　　
　　“我们在2000年的时候，有将近6个20-59岁的人纳税供养1个60岁以上的人，这个数到2030年就会变到将近只有2个。在那个时候，印度还有4个半。印度现在有7个，中国现在已经到了5个了。”王丰说。
　　
　　他们的预测均依照前述人口学常用方法，显示无论1.6、1.5，还是1.4生育率，中国皆会陷入“少子、老龄化”陷阱，只有时间和量的区别。“现在的预测也不完全精准，实际人口的变动趋向不是跟预测一样，而是由假设妇女生育率与实际生育率的差距大小来决定。”陈友华说。
　　
　　来自东京的那位研究员的观察，与教育部门的统计也相吻合——从1990到2008年全国60%的小学被关掉了；2010年8月，教育部发布《2009年全国教育事业统计公报》称，截至2009年底，全国小学和初中学校数量及在校生规模比上年都有所减少，其中小学数量一年锐减2.07万所，在校生减少260.04万人。
　　
　　他说：“到日本去的话，跟80岁、90岁的人打招呼，都是三句话——第一句话对不起，第二句话我今天80岁，第三句话我活得太长了。日本的老人多数还在干活，很自立。在日本现在70岁养90岁的人，比比皆是。”如果中国超低生育率维持下去，这辛酸的一幕，未来会否在我们身边上演？

同样的生育率，看看天朝和日本的做法有什么不同：

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　　东北三省出生率已远远低于日本：
　　
　　
　　
　　　　　　　　　　　　　　日　本总人口12776万，年出生人口109万，出生率　109/12776＝0.0085
　　　　　　　　　　　　　　韩　国总人口 5000万，年出生人口 46万，出生率　 46/5000 ＝0.0092
　　　　　　　　　　　　　　俄罗斯总人口14100万，年出生人口170万，出生率　170/14100＝0.0120　
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　辽宁省总人口 4315万，年出生人口26万，出生率　 26/4315＝0.00606
　　　　　　　　　　　　　　吉林省总人口 2716万，年出生人口17万，出生率　 17/2716＝0.00626
　　　　　　　　　　　　　　黑龙江总人口 3825万，年出生人口25万，出生率　 25/3825＝0.00653
　　
　　
　　
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　　　　人口普查时申报“超生”按底线罚
　　　　　　www.lnnews.net 来源：华商晨报 发布时间：2010年09月21日 06:09
　　
　　　　　　记者了解到，对不符合计划生育政策出生人口在人口普查之后，继续瞒报的，一经查实，将依法从重处理。
　　　　
　　　　　　分期缴纳 首次金额不得低于总额50%
　　
　　　　　　按照我省相关政策的规定，超生一个子女的，将按照计征标准5倍以上10倍以下的标准缴纳，按照此次人口普查的政策，将按照最低标准5倍处罚。而此次人口普查期间所指的按“较低标准”征收，是各区、县根据当地人均收入、地区差别等具体情况来裁定。
　　
　　　　　　以沈阳市城镇户口为例：2009年沈阳市城市居民人均可支配收入达到18560元，如果超生一个子女，将缴纳5倍抚养费，共计92800元。如果生活困难的家庭，在出示相关证明情况下，经有关部门批准，可以分期缴纳社会抚养费，但分期缴纳的时限最长不许超过3年。可分三次还清，但第一次缴纳的金额不得低于应征收社会抚养费总额的50%。
　　　　
　　
　　
　　
　　
　　
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　　　　日本斥重金鼓励生育_滚动新闻_新闻_腾讯网
　　　　2009年10月13日...日本斥重金鼓励生育 由于对出生率不断下降和人口日益老化的问题感到担忧，日本新领导人提议给新生育家庭每月发放补贴，每年总计发放3300美元左右，直至孩子...
　　　　
　　　　特写：日本民主党鼓励生育 竞选口号高于实际效用 | 时事要闻 | re...
　　　　路透日本福岛县7月31日电（记者 Isabel Reynolds）---用金钱鼓励多生孩子的许诺，可能是日本民主党在下月大选中处于优势的原因之一
　　　　
　　　　日本区长带头休产假 鼓励生育-英语点津
　　　　2010年3月15日...近日，日本东京某区的区长决定下个月带头回家休产假，希望能够体会到养育孩子的重要性和可能遇到的困难，并为广大男士树立榜样。
　　　　
　　　　日本新政策鼓励生育多生孩子可少缴税_新闻中心_新浪网
　　　　2006年3月6日...日本当局将实施“大家庭税务优待政策”，以鼓励国民生育，
　　　　
　　　　日本公司鼓励员工生育 每生一子奖励百万日元 _雅虎财经
　　　　2005年7月4日...据日本《读卖新闻》报道：为了解决越来越严重的生育率低的问题，日本政府于今年4月份颁布和全面实施了“下一代育成支援对策促进法”。
　　　　
　　　　日本最大银行提前下班时间 鼓励员工努力生育 _雅虎资讯
　　　　2009年11月20日...环球时报特约记者 柯西 报道 正当全球各大银行都在为摆脱经济危机而裁员或让员工加班加点时,日本最大银行三菱日联金融集团却给员工“减负”——
　　　　
　　　　狗年寄望日本妇女“像狗一样多生快生”——小泉着急出生率_新闻中...
　　　　据《泰晤士报》５日报道，日本首相小泉纯一郎显然对日本不断降低的出生率越来越失望，所以，他在狗年即将来临之际，建议日本妇女应该向狗学习，在狗年里把繁育下一代列入日程，生孩子多多益善。
　　　　
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房产乃至经济的大崩盘已是必然了，只不过是三年内还是五年内的问题
中国历史上曾多次出现过的经济与社会的从××盛世到突然性休克的不可逆转的急转直下即将到来
我说现在是“盛世”，很多人会骂我五毛，不过只要等十到二十年，所有人都会怀念今天——这个长达三十年的和平发展即将结束的时间窗口，至少还有无数闲的肝疼的年轻网友在各大论坛发疯似的比拼城建

