[经济]东莞土地开发强度破国际警戒线 [复制链接]

“30% ” 是国际公认的土地开发强度临界点， 但东莞却远超这一警戒线。记者日前从东莞市国土局获悉， 截至2011年年底， 全市的建设用地达161.8 万亩，开发强度为43. 8%，此外还有十几个镇街的开发强度甚至超过了50%。
透过这些数据， 映射出了东莞用地形势之严峻。也正因如此， 当初东莞在争夺一汽大众项目时， 才会因缺乏连片的地块供应， 败给了兄弟城市佛山；虎门镇仅去年一年， 就因没地与8 个大项目失之交臂。
全市土地开发强度达43.8%，大项目没地方落脚，转型升级受阻

告急

十几镇街开发强度过50%
土地开发强度，通常指一个区域建设用地占该区域土地总面积的比例。按照国际惯例，30%是一国或一个地区国土开发强度的极限，超过该限度，人的生存环境将受到很大影响。东莞市的总面积为370 万亩，据国土部门统计，截至去年年底， 全市的建设用地达161.8 万亩， 占到了43.8%，开发强度已远超警戒线。例如，厚街是东莞的中心镇之一，既是家具之都，又是鞋业名镇。该镇的建设用地总量早在2008 年年底就已达到56.49 平方公里，占总面积的44.9%。

国土部门表示，“在32 个镇街中， 有十几个镇街的开发强度甚至超过了50%”。但当羊城晚报记者多次联系东莞市国土局相关负责人询问“十几个镇街” 的具体名单时， 该负责人表示，“具体超线镇街名单属于内部机密， 不方便告诉记者”。该负责人还解释说：“现在东莞各镇街正在引进大项目、大的房地产，镇街都担心一旦公布出去后，让投资方产生‘这个镇没地’的印象，从而影响整体的招商质量。”

因由

镇街各自为政滥用地

对于土地开发超警戒线的原因， 国土部门并未给出详细说明。但东莞一镇街的宣传办负责人向记者坦承， 主要原因还是在于以前东莞的土地开发缺乏统一性，各个镇街都是各自为政， 只要有企业愿意落户，当地就愿意给地盖厂房，土地手续办理也很便捷。此外，有些地方为了追求面子或政绩，兴建了不少形象工程，也占去了大量土地。再加上一些基层的村社区存在违法用地行为，“比如， 虎门的怀德社区此前就非法占用了11 亩土地开发停车场，今年还是在当地国土分局的介入下才被清理的”。

东莞严峻的土地形势远不止于此，除建设用地规模突破警戒线外， 全市的耕地后备资源不足、土地资源也很紧张。国土部门称，按照国家关于建设占用耕地要“占一补一” 的规定， 东莞本身无法实现占补平衡， 耕地的占补平衡只能通过易地开发来实现，没有易地开发，东莞就会处于“有用地指标也使用不了”的尴尬境地。此外，省下达给东莞的用地指标相对较少， 每年只有1 万亩左右。

后果

缺连片土地频失大项目

土地指标不够， 对东莞最直接的影响莫过于转型升级受阻。东莞市市委书记徐建华给东莞开出的转型升级药方是， 以重大产业集聚区、重大项目、重大科技专项的“三重”建设，促进东莞转型升级和经济发展方式的转变。但如今，东莞的土地开发强度已超过40%， 可利用的土地资源已经不多，适合大项目的成片土地更是少之又少，这就使得东莞在与其他城市竞争项目时，往往会处于劣势一方。最典型的例子就是，2010 年东莞曾有机会争取到一汽大众项目落户， 但最终因缺乏连片的地块供项目用地，败给了兄弟城市佛山。

“大众之痛”对于东莞而言，并不是一次意外，类似情景正在多个镇街上演。凤岗镇招商办相关负责人告诉记者，“凤岗现在招商遇到最大的困难就是———大项目招来了，政府规划也拟定了，市政府也很重视，但就是拿不到用地指标。”

长安标致雪铁龙汽车有限公司去年落户深圳观澜，今年年初，毗邻深圳的东莞凤岗就把“建设长安标致雪铁龙汽车配套工业园”定为了该镇今年产业发展的重头项目。这一项目涉及的11 家零部件厂商，如洽谈成功将带动近300 亿元的工业产值。为此，凤岗制定了发展方案， 要求所需土地30 万-40 万平米。该镇试图通过“三旧” 改造等方式来盘活土地，但政府在与各方进行长时间讨价还价后，只搞定了2 万-3 万平方米的用地。

“这一面积对汽配厂商来说根本派不上用场，而且这些厂房分散，达不到预期的集聚效果。所以目前落地投产建设的只有两家厂商。”据虎门镇外经办主任张建军介绍，“受金融危机影响， 外资企业很难引进来， 好不容易有企业想来， 却没有土地指标， 而这个问题又并不是虎门镇就能解决的。仅去年一年，因为土地的制约，就有8个相对比较大的项目与虎门失之交臂”。

寻路

“三旧”改造与房地产争地

“超过43%的开发强度，说明东莞过度开发已经是不争的事实。” 东莞市特约研究员、中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，解决用地难题，“三旧”改造是一条路子。这正是东莞盘活现有存量土地的方法之一。

据东莞市国土局介绍，全市“三旧”改造标图建库面积高达28 万亩， 但大部分镇街仍然把用地主要寄望于新增指标上，对存量挖掘潜力不足，出现了“有地无项目、有项目无地”的结构性矛盾。政府已经要求按照改造为工业用地不低于50%的要求，做好“三旧”改造规划调整。

国土部门之所以会提出“50%”这个要求，原因之一就是目前东莞“三旧”改造释放出来的土地使用报批， 有九成为房地产开发。例如，虎门镇去年“三旧”改造的用地面积为2661.11 公顷，其中城市建设用地面积2633.55 公顷。长安镇用于房地产开发、商业酒店开发所占比例更是高达90%。

某镇街宣传办负责人对此解释称：“这是因为‘三旧’改造既要承担房屋征收和补偿安置等拆迁成本，又要按改造地块的基准地价补缴土地出让金，综合改造成本较高。唯有房地产业土地附加值高， 资金回收快，能吸引到房地产商。”

东莞市国土局表示，今后将建立存量土地库， 试行存量土地跨镇街调整使用。“比如，A 镇有一块地的指标，但是没有大项目投资；而B 镇有大项目， 但没有土地指标。如此将试行将指标调整，整合出更多的土地，给更加有需要的大项目使用。”

东莞的遍地开花、缺乏集中的模式，曾经受到过朱镕基总理的批评，称东莞“城市不像城市，农村不像农村”。

其他地方也没地

城镇化水平较高啊！

这个国际警戒线不能套在一个城市上吧，应该是针对一个国家或地区的。我要是拿它套在一些城区上，那可远不只是43.8％了！

这个国际警戒线是中国人自己发明的吧，就和诺贝尔瓷砖一样

这也能一刀切？发达的地方当然强度会大，落后的地方倒是想大，能大起来吗？

符合经济规律的必由之路，从粗放式经营、到量的扩张、再到精细化管理。。。

东莞好象还是没有兼并他人的想法。

一组数据耐人寻味：2014年，东莞外资企业关停428家，投资额6.5亿美元，与此同时却又新增外资企业465家，投资额43亿美元，而且这一年东莞引入的外资服务业项目也第一次超过了制造业。