[天津]天津恐成第二个“唐山” 7座新城竟仍是荒地 [复制链接]

天津七座新城恐遭“消化不良”

来源：中国房地产报

　　根据10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，天津将重点建设蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城。多个新城齐齐上马，对天津这个商品住宅库存量一直居高不下的城市而言，着实有“消化不良”之忧。

　　7座新城。《天津市住房建设规划（2011-2015年）》中的一个数字将天津一下子推到了聚光灯下。

　　根据10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，5年规划期内预计天津全市住房建设总建设量约为9500万~12000万平方米，其中新建保障性住房4875万平方米，新建商品住房4625万~7125万平方米。规划分区域进行了详细阐述，相较于滨海新区、中心城区及环城四区，规划称将重点建设的蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城更有聚焦作用。

　　然而，在不少业内人士看来，多个新城齐齐上马，对天津这个商品住宅库存量一直居高不下的城市而言，着实有“消化不良”之忧。
“天津市这是为土地营销做准备，本质就是换了一个方式去卖地。” 克而瑞信息集团研究中心天津片区总经理沈文在接受中国房地产报记者采访时指出。

规划多年新城大多仍是荒地

　　其实，天津市多个新城的建设规划由来已久，最初的新城数量更多。

　　2006年7月，国务院批复《天津市城市总体规划（2005-2020年）》。规划了11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。

　　在2009年发布的《天津市空间发展战略规划》征求意见稿中，天津市对于新城建设进行了调整，指出要“建设蓟县、宝坻、武清、宁河、静海、京津和团泊7个新城，将按照中等城市标准建设”。

　　而天津市住房建设“十二五”规划中的新城建设目标基本基于上述空间发展战略。在这份设想中，几个新城各具特色、各兼其职：武清新城要发展成为京滨综合发展轴上的重要新城，高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市；宝坻新城发展成为京津唐地区重要的商贸物流基地、加工制造基地和生态宜居城市；静海新城发展成为现代制造业基地、区域物流中心和生态宜居城市；宁河新城发展成为联系东北地区的门户，京津唐地区的加工制造基地、商贸物流基地和生态宜居城市；蓟县新城发展成为天津市历史文化名城，京津冀北地区具有特色的文化、旅游和生态城市；京津新城发展成为京津唐地区以休闲旅游、会议会展、文化教育为特色的现代服务业基地，彰显北方水城特色的生态宜居城市；团泊新城发展成为以科技研发、教育体育、创意产业、旅游度假为主的生态宜居城市。

　　天津房地产业内人士告诉记者，这些新城虽然已规划多年，但多是土地规划，除了武清、宁河少数新城是在建设进行时，其他大部分目前还是荒地状态，项目建设尚未开始。

市场高库存下新城前景不明朗

　　虽然新城建设即将进行实质性操作，但天津市的房地产市场却早早进入“消化不良”阶段。

　　自2011年4月至2012年6月，天津市住宅销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。在此背景下，天津住宅库存量达到历史的新高，出清周期达到创纪录的29个月(出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数)，较历年相对低位10个月水平增加了19个月。截至2012年6月末，天津住宅市场的可售量近14万套，库存压力巨大。

　　而这种高库存量的状况一直维持到今年。截至2013年8月31日，天津市住宅市场的可售量2040.83万平方米，环比增加58万平方米，出清周期虽稍有回落，但仍在20个月的高位。各区可售面积消化程度亦有不同：以8月为例，天津市内六区、环城四区的可售量都有所回落，环比分别下降2.95万平方米和9.46万平方米，远郊区县可售面积则大幅增加，以20.49万平方米的增量使可售面积逼近600万平方米。而远郊区县恰是天津市意图打造众多新城的区域。

　　因此，不少业内人士对于新城的开发前景并不乐观。“天津就是一个房地产人士眼中的三线城市，天津对周边人口的吸引力不大，开发量却很大。”高策地产服务机构董事长陶红兵曾直言。

