[经济]鄂尔多斯地产崩盘 [复制链接]

鄂尔多斯地产崩盘八成楼盘停工 房价跌破3000元
2012-10-28 14:47:00

　　这是一个完整而血迹斑斑的楼市崩盘实例。未曾来过鄂尔多斯的人，曾将这里视为天堂，如今，这里星光骤然黯淡。

　　今年前三个季度仅完成609亿的财政收入，宣示鄂尔多斯已难以续写多年财政收入平均增幅百分之三四十的传奇。回眸人均GDP逼超香港时的豪情，当地人几乎将骤然而至的大衰退视为耻辱：“一只脱了毛的孔雀还能叫孔雀吗？”

　　不得已，煤炭再次充当挽救鄂尔多斯颜面的关键棋子，在很多人看来，清脆崩盘的楼市，已成为鄂尔多斯辉煌时代终结的象征。

　　买楼花，血本无归

　　黄志田(化名)开出租车3年多，眼睁睁地看着鄂尔多斯的房价往上急蹿，先是康巴什新区，其次是铁西新区，再后来处于偏远方向的东胜东部区域(下称东城)也热闹起来。权衡再三，他怀揣辛苦积攒的15万元，构思起自己的住房梦想康巴什新区主要是政府公务员居住，铁西新区价格高企，黄志田最后将购房目标瞄向东城。

　　东胜区往东，虽然新修了宽阔的大道，但当地人仍沿袭故名以“三公里”、“四公里”称呼。这块后开发的区域，在楼市火爆之时起步，悄然间崛起。与铁西新区相比，这里因离火车站较远、偏离未来的城市核心康巴什新区而价格较低。

　　黄志田最终选择了“东方名苑”，这个2011年只贴出土地使用权证和效果图的项目，与他签了一纸认购协议，收取了他所选房屋总价款三分之一即15万元的首付款。按照约定，最晚2013年交房。黄志田说，当时之所以选择“东方名苑”，最主要的原因是其价格只有5000元/平方米。与该项目一路之隔的“美珠花园”，当时的起步价为6280元/平方米。

　　这似乎注定成为一曲悲歌。

　　《华夏时报》记者26日来到这个被简易铁板围圈的工地时发现，这里没有一点动工的迹象，项目所在地的南侧、西侧还有不少住户。一位杨姓女住户告诉记者，前几年他们就被列入拆迁计划，但一直未能拿到拆迁补偿，所以还住在这里。据他们说，开发商根本没有实力开发这个项目，甚至连拆迁补偿款都是拿预先收取的承购户的首付款冲抵。

　　黄志田说，开发商告诉他，四五百人像他一样在去年5月交钱认购了“东方名苑”的期房，这些面临血本无归的承购户在工地长期不见开工的情况下多次找开发商交涉，开发商均以不同理由拖延。黄志田说，开发商同意给他退房，但告知现在没有钱。

　　“现在看来，这个项目肯定是建不起来了，我也不盼着他建了。”黄志田无奈地说，因为东胜楼市泡沫破灭，几乎所有楼盘都在降价。而东城开发商普遍实力较弱，该区域楼盘降价幅度更大。东方名苑从当时的5000元/平方米，已经降到4000元/平方米，而如果付五成房款，价格可以降到3000多元/平方米。这样算来，他一年前确定的45万元的总价，已经跌落至30万元左右，他去年所交的15万首付款事实上在楼价下跌中没有了。

　　如同早期香港和海南楼市泡沫的“楼花”悲剧，鄂尔多斯开始品尝连续多年楼市疯狂后的恶果。

　　工程完工工资无着落

　　东方名苑并非东胜的孤案。驱车沿着环城公路行进，两侧均是连绵不断的半拉子工程，或半截才出土，或框架刚成形，众多塔吊停立，工地无人施工。

　　“这都是胡乱开发后的烂摊子，政府难道不应该承担责任吗？”24日，包头建筑企业“包头建工”工地看护者老何对此表示愤慨。

　　当天，丁四北(音)等多名甘肃籍农民工找包头建工索要工资，但被告知没有钱，原因是开发商目前拖欠着工资和工程款。丁四北等人承担了东城一处名为“恩德名居”项目的外墙粉刷工程，经过近两个月的工作，他们在一周前完工。因为开发商不付钱，包头建工也无钱支付给农民工，丁四北一群人只得每天待在工地上痴痴地等。