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中国青年人口锐减，学校大批关闭，等待房市崩盘



一、楼市崩盘并不鲜见


房市崩盘对于大多数中国人来说是陌生的，不可想象的，但在世界范围内却是经常发生的。最近的莫过于07年美国房地产市场的崩盘引发的金融危机，离我们近点的也有97年香港楼市崩盘以及日本90年代初期的消失的10年。


没有经历过不等于不会发生，并且从已经发生在其他地方的崩盘来看后果会十分惨烈。美国房地产06年开始见顶在08年开始引发了一系列的金融危机伴随着高失业率与大批公司的破产很多贷款者还不起贷变得无家可归。香港97楼市股市崩盘，很多持有多套住房的业主因贷款购房出租，本是月进斗金的生意转眼间变成负载累累，跳楼自杀的新闻屡屡传出。日本楼市崩盘不是经济衰退的起因而是附属品，日本东京商业区的房价下跌幅度高达90%以上！随后日本进入消失的10 年，时至今日日本的经济仍然没有完全恢复过来。


以上例子足可说明楼市崩盘无论是对整个社会还是对个人都会有剧烈的影响。甚至可以影响到生死。那么作为一个普通人应该怎么预见并应对可能发生的楼市崩盘呢？

二、为什么楼价疯涨


很多专家学者为楼市是否见顶，是否出现拐点争论不休。各种理论依据也是层出不穷。如何分析房价要从为什么楼市疯涨开始，这样才能相对应的来预测房价的进一步走向。


一切的开始源于1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，当时的经济背景是亚洲金融危机下中国要拉动经济增长于是提出了教育改革、住房改革、国企改制。那是个痛苦和快乐并存的年代，关于国企改制我会在以后的博文里介绍。


下面继续来说住房改革的条例出台后为什么房价会飞涨。


1住房市场化，商品房与分配式住房的转变，资产从新定价导致价格上涨。这一点不难理解。以前的房子都是单位分的，不是市场经济，所以房屋价格的极低的，基本是成本价格（员工福利分房，房屋虽然不要钱但成本依旧是企业出的）。市场化后根据供给与需求原理，需求大于供给房屋价格市场化开始上涨。


2房屋成本上涨。在供给与需求原理中，由供给曲线和需求曲线一起觉得商品价格。但随着开发商拿地价格的不但攀升，房屋的成本也在不但增加，导致供给曲线向上倾斜价格进一步上涨。这里要解释下为什么拿地成本会越来越高，甚至是官商勾结。这就要说受分税制改革说，也就是中央要和地方分税收收入，这一举措导致地方政府财政收入减少，为了满足地方政府的财政开支并伴随着住房改革的实施地方政府找到了一条捷径：卖地！


结合1、2两点，本身的市场规律导致价格上涨，再加上政府以卖地为生进一步推高房价。这都是供给方面。下面就从需求的角度来说明为什么房价要见顶。

三、3年后房价见顶


供给的角度解释了房价为什么上涨，下面从需求的角度来解释房价为什么要见顶。


购买力减弱


温州炒房团组团炒房，有钱人都投资买房，这些都只不过是房价的助推剂。助长也助跌。真正能决定房价方向的是那些对房子刚性需求的人。比如说结婚了丈母娘非要有房才肯给女儿你，比如儿子都会叫爸爸了不能再到处租房子住了非买个房子不行。这样的人才是使房价真正坚挺的人。为什么会得出这个结论呢，就是因为08年房地产收金融危机影响，小小的降了一下温，这样的验证经济理论的机会千载难逢。通过08年房价低迷时购房者类型的观察发现，大部分在犹豫房价是张还是跌的情况下依旧买房的都是这种刚性需求的人。


