[经济]对经济前景，群众远比政府乐观 [复制链接]

只要传闻政府拆迁，哪怕是没影子的事情，群众的宅基地里甚至是承包地里就会长出房子，即使不长房子，也会长树。因为一旦拆迁，资产至少溢值200%。
实际上，盖好了房子等着拆迁的群众还是把未来的经济前景想的太乐观了，至少比政府乐观。
很多时候政府拆到半路上就拆不动了。问题是钱从哪里来，如果地卖不出去，政府也没钱搞拆迁。
当然城中的房子一般是有人租的，不过好多地方空置率也高的惊人

东莞的城中村和深圳的城中村也没有什么本质的不同

bon和萧兄争论了半天，但是争论的似乎还是一回事，似乎没有本质性的矛盾

萧燕燕:龙岗区除了新区，周边是脏乱差，这不可否认吧？
华为入驻松山湖，只是南岸其中的一小部分，对整个72平方公里的松山湖，景观改变微乎其微。况且还在营造呢。松山湖有了华为，对松山湖有巨大的声誉影响，倒是不争事实。
不能过度神化，华为对松山湖招商进度而言，已经是后来者了， .. (2017-06-08 09:11)

寮步我也经常去，就在松山湖北部工业区旁边，也不见得好到哪去。
很多村里面还有大量手工作坊。类似的城中村珠三角遍地都是。我并不会觉得什么。
我不想在这和你抬杠。
华为没去之前的松山湖我也是有去踩过单车的。
好安静，很舒服。但几乎没什么人气，除了广医和东理，也就万科那和松山湖凯悦好一点。
任正非也就是看上这样的安逸环境。刘zhi庚当初也是想在坂田打造华为城，任正非并不喜欢坂田冠名华为城，他也不喜欢那么多高密度的高楼，华为坂田总部也都是很矮，很低的楼。坂田华为周边都是城中村。目前其实也是按照当初的计划在旧改，例如牵涉刘案的佳兆业，就在坂田有大量的旧改项目，都是40多层的高层住宅。未来还有写字楼和国际酒店。坂田天安云谷也是城中村旧改成的一个写字楼群，目前大租户也是华为。虽然华为不喜欢，也搬去更低密度的松山湖。坂田却没有停下，一直在改。
老任当初心想员工不必为高房价烦恼。搬去松山湖可以安心工作，却没想，如今松山湖也是房价高涨....
不过这场搬迁中，赚最多的除了东莞的税收以及土地升值，还有就是华为和他的员工们...

萧燕燕:你写的，还算比较中肯。
问题在于，怎么办？
在巨大的土地收益面前，深圳能改得动么？
在我看来，随着楼价的快速增长，深圳在更新城市方面，已经到了无路可走、越来越艰难的地步。
....... (2017-06-08 07:47)

拆掉再建，土地成本政府没收，相对来说比去拍买现场拿空地少了这些土地资金。
但一般，目前深圳政府会要求搭配建设一定比例的政府公租房。
除了搭配政府公屋，有些社区旧改，开发商还要搭配建设附近的公共设施，小学幼儿园之类菜市场之类。然后最大的成本，就是支付给村民的。回迁房，以及拆迁费用，拆迁期间住房补贴。
都是有标准的，深圳的这些旧改政策，在国内城市的旧改政策里，也算是先进的了。
最后剩下的，就是开发商可以售卖的商品房了。
一个时间成本那么高的项目，还是很多企业愿意参与旧改，事实上，旧改进度快的话，
受益要比去远郊拿地受益高很多。能旧改的都是核心地块。虽是城中村却并非一般村镇。
就目前城中村的容积率来说，已经是非常高。也就是要赔偿的拆迁面积就是非常巨大的。
所以新建项目一般就是，更高的容积率。更高更密...才能利润最大化。
未来深圳的摩天大楼只会越来越多，越来越密集。
只要经济蓬勃发展，这些楼就会不断生长出来。

图片:IMG_0395.JPG

你说的小产权问题，国家也是不承认小产权的。
这个和马，没什么关系。
不过深圳政府给出了小产权拆迁赔偿指导价......
几乎就是默认了小产权可以交易。
你莞，未来城市发展过程中，也是会有小产权拆迁问题的。
避免不了的。
松山湖附近的寮步大朗大岭山，慢慢都会有深圳这样的拆迁问题。
除非不需要发展，要发展就会碰到。