　　面对讨要工资的农民工，负责工地看守的老何对鄂市的房地产开发“大跃进”非常愤慨：东胜总共才多少人，这些年疯狂建了多少房子，这么多房你们卖给谁，能不出问题吗？

　　如今大量在建楼盘在寒风中矗立，泡沫已破，建设依旧未停。

　　丁四北将讨要工资的任务委托给他的老乡，然后和爱人一起被湖北包工头陈新锋送到30多公里外的阿镇的一个安置房工地。这个工地他去年曾工作过，因为缺钱，该项目停工许久，最近才复工。

　　在陈新锋眼里，这个项目可能是工程款比较有保障的一个，毕竟它是政府工程。不过，他也无法完全宽心，一位同乡接了鄂市扶贫办某安置房工程，完工后竟然也拿不到工程款，最终被迫接受了该项目的配套门面房以抵欠款。

　　“由此可见资金紧张程度。”陈新锋说，自去年底，随着鄂尔多斯经济的恶化，拖欠农民工工资现象格外普遍。有遇到暂时困难而间歇停发的，更有恶意逃避的。

　　陈新锋说，他最害怕的就是农民工拿不到钱而采取极端做法。就在几天前，“恩德名居”另一标段的建筑工人，为了讨要工资曾两度爬上塔吊以死相逼。虽然经极力相劝未造成悲剧，但至今，工人们仍未拿到拖欠的工资。

　　八成停建，将现大量烂尾楼

　　在老城区东胜以外30多公里远斥巨资建造的康巴什新区，发展多年仍无人气，结果被外媒冠名以“鬼城”，令鄂尔多斯背负众多指责。就在口水声中，鄂尔多斯迅速启动了位于东胜火车站西边区域的开发建设，此谓“铁西新区”。铁西一期、铁西二期，快速地将大片的空地变成建筑工地。不过，这里的人气却并不如人意。

　　令人咋舌的是，就在这种消费乏力的背景下，一个被指为极度疯狂的铁西三期粉墨登场。据介绍，这是鄂市政府打造百万人口城市战略的一个重要项目。

　　记者25日专程前往铁西三期的代表“鑫通园区”调查发现，这个总占地2700亩、总建筑面积300多万平方米的大型社区，基本上处于停工状态。当地出租车司机邬先生告诉记者，几栋完成框架结构的住宅楼，自去年底停工后，今年一直没见复工。

　　“如果经济继续恶化，鑫通园区肯定会成烂尾楼。”邬先生说，如果以长期不复工作为烂尾楼的评价标准，他认为目前鄂市最大的烂尾楼片区有三个：最严重的位于国电厂后面的楼盘，排在次席的即铁西三期的鑫通园区，而“三公里”、“四公里”地段的东城片区排名第三。

　　鄂尔多斯最大的开发商万正集团销售经理王永胜对本报记者表示，2010、2011年开工但未完工的项目中，八成因缺乏资金未能复工。对于当前的现状，王永胜表示悲观，多家实力不菲的开发商项目都停着，如在北京王府井地段拥有酒店资产、在蒙拥有煤矿的凯创地产的“城市之巅”、正东地产的“正东广场”等。他认为，长期不复工的项目中，极少数幸运者可能会渡过难关，绝大部分恐将成为烂尾楼。

　　开发商资金短缺催热了豪车抵债。在铁西某楼盘售楼部前，停着十多辆路虎、宝马。据其负责人介绍，这些车是购房者拿来偿还购房欠款的，开发商收下这些车后又转抵给施工方，偿还所欠的材料费或工程款。“为换成现金，施工方最后可能将车低价出手，网上说二三十万买宝马X5，并不是虚言，八九成新的宝马X5也就三四十万，前几天就在我们这里，480万的路虎被一个天津人以330万买走了。”这位负责人说。