刚性需求在减少：


1城市化的进程在放缓，从20世纪末城市化进程的速度达到的峰值，此后城镇和农村人口比例慢慢向1：1接近到达45%左右，速度在逐年放缓。再加上现在农村医保等一系列政策的推出，农村生活条件得到改善预计会在今后几年城市化进程更加放缓。


2婴儿潮峰值临近。

出生年份 总人数 男 女

1979 18924822 9548059 9376763

1980 18393809 9315481 9078328

1981 19122938 9752137 9370801

1982 23100427 1178695 11316732

1983 20065048 1027567 9789371

1984 20313426 10468201 9845225

1985 20429326 10598460 9830866

1986 23190076 12023710 11166366

1987 25282644 13619530 12663114

1988 24576191 12779621 11796570

1989 25137678 13110848 12026830

1990 26210044 13811030 12399014

1991 20082026 10674963 9407063

1992 18752106 10014222 8737884

1993 17914756 9590414 8324342

1994 16470140 8866012 7604128

1995 16933559 9157597 7775962

1996 15224282 8257145 6967137

1997 14454335 7897234 6557101


从上面的数据来看，90年出生的人是新增人口的峰值，其后逐年递减。递推到20出头的刚性需求也就是 2010年后。但数量的变化要引发质的变化不太能直接用年龄推算。所以我决定用小学的学校数量来进行推断。在1994年开始我发现周围的小学数量开始减少，原因是生源不够。以此类推小学的数量没有在 96年也就是90后读小学的时候开始减少，而是提前进行了反应，所以在刚性需求对房价的影响上我们也要进行提前。按96年读小学推算也就是2013或 2014年房价达到峰值，而刚性需求则在其之后达到峰值。


3政府土地的减少。以我居住的土地为例，城区中心的好地段基本已经所剩无几，只有一些需要大面积拆迁的土地可以供政府进行出售。直接导致出售土地质量下降或成本上升（拆迁费用，社会维稳成本）。而市郊的房子在经过一段时间的观察发现，真实的入住率低的可怜。大量的空置投资房屋，偌大的小区只有30多户入住，甚至煤气都没有联通。但周围的在建楼盘依旧可以看到很多鲜活的广告，一片泡沫繁荣。


4房屋出租困难。前两天在新闻中看到有人提供按日出租的房屋，按日出租的费用也十分低廉，比宾馆便宜多了。出租过房子的人都知道，按日出租是迫不得已之举，周期越短越浪费业主的精力。因为要不断的整理房子给下一个租户使用。而按日出租的出现也变相的说明了房屋出租的困难。很多地方一整栋楼全是业主买了出租的。在推特和微博上进行的一个调查显示，房价比上月租费用平均起来超过了500倍的警戒水平。说明靠房屋出租的投资回报率很低，房价在涨按理来说房租也改随着涨，但没有涨的原因就是出租的房屋太多。


综上需求的方面说明了房屋空置率其实很高，住房市场达到饱和（没房的人也租的到房）一旦刚性需求见顶，连锁反应会使得房价崩盘。

四、如果房价不崩盘？


上面也提到政府出让土地成本过高，不仅是拆迁成本还有维稳成本，同时地方政府的债务不断上升也促使了政府有继续高价卖地的动机，那么如果政府坚持高价土地出让会有什么后果呢（虽然目前是拍卖土地，但从央企地王国企地王来看做地价也是很容易的）


后果很严重！很严重到不可想象。

五、如何保障自己的资产


假如以上的观点你都认同，那么接下来要做的就是保护好自己的资产不受房价崩溃的损失。


简单来说。出售手头的投资性住房，没有购房的以租房替代。


想象一下日本房价峰值下跌90%，如果你全部 积蓄只是一套房子，那么等你还完贷款的时候可能一年的月供都够再买一套全新的了。

“现在从公布的数据看，我国的总和生育率1.4-1.5之间。”北京大学社会学系教授李建新说。

如果真能达到1.4话，还是比想象中的缓和。

从历史来看
每次中国都在即将实现质的飞跃的前夜因为某种原因一夜归零
南宋堪称中国经济文化的顶峰，并且富于创造力、重商、亲海，却亡于蒙古
明末出现了资本主义萌芽，市井文化繁荣，中央集权名存实亡，却亡于流寇和满清
民国在抗战胜利后作为战胜国和美国盟友，即将实现宪政，却亡于犹太阴谋家操纵下的苏俄所扶植的赤色代理人
新政权好不容易即将处于摆脱闪米特一主义教意识形态的临界点，经济文化也沿着其他儒教文化圈国家所走的道路即将起飞，却亡于低生育率和民族政策
中华民族的下一次历史机遇期，可能还要等待五百年，如果那个时候还有中华民族的话