燕山雪:我是说待拆迁的乐观，虽然可能离城还有七八里，政府一辈子都拆不到那里，但也满院子的盖房子 (2014-02-22 18:47) 

那是投机心理，是盲目的，并不等同于乐观二字！

南京农民基本人人都有一个拆迁梦。。
再偏远的地方也会抓住某个可能的建设项目期待拆迁

萧燕燕:另外，深圳市政府显然关注到贫民窑正在迅速形成。所以就有了更新关外建成区的强烈动机。
但问题是：
市政府财政有那个财政能力回购市民的土地和住房吗？
回购不起怎么办？
马书记第一个想法就是：你们是小产权房，非法！
....... (2017-06-07 13:39)

前面说了，既要保障工业工地不能少。
还要保障生态控制线，而人口不断的在涌入和增加，怎么办？
很多新来的大学生都是找城中村的房子居住，便宜也容易找，因为有小单间。
现在也有很多合租的，和公寓，但目前公寓的数量和城中村比微乎其微，最宗还是城中村吸纳了大量人口。如果这个是你说的平民窟在聚集和形成的话，好吧，也算是中国式平民窟。
中性一点的词应该是穷人社区，或者低收入社区。我读初中的时候，刚好深圳城市规划与建筑双年展，说的是城中村，那时候地理老是就让我们全班讨论这个议题了。所以关于城中村的利弊问题，争议十多年了，怎么拆，怎么保育传统文化？保育这个很多人的小小窝，很多人的人生起步点，或者跳板。
全拆是不可能的了。目前主力是国企去改。时间太长，投入资金太大，也就国企有这个能力。
能被国企看上的村，也就是商业旺区或者产业高地附近。
其他的...边角料，也就留给民企去肯，要不就是地产商找村委合资。一般地铁站附近的村基本都被地产商盯上，好像目前万科在龙岗的旧改，村民要么实收十几二十套商品房，要么收个几千万过亿现金，关内买，最后地铁口片区就变成了万科城。
布吉木棉岭马山玉龙片区，属于边坡地。容易发生滑坡地质灾害的地方，因为光明滑坡事件教训，马书记特事特办，赶在雨季前清退9w人，目前在开拆了，原址会重新规划，建新的高层花园社区。
但不是个个村有靠近商业旺区，有地铁，属于边坡地。
木棉岭强拆也是属于考虑9w人的安危，和发展需要。
也就这个是政府介入行为，不过开启了这一次，以后很多特别需求的清拆，应该都是政府出面。
而其他都基本上都还是遵循市场行为，无论国企民企在做的旧改。都没有动用纳税人的钱。
即便耗不起，烂尾也是企业的事。

回到楼主的议题，
对经济前景，群众远比政府乐观
目前很多村，稍微有点要改的意思，村民就加建违建。
有些原来没有建的宅基地也是偷偷建。
因为政府出了个拆迁赔偿指导价指引出来。
加建除了多收租金，将来拆到也可以多赔。
群众总是乐观的，
所以说不给拆，最后也还是为了拆迁赔偿。

萧燕燕:一直与龙岗有不解之缘。
龙岗区新城，这么低的GDP，凭啥享受龙岗区的大部分资源，而创造全区70%以上GDP的、华为公司所在的坂田街道，让华为公司压抑的喘不过气来呢？
这样的资源分配格局，是不是一小部分建成区高大上，另一大部分成了贫民混居的地方？
你来解说一下。
....... (2017-06-07 13:27)