　　房价跌进3000元区间

　　“房价确实下降了，尤其是东城那片降幅很大！”王永胜说。

　　据本报记者调查，“恩德名居”项目如今现房售价为3000多元/平方米，而两年前，只有规划还未施工的期房价格就高达5000元/平方米。

　　一位当地居民告诉记者，在东城，一个名为“集泰新园”的移民安置房项目，现在的实际售价据称已经跌破3000元/平方米，最低成交价只有2700到2800元/平方米。

　　本报记者调查显示，此前一直硬撑的铁西新区，商品房价格也出现幅度较大的调价。如售价曾高达8000元/平方米的“万正明珠”、“锦泰华府”，目前价格均在6000多元/平方米，如果一次性付款，可享受九折优惠。

　　在众多楼盘中，“天誉国宝”最为高调，其广告醒目地标注“6.6折”的惊人折扣，这个开盘两年、最高单价达1.5万元/平方米的中高端项目，售价已经跌进万元以内。

　　从高空坠落的，还有著名的“星河湾”。在东胜通往康巴什的必经之路的中段，星河湾成片的楼房已经建成。星河湾曾被炒得沸沸扬扬，最初标价2.4万/平方米的精装房，受房产泡沫破灭影响，精装变成毛坯，2.4万的高价也一路下行，目前正在按1万元/平方米的价格促销。

　　鄂市一位要求匿名的政法系统干部向本报记者透露，降价风潮也波及公务员小区。据他介绍，公务员小区当时以4100元/平方米的低价定向出售给公务员，而彼时康巴什同类房平均价格超过5000元/平方米，有的甚至高达六七千。为了获得这种明显的“低价实惠”，他们为此在2010年向政府缴纳了25万到40万不等的首期款。但公务员小区二期因中途停工至今未能交付，而现在该项目已对外销售，其售价仅为3300元/平方米(毛坯)，而且不强行搭售停车位。

　　“事实上，很多楼盘已经出现了腰斩价。只是由于现在购买力差，降价也难以拉动销量，因此开发商表面上不大降价，而实际上，在团购中的真实成交价低得惊人。”前述政法系统干部说，他掌握的内部信息是，只要拿着30万元现金告诉开发商要买房，面积在100平方米以内的房子可以随便挑。

　　“政府可能不愿意承认楼市崩盘，但房租腰斩、开发商资金链断裂、八成楼盘停工、房价暴跌、建筑工人爬塔吊讨要工钱、大量外来人口逃离……这些都是不争的事实。”上述公务员说。

从长远看，鄂尔多斯（东胜）成长为一个50万以上人口的大城市也是可能的。

长远才50万，现在那里就能住下100万了。

当今中国房地产需要一个典型，鄂尔多斯就做点牺牲吧

环球旅客:长远才50万，现在那里就能住下100万了。 (2012-10-29 13:35) 

东胜城现在的建成区面积才40平方公里啊，住不下100万人吧！

实在:东胜城现在的建成区面积才40平方公里啊，住不下100万人吧！ (2012-10-29 14:54) 

一平方公里2.5万人还是可以办到的。大城市的内城区一般都在每平方公里3万人以上。

关键还是那里要提供相应的就业。

鄂尔多斯市户籍人口也就150万，而且还要分散到几个旗县区。如果解决不了就业问题（仅靠国企岗位有限），不但已经流入的外地人会重新流出，而且本地户籍者也会外出。

Zorro:东胜不是大城市。而且东胜的地理情况注定其不可能成为一平方公里3万人的那种城市。 (2012-10-29 20:43) 

东部地区一个千万吨级的矿务局就能形成百万人口的特大城市，鄂尔多斯有几亿吨的煤炭产量。

Zorro:那你也不看看煤矿到底在哪里？
鄂尔多斯比重庆市还大呢。煤矿在南部边界、准格尔旗、乌海附近，东胜虽然也有不少产量，但绝不占多数。
别说千万吨级，就是500万吨的产量，如果集中在100平方公里的区域内，也能新城一个20万人的城市（新汶）。你说的百万级城市，我是没看到过，淮 .. (2012-10-29 21:53) 