　　“这个包含多个新城建设的规划更多的是一个城市发展概念，除了武清这样人口还算密集的地方，其他如宝坻、蓟县等新城本地人口住宅保有量很高，市场属于基本饱和状态。”沈文明确表示不认可这种城市摊大饼然后做卫星城的模式。

新城规划只是一场土地营销？

　　根据克而瑞研究中心数据，2011年至2013年9月，天津市商品住宅供应面积总计3334.8万平方米，而成交面积却仅有2616.4万平方米。此种背景下的新城规划自然饱受质疑。

　　在沈文看来，天津市的这个新城规划本质不过是“土地营销”，“经过新城规划后，规划中地块的价格就能涨上来。并且，天津市政府还可以通过做新城规划获得更多的征地指标。”

　　对于天津市政府来说，土地市场似乎的确需要强心剂了。2013年上半年，天津土地市场供应381宗地，同比锐减3成。但值得注意的是，以武清区为代表的远郊区县成为土地出让中的大户，供应地块数量占到全市总量的近六成，其中宝坻区占比15.46%，武清区更是占比最高，达21.95%。

　　但与宝坻的不被看好不同，武清更受业内青睐。在规划的7个新城中，虽然业内人士普遍对新城未来是否有足够市场需求表示疑问，但对武清新城的前景则显得乐观得多。

　　在天津开发有多个项目的首创置业京津同城（天津）投资有限公司总经理杨邦军在接受本报记者采访时表示，武清的京津交通枢纽的区位优势明显，整体规划较好，未来最有发展机遇。“相较而言，蓟县的发展就要差很多，发展较慢，没有新城面貌；宝坻新城由于产业支撑不到位，活跃程度、城市气氛都不是很好；宁河新城则是最滞后的，它离天津市中心太远了。”

　　即使同样对武清新城较为看好，但这并不能减少沈文对天津多个新城齐建的忧虑，“这些新城都是超供区。以天津现有的城市财政能力、城市人口的支付能力以及市场需求，一下子做这么多新城，根本无法消化。如果这么建，天津很可能会成为第二个唐山。”

5年过去了，天津怎么样了。。。

人少房多的时代是不是要来了！

yanqing001xz:六七千的少了吧，好多达到八九千了 (2018-12-16 17:02) 

曹妃甸上万的都有，但是便宜的老房子也不少

燕山雪:唐山县城里的房价，包括曹妃甸海滩子上都五六千、六七千了。最近五年唐山户籍人口城市化的速度很快 (2018-12-16 14:27) 

六七千的少了吧，好多达到八九千了

唐山县城里的房价，包括曹妃甸海滩子上都五六千、六七千了。最近五年唐山户籍人口城市化的速度很快

对待新事物要多包容

大学在南方上的，好多同学都以为天津是河北省会。我说是石家庄人，居然还有人不知道是什么地方。有个吉安市吉安县的同学还特别惊奇没有石家庄县，他的骨子里认为有市就有县。

tudou002:矮层城镇化高层是可行的，高层城镇化别墅几乎是不可能的，毕竟哪个开发商也不能靠拆高层建别墅能经营下去 (2014-06-16 13:08) 

要分清楚什么是城区什么是郊区，当然这在中国目前确实不是太能分清楚。
郊区城市化必然是低层的，而城区再城市化必然是高层的，但这个高层就不是住宅了，而是商业建筑。

天津就应该回归河北当省会。

小小狼:城市化不是一次性完成的，即使已经城市化的地区和人口，也会进一步再城市化，所以你说的什么停滞鬼城一类的东西在全国范围来看，不会成为主流的。比如现在家庭城市住宅平均为90平米，随着再城市化的发展，就会达到180平米，这样又会掀起再建设的一个过程，现在人口200万的城市， .. (2014-06-16 10:30)

矮层城镇化高层是可行的，高层城镇化别墅几乎是不可能的，毕竟哪个开发商也不能靠拆高层建别墅能经营下去

tudou002:
问题是这个应该有前瞻性，城市化是个长期过程，应该以三五十年后的人口来设定城市，未来中国人口只有七八亿，甚至更少，所以中国城市设置最大容量也就8亿*90%=7.2亿。也就是中国城市最大容量人口不能超过7亿，否则现在不是鬼城，未来也是鬼城遍地