本地人，早些年，我朋友布吉客家原住民，基本上不会说自己是龙岗人，这是肯定的。
但就城区规划环境居住环境来说，目前基本差不多了。布吉更拥挤，更吵闹一些，更容易塞车。
国内城市，政府机关所在地都是享受很多资源的。坂田迟早会分区的，主要还是目前龙岗对坂田依赖太重了。
关外很多地方，小区内欧洲，小区外非洲，这种深圳人自嘲的写照是很多的。
不过这种欧式小区在增多。
至于贫民区，确实城中村聚集大量低收入者。
深圳没有低收入者的公屋系统，目前起码七八百万人是租房的，大半在城中村。
但城中村也不都是藏污纳垢的地方。
城中村很多时候也是深圳的各种地方特色美食聚集的地方。
因为租金便宜，我个人是反对政府过度拆村的，
没有低廉的城中村，会增加服务性人员居住成本，最后会增加到消费者身上，
深圳会变得越来越贵，这不是我愿意的。但又没什么办法。
比如关内很多村拆了，现在找个什么钟点工，难好多，也贵好多。
以前找的可能就住我家附近，现在找的，住好远，除去来回时间成本什么的，
是很不一样了。
以前我见过的棚户区，许宗衡时代基本拆得七七八八了，
就是那种自己目前北京上海在拆，在清人的那种乱搭建，开墙开店。迷宫一样的棚户区。
而目前很多深圳东莞包括广州的城中村建筑，建筑质量读还是比较好的，外墙也都很好，
就是都建得太高，采光都很差，以及消防不好。像关外民治的很多农民楼，都是十几二十层的电梯房，但又一栋栋有序紧密的排列在一起，基本都是两三米的小巷，各种一线天。
他没有国外贫民区那种脏乱差，深圳的防疫卫生管理很好，城中村基本不给养家禽，极少数有养的，也经常有人举报，上报，上电视。
目前出租屋管理制度也还可以，因为是低收入聚集区，罪案率要比一般花园社区高一些，总体还是安全的，可能有一些黄赌毒，但基本上没有人收保护费，村里有联防队，村里有租金收，养着这些联防队，除了村里的，政府也都配有正职的社区巡警，辅警，所以不像国外贫民区或者电影里那些那么凶险，但就比国外那些贫民区更压抑，满眼过去都是秘密的楼窗户，没多少阳光。
很多大都会都是有一些这种地方这个不可避免。无论纽约香港。

镇域发展走到头了，才需要松山湖这样的地方。
包括水乡片区，包括新规划的虎门长安海滨新区。

另外，好心你去龙岗看看，龙岗中心城的城市建设比坂田都要好很多。真正的宜居城区。
龙岗天安数码城里的小型公司也是很多，随着龙岗大学城启动，目前聚集了香港中文大学（深圳），北理莫斯科大学。和深圳信息学院，三个大学，未来还有昆士兰大学深圳分校，
启迪和清华合作的现代化产学园区，金茂已经拿地，准备大运中心附近盖的600米高楼。
这在深圳关外来说来说，也是很好的城区了，不是你东莞一般镇区能比，即便沙井之类目前房价接近4w，论居住环境和配套，都是不能和龙岗中心比的，龙岗因为分出坪山，像比亚迪自然就归坪山去了。

华为没去松山湖之前，松山湖是什么样？
现在是什么样？我是乐见华为，为东莞注入的活力，带来俄税收。
而且同时深圳并没有华为去松山湖gdp就少了，税收就少了。反而是有增加的，包括富士康去河南，对深圳没有影响。蓝思去长沙，还有松日之类的去了天津....还有很多光钎电缆企业，去了武汉，很多笔记本生产线去了苏州去了重庆。
深圳总是有新的增长出来，类似大疆之类的....
目前一线城市中，深圳gdp的二产占比是最高的。
既要保证了大量的工业用地，还要保障生态控制线。
还有居住那么多人，并不能都满足。相当紧迫，也相当矛盾。外溢是必然的。这个没什么好说....
华为搬迁也没什么。他也走不远...无法走远。

bon:不了解情况乱喷的人，不用和他解释拉。
目前审批下来的城市更新项目其实很多。排队审批的也很多。
但不是说你要改就改。
目前流入深圳热钱太多了，地产圈的都知道，各种大地产公司蜂拥而至，来深找项目。
....... (2017-06-04 16:35) 

真佩服你的耐心！

南岳山人:感觉萧兄似乎跟深圳有仇，你作为东莞的政府人员，吹捧一下东莞大家可以理解的，为什么老是要黑深圳呢。深圳一年的可支配财政是7000亿加，高达东莞五倍以上，相当于一个中型省份，如果深圳还没钱，还有谁家有钱？鹿丹村，大冲村，这些地方改造后是个怎样的繁华程度，你东莞有吗？ .. (2017-05-29 17:18)