比如，唐山，抚顺，虽然开滦包括辅助部门和家属只有20万人，但是在开滦煤田基础上才有唐山钢铁、电力、化工、建材、机械等行业的发展。当然唐山主城还没有100万人。

衡量先進與否爲甚麼不以民衆生活水平。

Zorro:抚顺可以算一个，唐山在我看来不算，唐山的煤矿在东边的那两个区，那里的城市规模你一看就知道了。抚顺是因地形和产量集中导致的100万。
煤矿毕竟是煤矿，真正靠煤矿发展到100万的城市寥寥无几。东胜有其优势，但不能这么急于求成。但现在的情况就是鄂尔多斯市政府脑子很热。还有 .. (2012-10-29 22:19) 

唐山不算是典型的煤炭城市，但是没有开滦煤矿也就没有唐山工业的发展和城市崛起，历史上冀东的行政中心一直在滦河中游的水陆要冲卢龙（龙城）。开滦最早的两个矿井唐山矿和西北井矿就在现在主城区的东南部，主采区后来才转移到东部的开平区和古冶区，目前开平基本和市区连上了。不过目前开滦的主力矿井已经转移到矿区南部和西部，如钱营（丰南）、东双坨（丰润）、林南仓（玉田）等，都远离市区

迟早的事

崩盘也不是坏事

房地产崩盘也算是一个教训。

中国最大的鬼城不在鄂尔多斯，不出几年，中国四五线的小县城，必然都会唱空城计，一个个规划的都能容纳半个县的人口。95+的人口断层已经铸成，房地产的繁荣不会持续多长时间了。
中国有3000个县城和相当于县城的镇，预计闲置的空房足够几亿人住。

典型的有钱不会花。城市发展光靠吃不可再生资源是不行的，有钱的时候就应该想着转型，发展可再生产的工业项目。没有二产的稳定就业收入，你让谁去掏钱买三产的楼房呢？

地图:典型的有钱不会花。城市发展光靠吃不可再生资源是不行的，有钱的时候就应该想着转型，发展可再生产的工业项目。没有二产的稳定就业收入，你让谁去掏钱买三产的楼房呢？ (2013-04-02 16:21) 

鄂尔多斯的煤还可以挖几百年

燕山雪:鄂尔多斯的煤还可以挖几百年 (2013-04-02 16:25)

泛指，很多城市都有这毛病。
不过鄂尔多斯的楼市为什么会崩盘呢？我个人觉得还是老百姓没钱，房价虚高造成的，但是网上还是有很多描述该市多么多么富裕的帖子，比如什么豪车之类的，那普通大众真的那么有钱的话，这样的房价应该能接受得了啊，恐怕又是“平均游戏”搞的鬼。

地图:泛指，很多城市都有这毛病。
不过鄂尔多斯的楼市为什么会崩盘呢？我个人觉得还是老百姓没钱，房价虚高造成的。 (2013-04-02 16:39) 

鄂尔多斯的老百姓没钱？
正因为鄂尔多斯人太有钱了，房地产商才可以通过民间集资，超前搞房地产开发，但问题是鄂尔多斯才几个人，房子盖好卖给谁？没人买，能不崩吗？
对于鄂尔多斯人，是放贷成了房东。
不过鄂尔多斯迟早会成为一个大城市的，
家里有很多套房也不用急，慢慢等，等个几十年还是有希望的。
有钱的话，就去鄂尔多斯买房吧。
那些四五线的小县城，真实看不到曙光。

燕山雪:鄂尔多斯的老百姓没钱？
正因为鄂尔多斯人太有钱了，房地产商才可以通过民间集资，超前搞房地产开发，但问题是鄂尔多斯才几个人，房子盖好卖给谁？没人买，能不崩吗？
对于鄂尔多斯人，是放贷成了房东。
不过鄂尔多斯迟早会成为一个大城市的，
....... (2013-04-02 16:48) 

那就还是有钱不会花，热钱太多了，扎堆投资三产。为什么不想着投资些别的生产型的项目呢？

地图:那就还是有钱不会花，热钱太多了，扎堆投资三产。为什么不想着投资些别的生产型的项目呢？ (2013-04-02 16:57) 

那地方除了挖煤和放羊还有啥呢？

地图:那就还是有钱不会花，热钱太多了，扎堆投资三产。为什么不想着投资些别的生产型的项目呢？ (2013-04-02 16:57) 

其实房地产的繁荣就是因为有钱不会花，有钱没地方花。

涨涨跌跌，市场现象。回归正常而已，无所谓崩盘。

有钱不如有人，有人不如有脑子