计 生 委 的官员和专家其实是一个受外国雇佣的卖国集团……

辽宁的人口生育率已经降到了0.9了，新的世界纪录

继续，继续杞人忧天

事实是中国人口仍在正增长  

不到人口顶峰之日，计生政策决不能动摇，否则中华民族百年以来追求富裕之路永无终点，无缘发达国家

如此看来，汉族不是中华民族的一分子？

不要危言耸听了，我们的人口基数庞大，这是一条很难改变的力量。

有些人的想法是：日本人和韩国人都想征服全世界，供他们的后代生活；而我们却傻傻的搞计划生育。但是要是让这些人扛着枪，开疆拓土他们却也是不干的。

还是放开吧，宁可人多移民也不能人少被移民。

放开，底层估计影响不大。除了上层，可能会变成名正言顺的大家族，N世同堂，枝叶繁茂

引用第9楼扬歌海上于2011-05-24 14:43发表的  :
不要危言耸听了，我们的人口基数庞大，这是一条很难改变的力量。

我们人口基数大？好吧当初法国考虑美国问题时，也是这样想的

引用第13楼PRCCCCP于2011-05-24 21:36发表的  :
我们人口基数大？好吧当初法国考虑美国问题时，也是这样想的

年2000万的人口出生规模根本不能持续，这是事实。
而在20世纪60~90年代我们经历了两次超过30年的生育高峰，总出生人口超过7亿人。
所以，中国总人口在未来一段时间内，将不可避免的进入漫长的下降周期

引用第14楼燕山雪于2011-05-24 22:03发表的  :
年2000万的人口出生规模根本不能持续，这是事实。
而在20世纪60~90年代我们经历了两次超过30年的生育高峰，总出生人口超过7亿人。
所以，中国总人口在未来一段时间内，将不可避免的进入漫长的下降周期

那其他发展中国家和美国为何就不会面临由于婴儿潮人口死亡而带来的“不可避免的进入漫长的下降周期”？

引用第15楼外星来客于2011-05-24 22:15发表的  :
那其他发展中国家和美国为何就不会面临由于婴儿潮人口死亡而带来的“不可避免的进入漫长的下降周期”？

如果婴儿潮的人平均每家生两个及以上，那么，就不会有所谓的漫长的下降周期

引用第16楼PRCCCCP于2011-05-25 12:09发表的  :
如果婴儿潮的人平均每家生两个及以上，那么，就不会有所谓的漫长的下降周期

这样的话，如果90年代没有计划生育的话，未来中国也不会出现所谓的漫长的下降周期。

引用第17楼外星来客于2011-05-25 13:11发表的  :
这样的话，如果90年代没有计划生育的话，未来中国也不会出现所谓的漫长的下降周期。

1985—2000实行一胎化，2000—2015实行二胎化，之后限制三胎。
则中国的人口可能会比现在多，但应该不会出现所谓的漫长下降周期。

不到人口顶峰之日，计生政策决不能动摇
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计生政策永不动摇！！！

人口素质不一样吧。。

引用第15楼外星来客于2011-05-24 22:15发表的  :
那其他发展中国家和美国为何就不会面临由于婴儿潮人口死亡而带来的“不可避免的进入漫长的下降周期”？

美国的盎格鲁萨克森裔白人实际上已经历史性不可避免的进入了长期的下降周期。
圣迭戈起义

引用第21楼燕山雪于2011-05-25 20:53发表的  :
美国的盎格鲁萨克森裔白人实际上已经历史性不可避免的进入了长期的下降周期。
圣迭戈起义

晕……直说嘛，通过移民来缓解人口下降……

但为何美国白人的生育率会远远高于中国汉人呢？

引用第4楼greenlay于2011-05-23 22:15发表的  :
从历史来看
每次中国都在即将实现质的飞跃的前夜因为某种原因一夜归零
南宋堪称中国经济文化的顶峰，并且富于创造力、重商、亲海，却亡于蒙古
明末出现了资本主义萌芽，市井文化繁荣，中央集权名存实亡，却亡于流寇和满清
民国在抗战胜利后作为战胜国和美国盟友，即将实现宪政，却亡于犹太阴谋家操纵下的苏俄所扶植的赤色代理人
.......

显然政策不是一夜之间的事情

继续吓吧，吓死人不偿命。

想生2个直说嘛，何必去吓人！

出生率与经济，出生率与政治，出生率与国防，出生率与战争，出生率与未来……就这几个肤浅的论证，居然也想辨论出个一二三四来？我看，还是去做吓人这种没前途的职业吧。