不了解情况乱喷的人，不用和他解释拉。
目前审批下来的城市更新项目其实很多。排队审批的也很多。
但不是说你要改就改。
目前流入深圳热钱太多了，地产圈的都知道，各种大地产公司蜂拥而至，来深找项目。
有些甚至还挤不进来，比如首富家那种要挟政府协议低价出让土地，在深圳就行不通。
也就二三线城市能忽悠，深圳的各种地王时不时见报，都是真金白银的。
因为深圳管控严，也才有邻深片区火热。
按深圳的规划步骤，目前的旧改，首先是产业升级，以及人才保障。城中村属于另一说了。
产业升级主要改的是旧工业园，工业用地。
工业用地不能改住宅，都是改写字楼。工厂公司化，发展楼宇经济，目前深圳200M米以上高楼是国内最多的，密密麻麻的公司，并没有出现天津滨海新区那种空城现象。写字楼空置率在一线城市里算低的，比很多二线就更低了，供应量还这么大的情况下。
去查下深圳的商事登记，公司数量和新注册的公司，包括各种专利申请，商标注册量，就知道这个城市的活力了。
说回工业旧改另外一个，要求人才保障，就是要搭配建设人才公寓，马书记当初是说要建40w套人才公寓，这个就是要留人。包括落户政策都是....
所以东莞紧跟着也在松山湖开建政策性人才住房。包括目前临深的大量产业小镇规划，多少都是深资地产。说深圳穷，那也就只有东莞富有了。
过去关内外是两重天。
但现在看来显然已经不是。龙华已经上来。龙岗中心城无论居住配套产业都不差。光明规划未来也是光明的，还有大空港，会展片区。
东莞过去各个镇松散了一些，现在也在尽力揉捏聚集出几个重点核心，才具备核心竞争力。
例如最近傍上招商局集团的长安虎门东莞海滨新区。
显然镇域村域那种市容不符合发展需要了，要有核心市区。要有好一点的环境留住人才。

前面说了旧改步骤，过去主要是房企和私人的拉锯，政府是不参与，所以慢很多。
目前形式上有微变，例如国企的参与。目前先行的主要都是华润，招商，中海，深业，中粮这些
推进速度相对比民企，京基，佳兆业，宝能之类的要快很多
另外，就是看产业需求，水贝的珠宝产业，附近很多旧改写字楼都是春笋一样长出来的。
无论资金还是政府审批都会快很多。前海自贸区也是。从一片滩涂，到现在的模样，没钱哪来的效率。
而居住旧改这块，也是循序渐进，布新片区，木棉岭插花地旧改，一个城中村拆掉一下子要清退9w人。
附近的租金立马翻了近一倍....这些都是要列入考量的，并不是没钱拆不动，也是要考虑低层居民生存，
一个片区，动大大动静，对附近居民生活影响很大。
综合考虑，尽管因为缺地需要不断的拆改，但饭也是一口一口吃的。
深圳一直不是单一城区，所谓的旧城新城之间的腾挪...对深圳似乎无效。

这话虽然难听，但是是真的

我大学同学们，在学校念书时个个批判房价高如何如何

真等买了房子，谁会认为贵？就连我湖北黄石这个资源枯竭二十年的城市

一万的房子都有人认为有升值空间

屁股决定脑袋，人们只会认为自己买不起的东西贵

萧燕燕:基层政府乐意征地，厌恶拆迁。其实都是让国务院18亿亩红线逼的。
城市更新、扩张，最好易地而建。
老城没有公共设施公共服务，不到20年人全走光，政府根本不用费多大资金回购。
有规划地一区区一片片更新，得来不太费劲。
....... (2017-05-28 22:30) 

倒数第2段中应为“觍着脸”。

萧燕燕:基层政府乐意征地，厌恶拆迁。其实都是让国务院18亿亩红线逼的。
城市更新、扩张，最好易地而建。
老城没有公共设施公共服务，不到20年人全走光，政府根本不用费多大资金回购。
有规划地一区区一片片更新，得来不太费劲。
....... (2017-05-28 22:30) 