城市化不是一次性完成的，即使已经城市化的地区和人口，也会进一步再城市化，所以你说的什么停滞鬼城一类的东西在全国范围来看，不会成为主流的。比如现在家庭城市住宅平均为90平米，随着再城市化的发展，就会达到180平米，这样又会掀起再建设的一个过程，现在人口200万的城市，面积在200平方公里，那么人家住宅面积增大以后，同样人口的城市面积可能就是300平方公里了。

燕山雪:即使维持在目前1.5的生育水平，中国人口降低到7、8亿那也是2100年的事情了，或者您还可能等到那一天，但是届时我已经作古。
而且按照您的理论，中国人的生育水平永远回不到2.1，中国迟早人口会降为零，所以现在一切建设都无意义。 (2014-06-15 19:40) 

那照你的说法，是不是中国城市化率三年两年就能达到90%呢？

就应该把北京的高校迁到天津的七个新城

tudou002:问题是这个应该有前瞻性，城市化是个长期过程，应该以三五十年后的人口来设定城市，未来中国人口只有七八亿，甚至更少，所以中国城市设置最大容量也就8亿*90%=7.2亿。也就是中国城市最大容量人口不能超过7亿，否则现在不是鬼城，未来也是鬼城遍地 (2014-06-15 18:44) 

即使维持在目前1.5的生育水平，中国人口降低到7、8亿那也是2100年的事情了，或者您还可能等到那一天，但是届时我已经作古。
而且按照您的理论，中国人的生育水平永远回不到2.1，中国迟早人口会降为零，所以现在一切建设都无意义。

小小狼:城市规划本来就是计划性很强的，必须由政府来主导的。
中国作为社会主义国家，国家应该对城市布局做出全盘的规划。
比如华北一共2亿人口，如果城市化率在50%，那1亿城市人口应该有几个千万级城市，几个百万级城市，几个十万级城市，几个万人城镇，如果城市化增长到60%，那新增的1 .. (2013-10-30 17:07)

问题是这个应该有前瞻性，城市化是个长期过程，应该以三五十年后的人口来设定城市，未来中国人口只有七八亿，甚至更少，所以中国城市设置最大容量也就8亿*90%=7.2亿。也就是中国城市最大容量人口不能超过7亿，否则现在不是鬼城，未来也是鬼城遍地

w0868:天津算统计口径的时候应该把蓝印都算进去了吧，很多远郊区县的房子40万一套，配套不行，外地人买了也不住，但是户籍却算上了，这样一来不成鬼城就怪了。。去过宝坻，城区蛮小，城建就是个县城样子，还是别叫区了…… (2014-06-15 12:13) 

我也去过宝坻，冬天去的，可能都不出户吧，感觉真的人烟稀少一片荒凉。

天津算统计口径的时候应该把蓝印都算进去了吧，很多远郊区县的房子40万一套，配套不行，外地人买了也不住，但是户籍却算上了，这样一来不成鬼城就怪了。。去过宝坻，城区蛮小，城建就是个县城样子，还是别叫区了……

delta:沒有良好的教育醫療配套，沒有能提供相應的就業崗位的實業，誰能住過去呢？ (2013-10-29 11:02) 

天津还好吧  毕竟有国家政策的支持  北京吸天津  天津可以吸345线城市

xt1214:天津做河北省会比做直辖市更有利。 (2013-12-31 22:39) 

要看以後局勢了。

天津做河北省会比做直辖市更有利。

抬舉唐山了。

天津早就可以撤销直辖市了

把富士康吸引过去，几十万人口就有了。

直辖市应该改省，滨海新区改副省级市，各县建县级市，天津省省会放在武清，武清建地级市，设杨村区和城关区/雍阳区、河西务区，这样形成沿京津轴线天津部分三个核心都市。