感觉萧兄似乎跟深圳有仇，你作为东莞的政府人员，吹捧一下东莞大家可以理解的，为什么老是要黑深圳呢。深圳一年的可支配财政是7000亿加，高达东莞五倍以上，相当于一个中型省份，如果深圳还没钱，还有谁家有钱？鹿丹村，大冲村，这些地方改造后是个怎样的繁华程度，你东莞有吗？深圳是有很多城中村不假，但这也是一种软实力，增加了对各个阶层的容纳能力。至于中国最大的贫民区，你太小看这些城中村的实力了。大部分城中村绝对比内地的一些县城繁华，像流塘村、上合村这些地方，商铺、夜市二十四小时不打烊，房租动不动三四千一月，是贫民住得起的？香港也有类似的地方，叫屋村，但远不如深圳的城中村繁华，你怎么不去喷香港。深圳是缺地，但也还有两千平方公里，比纽约都大，跟东京都差不多，但纽约、东京的发展完全溢出到了周边几个地区，所以深圳关键不是缺地皮的问题，而是缺乏像东京都市圈一样的那种几个县共同协调发展的强力政策。像深圳规划了五个高铁站，两个机场，完全可以分一些到东莞、惠州。东莞、惠州应该同深圳进行一体化融合，做成第二个东京都市圈，这就双赢的解决之道。

萧燕燕:如果政府自己所属部门都不愿意投资搬走，凭什么能让群众低价出让房地产记你拆迁？
城市需要更新，医疗教育部门等公共设施也要有计划更新。
政府自家都没有计划更新公共设施，倒让群众低价出让？
....... (2017-05-29 02:50) 

如果能卖出足够的钱，政府也愿意搬家，要不也没钱搬家。

东亚第一精英:县里面的话，老城就等死吧，县里财政资金永远紧张，再找一片空地建设成本要低得多！
例如樟树、丰城市！！！ (2017-05-27 22:40) 

南昌市区从南到北从西到东都是一片片的城中村与棚户区

萧燕燕:基层政府乐意征地，厌恶拆迁。其实都是让国务院18亿亩红线逼的。
城市更新、扩张，最好易地而建。
老城没有公共设施公共服务，不到20年人全走光，政府根本不用费多大资金回购。
有规划地一区区一片片更新，得来不太费劲。
....... (2017-05-28 22:30) 

好的医疗和教育基础设施都在老城

cbmaths:我小的时候我们家在县城中心，2000年旧城改造，我们家和三叔家半亩多一共赔了不到10万。我爸不喜欢楼房，就在城郊买了宅基地，结果现在我们这也发展成了城中心，还离即将建成的火车站也非常近，我们家200米内两所高中，多个人口密集的住宅小区，周围除了我们家家家都修了三到五层 .. (2017-05-27 21:07) 

县里面的话，老城就等死吧，县里财政资金永远紧张，再找一片空地建设成本要低得多！
例如樟树、丰城市！！！

我小的时候我们家在县城中心，2000年旧城改造，我们家和三叔家半亩多一共赔了不到10万。我爸不喜欢楼房，就在城郊买了宅基地，结果现在我们这也发展成了城中心，还离即将建成的火车站也非常近，我们家200米内两所高中，多个人口密集的住宅小区，周围除了我们家家家都修了三到五层招学生，而且基本都招满的，现在我们这成了整个县城拆迁最昂贵的两块之一，县政府拆不起，结果前段时间离县城四五公里的两个村子都整村拆迁了(拆迁补偿在每平米3900左右。我们县户籍人口60多万，常住人口53万，县城楼房普遍超过了每平米5000)，我们这还没任何消息。

这不是乐观，而是最大限度的争取维护自身利益。因为不得不拆，无力反对拆迁。跟乐不乐观没有关系，难道悲观就可以不拆了？
-------
问题是即使拆迁连影子都没有农民的宅基地和承包地里即使不会长出房子也会长出树来，这叫待价而迁

这不是乐观，而是最大限度的争取维护自身利益。因为不得不拆，无力反对拆迁。跟乐不乐观没有关系，难道悲观就可以不拆了？

行者无疆:其实这和群众的乐不乐观没关系，因为经验告诉村民，只要传出风声，就要赶快动手，晚了的话就得不到尽可能多的补偿款了。毕竟，做为农民，土地没了，再没钱，今后的日子怎么办？ (2014-02-22 22:49) 

这才对······

其实这和群众的乐不乐观没关系，因为经验告诉村民，只要传出风声，就要赶快动手，晚了的话就得不到尽可能多的补偿款了。毕竟，做为农民，土地没了，再没钱，今后的日子怎么办？

torius:城郊结合部的无地农民拆迁获利最多，其他地方，比如远郊、欠发达的县乡，哪怕中心城区，拆迁的增值都不大，被拆人就没那么乐观  (2014-02-22 14:31) 

远郊县的拆迁恐怕只有政府主导的铁路、公路建设，那么，农民的地里长不出房子，也会长出树来。